Сделки, позволяющие продать ипотечную квартиру, давно стали нормой. Залоговые квартиры – это около 30% рынка. Оплачивать ипотеку становится невыгодно, так как рынок «проседает», цены на недвижимость снижаются, особенно на вторичном рынке. Продажа ипотечного жилья позволяет не только избавиться от долга, но и купить другую квартиру по возможности.
Можно ли продать квартиру в ипотеке?
Продажа недвижимости, обремененной ипотекой, осуществляется с согласия залогодержателя, то есть банка. Квартиру не продать, если это запрещено банковским договором (ст. 37 ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости»)).
По действующим правилам, покупатель получает вместе с правом собственности все обязанности заемщика, прописанные в ипотечном договоре (ст. 38 ФЗ № 102 «Об ипотеке»). Чтобы упростить сделку, продавец может досрочно погасить ипотеку за счет собственных средств или с использованием аванса от покупателя. Банки предлагают не только перевод остатка долга, но и оформление другого кредитного договора на нового владельца. При этом залог остается прежним, а условия, например, ставка и срок, могут поменяться.
Реализация ипотечной квартиры осуществляется двумя способами:
- на первичном рынке залоговая недвижимость продается по договору переуступки прав, так как владелец незавершенного строительства не является собственником (при этом потребуется согласие банка и компании-застройщика);
- на вторичном рынке квартира реализуется по договору купли-продажи с получением разрешения кредитора.
Если ипотека еще не выплачена, то факт обременения недвижимости зарегистрирован в Росреестре. Но квартиру можно продать самостоятельно или с помощью кредитора. Основные сложности при этом связаны с проведением расчетов между покупателем, продавцом и банком.
Для продажи залоговой недвижимости владелец может пойти четырьмя путями:
- погасить ипотеку в процессе купли-продажи за счет средств покупателя;
- реализовать квартиру вместе с долгом, который будет переоформлен на другого заемщика;
- досрочно выплатить ипотечный кредит за счет собственных средств до продажи жилья;
- подать в банк заявление о продаже заложенной квартиры с публичных торгов.
Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция 2018
Рассмотрим, как реализовать обремененную квартиру с погашением задолженности в процессе сделки. Данный вариант подойдет, если покупатель выплачивает ипотечный долг за счет собственных средств, то есть часть денег получает банк, а остаток – продавец.
В зависимости от размера задолженности сделка может быть проведена двумя способами.
Продажа без участия банка (при долге небольшого размера) | Продажа квартиры с участием банка |
1. Покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи.
2. Владелец получает аванс и погашает ипотеку. 3. Продавец квартиры снимает с нее обременение и продает, получая остальную часть суммы. 4. Закрытие ипотеки за счет аванса отражается в договоре купли-продажи. |
При наличии значительного долга сложно получить большой аванс, поэтому стороны привлекают к делу банк.
|
Многие кредиторы для этого предлагают услуги депозитария. Расчеты ведутся безналичной форме через аккредитивы. После подписания договора стороны получают доступ к деньгам на счетах.
Для проведения расчетов с использованием аккредитива потребуется помощь юриста. Вместо типовых соглашений составляется договор об авансе с учетом погашения долга, который разрабатывается на основе всех особенностей сделки.
Как продать ипотечную недвижимость вместе с долгом?
Покупатель залоговой квартиры сможет взять на себя ипотечный кредит, если он платежеспособен. В процессе сделки передается не только право собственности на недвижимость, но и обязательства. По сути, кредитор продает долговой остаток по ипотеке новому заемщику под тот же залог. Данная сделка выгодна банку, так как позволит продолжать зарабатывать на процентах.
Продажа квартиры с передачей ипотечных обязательств реализуется следующим образом:
- покупатель и продавец заключают два соглашения – цессии и купли-продажи (по договору цессии осуществляется уступка прав и обязанностей по кредиту, договор купли-продажи предполагает передачу прав собственности);
- покупатель выплачивает продавцу разницу между стоимостью квартиры и остатком задолженности по ипотеке;
- банк переоформляет кредитные обязательства на покупателя, квартира остается в залоге.
Вместо перевода остатка задолженности может быть оформлен новый кредитный договор с покупателем. Иногда продавцы предлагают скидку на ипотечную недвижимость.
Другие способы продажи ипотечной квартиры
Реализовать квартиру после закрытия кредита проще всего. После снятия залога в отделении Росреестра недвижимость можно продавать обычным способом. Зарегистрировать сделку и снять обременение можно одновременно. За счет вырученных денег бывший владелец выплатит ипотеку и штрафы за досрочное погашение. Данный вариант позволяет продать недвижимость по рыночной стоимости, но при этом продавец рискует понести существенные затраты.
Квартира с обременением может быть продана покупателю, оформившему для ее приобретения ипотечный кредит. Данная сделка проводится только с согласия залогодержателя. Покупатель получает одобрение от своего банка и выбирает ипотечную недвижимость. После покупки банк-кредитор погашает остаток долга банку-залогодержателю. Продавец получает оставшиеся средства. Таким образом, в процессе сделки происходит перекредитование, задолженность и залог переводятся в другой банк.
Если заемщик не имеет возможности погашать кредит, банк обращается в суд для взыскания задолженности и реализации имущества. Ипотечная квартира в таком случае будет продана, даже если является единственным жильем должника.
Реализация на публичных торгах является наименее выгодным вариантом, так как предполагает быструю продажу недвижимости и большим дисконтом.
Заключение
Продать ипотечную квартиру можно с переоформлением кредитного договора, с досрочным погашением займа за счет собственных средств или аванса, внесенного покупателем.
Важно, чтобы купля-продажа была грамотно оформлена. Любая сделка должна быть заключена после получения письменного согласия кредитора. В противном случае Росреестр не снимет с недвижимости обременение, по решению суда договор купли-продажи будет признан недействительным.
Прочтите также: Как продать квартиру дорого: инструкция 2019 и советы эксперта
© 2019, Про сад и дом. Все права защищены.