Про сад и дом Как построить, выростить и решить все юридические вопросы
Анализ рынка недвижимости показывает, что сегодня сложилось несколько вариантов того, как обманывают риэлторы при продаже и покупке квартиры. Классическая схема – искусственное завышение цены квартиры для получения существенно большей комиссии. В результате продавцу достанется только заявленная им сумма за вычетом процента, а риэлтор в буквальном смысле сделает деньги «из воздуха». Однако некоторые сотрудники агентств недвижимости обманывают не только продавцов, но и покупателей.
5 способов обмануть продавца
Если вынести за скобки случаи явного обмана со стороны «черных» риэлторов, являющихся по сути преступниками, можно увидеть несколько схем, которые формально не являются нарушением закона. Все они связаны с тем, что риэлтор стремится любыми способами увеличить стоимость квартиры.
Обычно агентство получает 2%-3% от сделки, что в абсолютном выражении составляет 100-200 тыс. руб. и даже больше (для Москвы и Подмосковья). Однако сам риэлтор может искусственно завысить стоимость квартиры, чтобы получить «личную» комиссию. Для этого существует несколько способов:
- Агентство заключает с продавцом договор, в котором указана точно оговоренная стоимость и комиссия. Но в результате риэлтор выставляет квартиру по завышенной цене – например, больше на 100-200 тыс. руб. Соответственно продавец от такого подхода может потерять клиентов, которые явно обратят внимание на более дешевые варианты. Время продажи увеличивается, а в результате агент получает существенно большее вознаграждение.
- Стоимость недвижимости, как известно, не снижается, а, наоборот, постепенно увеличивается. Поэтому если объект продается довольно долго, и продавец не следит за рекламой, риэлтор может изменить стоимость и самостоятельно. Причем реально квартира продастся именно по указанной цене, поэтому собственник не получит возникшую разницу.
- Нередко складывается такая ситуация, что на одну и ту же квартиру претендует не 1, а сразу 2 или даже 3 покупателя. В таком случае агент также может смело завысить стоимость: кто предложит большую сумму, тот и приобретет объект.
- Иногда услугами риэлтора пользуются не только продавцы, но и сами покупатели, которые не хотят или не могут тратить время на поиск недвижимости. Поскольку оба агента желают продать квартиру быстрее, они могут встретиться с собственником и убедить его снизить цену, а полученную выгоду просто разделить между собой.
- «Продвинутые» специалисты разработали и такую схему. Покупатели иногда завышают стоимость объекта, из-за чего спрос на него падает, т.е. агент тратится на рекламу, несет другие расходы, но не получает комиссию. В таком случае предприимчивые риэлторы приводят подставных покупателей, которые специально находят «недостатки» квартиры и пытаются «настроить» владельца на пессимистичную волну. В результате собственник уступает и соглашается со снижением стоимости.
5 способов обмануть покупателя
Существуют и «проверенные» способы обмана риэлторами своих клиентов, которые желают приобрести квартиру. Все они направлены на то, чтобы покупатель как можно быстрее «созрел» для сделки, приобрел объект якобы по выгодной цене, не разобравшись в деталях. Наиболее распространены такие схемы обмана:
- На сайте выкладывается объявление-приманка, в котором рассказывается о продаже квартиры по «суперцене». Если стоимость существенно занижена, это наверняка обман: риэлтор просто добивается того, чтобы клиент позвонил и вступил с ним в контакт.
- Аналогично можно расценить ситуацию, когда в объявлении не указан адрес конкретного дома: возможно, такую квартиру продают сразу несколько агентств. Исключение – квартиры в новостройке: до тех пор, пока дом не сдан, они не имеют присвоенных номеров.
- Во время осмотра помещения агенты специально приглашают подставных покупателей, который поднимают дополнительный ажиотаж. Если реальному человеку действительно срочно нужна квартира, он часто готов заплатить и немного большую стоимость. Не исключено, что разницу риэлтор разделит и с приглашенными «актерами».
- Объявление появилось несколько часов назад и уже набрало много сотен просмотров, что на самом деле просто невозможно. В этом случае риэлторы просто обновляют базу данных, изменяя в тексте всего 1-2 символа. В результате складывается впечатление, будто этот объект пользуется повышенным спросом.
- Агенты уточняют потребности покупателя и специально водят их по разным «плохим» объектам, а потом показывают более приемлемую квартиру. В результате срабатывает «эффект сравнения»: покупатель почти всегда выберет более качественный товар, хотя на самом деле и он может оказаться недостаточно хорошим.
Как избежать обмана
Избежать этих хитростей вполне возможно. Главное условие – внимательно подойти к покупке или продаже квартиры и проверять буквально каждый шаг риэлтора.
Продавцу
Чтобы не попасться на обман с ценой, продавцу следует:
- внимательно уточнить текст договора с агентством, особенно пункт о стоимости недвижимости и величины комиссии;
- обговорить возможность увеличения стоимости квартиры в соответствии с реальной рыночной ситуацией;
- периодически контролировать объявление о продаже квартиры на сайте (уточнить, на каких именно площадках риэлтор размещает информацию);
- уточнить порядок расторжения договора (на тот случай, если специалист не вызывает доверия).
Покупателю
Особую бдительность стоит проявить и покупателю. Именно он чаще всего становится жертвой обмана, поскольку как собственнику, так и самому риэлтору квартиру важно продать, и как можно быстрее. Поэтому при взаимодействии с агентом необходимо обратить внимание на такие рекомендации:
- Тщательно проверять все документы на квартиру самостоятельно – вплоть до буквы и запятой (паспорт собственника, договор купли-продажи, свидетельство о собственности и т.п.). Особого внимания заслуживают случаи с доверенностью – необходимо проверить, действительно ли этот документ был подписан нотариусом.
- Обязательно проверить юридическую чистоту объекта. Для этого следует заказать актуальную выписку из ЕГРН (получить ее может любой человек, поскольку данные о недвижимости не являются тайной). Правильнее всего заказать документ прямо накануне сделки, поскольку даже за несколько недель ситуация может измениться (квартира окажется под арестом, на нее будут претендовать «внезапно появившиеся» наследники и т.п.).
- Осмотреть помещение не 1, а хотя бы 2 раза – как вечером, так и утром, поскольку в этот момент может открыться довольно много недостатков (неприятный вид, шумные соседи, шум автотрассы и т.п.).
- Не доверять утверждениям наподобие «гарантия чистоты сделки», «100% юридическое сопровождение» и т.п. На самом деле агент как таковой является всего лишь продавцом и даже в случае наступления реальной угрозы не несет никакой ответственности. В результате продавец или покупатель могут обратиться только в суд.
Таким образом, многие недобросовестные риэлторы действительно обманывают своих клиентов – как покупателей, так и продавцов. Поэтому стоит тщательно выбирать агента для продажи и при необходимости сменить его. В некоторых случаях целесообразно продавать недвижимость самостоятельно – для этого достаточно привести квартиру в порядок и разместить объявления на крупных порталах.
Прочтите также: Как обманывают при покупке квартиры
© 2019, Про сад и дом. Все права защищены.
(10 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
