Купля-продажа квартиры с обременением в 2024 году

Продажа квартиры с обременением – это распространенная ситуация. Такая сделка сложнее, чем реализация «чистого» жилья, и потребует дополнительных действий. О наличии обременений необходимо сообщить покупателю. Игнорировать запреты на распоряжение недвижимостью нельзя, в противном случае покупатели расторгнут сделку через суд.

Купля-продажа квартиры с обременением: варианты

В ФЗ № 122 от 21.07.1997 указаны следующие типы юридических ограничений для собственников недвижимости: ипотека, аренда, доверительное управление, арест, сервитут. Проблемой при продаже квартиры может стать наличие наследников, несовершеннолетних, недееспособных собственников, прописанных лиц, пожизненная рента.

Существуют два варианта реализации обремененной недвижимости:

1. снять обременение, продать чистое жилье;
2. получить согласие третьих лиц, реализовать квартиру.

Любая сделка с недвижимостью имеет особенности в зависимости от типа обременения. Имеющиеся ограничения обязательно фиксируются в договоре купли-продажи.

Продажа ипотечной квартиры

Квартира приобретается в ипотеку или закладывается для получения кредита. Для оформления сделки потребуется письменное согласие залогодержателя. Банки обычно без проблем дают такое согласие. Далее сделка будет развиваться по нескольким схемам:

• покупатель компенсирует продавцу сумму, выплаченную по займу, берет на себя долговые обязательства по выплате ипотеки согласно графику;
• покупатель самостоятельно погашает остаток долга по кредиту и рассчитывается с продавцом;
• покупатель в первую очередь передает сумму, равную долгу по ипотеке, продавец погашает кредит, снимает залог и получает остальную сумму, как прописано в соглашении (согласие банка не требуется).

Все три варианта сделки могут применяться, если залогодержателем является не только банк, но и юридическое или физическое лицо. Продажа недвижимости возможна только с согласия залогодержателя.

Реализация квартиры под арестом

Запрет на распоряжение арестованной квартирой может быть полным или частичным. Для продажи недвижимости придется получить разрешение инстанции, наложившей арест. Это чрезвычайно сложно, правоохранительные и судебные органы менее гибки, чем банки. Поэтому для продажи недвижимости необходимо снять арест, то есть выполнить свои долговые обязательства и т.д. В противном случае жилье будет реализовано с торгов.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с обременением

Предварительное соглашение оформляется, если продавец не может быстро избавиться от таких обременений, как залог или арест. В документе предусматривается условие о внесении задатка. Продавец получает деньги, погашает задолженность или ипотеку. Когда залог, арест снимается, собственник предоставляет покупателю новую выписку из Росреестра, затем стороны подписывают основной договор.

Продажа квартиры, являющейся предметом ренты

Квартиры иногда передаются в собственность по договору ренты. Недвижимость получает гражданин, ухаживающий за одиноким стариком или инвалидом. При соблюдении определенных условий права на жилой объект переходят лицу, указанному в договоре ренты. Новый собственник имеет право пользоваться и распоряжаться квартирой на свое усмотрение (ст. 604 ГК РФ).

Для продажи недвижимости требуется письменное согласие получателя ренты, то есть того, за кем осуществляется уход. Если продавец не выполнил свои обязательства, они перейдут покупателю, он должен быть готов ухаживать за пожилым или больным человеком. Кроме того, получатель пожизненного содержания вправе в любой момент расторгнуть договор, если помощь отсутствует.

Продажа жилья вместе с арендаторами

Договор аренды, заключаемый на год и более, оформляется в письменном виде и регистрируется. Аренда или наем не является препятствием для продажи недвижимости.

При смене собственника жилья арендный договор не расторгается, за арендаторами сохраняется право проживать в квартире до указанной в нем даты. Поэтому перед продажей жилья необходимо расторгнуть соглашение аренды, то есть получить согласие нанимателей. В противном случае расторгать договор придется в суде.

Как продать квартиру с несовершеннолетними или недееспособными собственниками?

Если в числе собственников недвижимости ребенок в возрасте до 14 лет или недееспособный человек, для ее продажи потребуется согласие на сделку от обоих родителей, опекунов. В возрасте от 14 до 18 лет молодые люди могут самостоятельно написать отказ от доли и заявление на выписку в присутствии родителей. Для снятия с регистрации ребенка-совладельца потребуется разрешение органов опеки.

Ограничиться выпиской несовершеннолетнего или недееспособного гражданина можно, если он просто зарегистрирован на жилплощади и не является ее владельцем. Ребенка обязательно прописывают в другом месте. Разрешение на его выписку должны дать оба родителя.

Перед заключением договора купли-продажи квартиры с обременением надо подготовить справку с перечнем лиц, прописанных на жилплощади.

Продажа квартиры с собственниками-супругами

Согласно ст. 35 СК РФ, супруг вправе единолично распорядиться нажитой в браке недвижимостью только при наличии согласия другого супруга, заверенного у нотариуса. Письменное согласие второй «половины» надо получать, даже если жилье оформлено на одного из супругов. Согласие не потребуется, если недвижимость не является имуществом, нажитым в браке (что может быть прописано в брачном контракте).

Заключение

Продать квартиру с обременениями, ограничениями сложно, но вполне возможно. Обычно требуется согласие залогодержателя, разрешение собственников или третьих лиц. В договоре между продавцом и покупателем обязательно должен быть указан факт наличия обременения, описаны последствия. В противном случае покупатель имеет право подать судебный иск и потребовать вернуть вложенные деньги.

Прочтите также: Обременение на квартиру по материнскому капиталу: как снять

© 2019, Про сад и дом. Все права защищены.