Продажа доли в приватизированной квартире: налоги, закон, родственнику, совладельцу, с изменениями в законодательстве

Действующее законодательство допускает осуществление такой процедуры, как продажа доли в приватизированной квартире, с некоторыми ограничениями, установленными в нормативных актах. В сегодняшнем материале будут рассмотрены все нюансы, с которыми может столкнуться и продавец, и покупатель.

Понятие долевой собственности

Если имущество — во владении двух, трех или более лиц, оно считается находящимся в общей собственности (ч. 1 ст. 244 ГК).

Общая собственность может быть:

• долевой (по умолчанию);
• совместной (в случаях, когда закон устанавливает образование совместной собственности – например, у супругов).

Обычно доли в квартире устанавливаются при приватизации по соглашению сторон, либо доли признаются равными за каждым участником приватизации, если они не могут договориться друг с другом (ч. 1 ст. 245 ГК).

Соблюдение преимущественного права покупки

Каждый “дольщик” имеет правомочие распоряжаться только своей долей. При этом распоряжение может осуществляться как угодно – то есть долю можно (ч. 2 ст. 246 ГК):

1. продать по ДКП;
2. подарить по договору дарения;
3. завещать в наследство;
4. передать в залог;
5. обменять по договору мены и др.

Но есть одно ограничение. Перед тем, как продавать долю или другим образом с ней распоряжаться, ее владелец обязан соблюсти так называемое первостепенное право покупки (ст. 250 ГК).

Это значит, что сначала долю нужно предложить купить совладельцу – то есть другому “дольщику” (или всем из них, если “дольщиков” несколько).

Уведомление о продаже доли должно направляться продавцом всем “дольщикам” в письменном виде. Унифицированная форма законодательством не утверждена. Но составление нужно осуществлять с учетом положений, которые указаны в Письме ФНП № 1033/03-16-3 от 31-го марта 2016-го года, то есть:

• в извещении обязательно нужно указать описание объекта продажи (доля такой-то квартиры, расположенной по такому-то адресу) и цену (например, доля продается за сколько-то рублей);
• также желательно указать и другие значимые для сторон условия – например, порядок расчетов, сроки передачи доли и др.;
• извещение имеет статус юридически значимого сообщения (ст. 165.1. ГК), поэтому “дольщик” считается извещенным с момента его доставки;
• уведомление будет считаться доставленным и в случае, если “дольщик” уклоняется от его получения по зависящим от него причинам;
• отправлять оповещение нужно по месту регистрации или пребывания – “дольщик” несет риск последствий неполучения юридически значимого сообщения при отсутствии его по указанным адресам.

Если никто из участников долевой собственности в течение 1 месяца со дня доставки им указанных уведомлений не заключит сделку по покупке, либо же направит продавцу доли письменный отказ, то последний может продать ее уже любому постороннему лицу.

Общий порядок оформления сделки

Сделка оформляется по правилам, установленным специальными нормами Параграфа 7 Главы 30 ГК, то есть по договору продажи недвижимости, с учетом общих положений о купле-продаже и о заключении договора (Глава 28 и Параграф 1 Главы 30 ГК).

Оформление ДКП при продаже доли родственнику или другому лицу осуществляется обязательно в письменной форме (ст. 550 ГК). При этом нотариальное заверение не требуется, но крайне желательно – в частности, чтобы обеспечить уверенность в корректном извещении других “дольщиков” и соблюдении их преимущественного права на покупку.

Государственная регистрация

В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК, переход имущественных прав обязательно должен фиксироваться в ЕГРН. Именно с момента внесения соответствующей записи в реестр, у покупателя возникает право собственности на купленную долю (ч. 2 ст. 223 ГК).

Продавцу доли приходить в Росреестр необязательно – достаточно явки лишь покупателя (п. 1 ч. 3 ст. 15 ФЗ № 218 от 13-го июля 2015-го года, далее – ФЗ № 218).

Ко всем тем документам, которые необходимы на госрегистрацию в общем случае (ч. 4 ст. 18 ФЗ № 218), предоставляются также и дополнительные — при продаже доли постороннему лицу, в соответствии с ч. 4 ст. 42 ФЗ № 218:

• подтверждение того, что остальные “дольщики” были извещены и не купили долю в течение 1 месяца;
• или их письменные отказы.

Нужно ли платить налоги

Так, согласно ч. 3 ст. 217.1. НК, если доля была ранее получена в порядке наследования, дарения или приватизации, то платить НДФЛ не придется после истечения 3 лет с момента этого наследования, дарения и др. В остальных случаях, должно пройти как минимум 5 лет.

Налоговые вычеты

Правом на вычет в соответствии с п. 1 и 3 ч. 1 ст. 220 НК обладает:

1. как продавец доли (в случае, если он владел ей менее 3 или 5 лет);
2. так и ее покупатель.

Вычет продавец может получить в одном из двух возможных вариантов:

• либо как уменьшение налоговой базы на сумму доходов, но не более 1 млн. рублей (например, если квартира была продана за 1200000, то налог 13 % придется платить только с 200000);
• либо как уменьшение базы на фактически понесенные ранее расходы на покупку этой доли (например, она продается за 1200000, а ранее была приобретена за 1100000, значит, налог нужно платить со 100000 рублей).

В случае, если квартира продается как единый объект (например, несколько “дольщиков” сразу продают свои доли в рамках одной сделки), тогда размер вычета распределяется пропорционально долям. Если же продается не вся квартира, а только доля, одним “дольщиком”, то вычет ему, в соответствии с изменениями в законодательстве, предоставляется в полном размере (Письмо ФНС от 2-го ноября 2012-го года № ЕД-4-3/18611@).

Вычет же покупателю положен в размере стоимости квартиры, но не более 2 млн. рублей. Например, если квартира стоила 1500000, значит, вычет будет 1500000 * 0,13 = 195000 рублей.

Итак, владелец доли может ее спокойно продать. Но сначала нужно спросить других лиц, имеющих доли в этой квартире – хотят ли они купить. Если они откажутся, то можно продавать любому постороннему лицу. И у продавца, и у покупателя доли, есть также право на налоговые вычеты.

Прочтите также: Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей 2019

© 2019, Про сад и дом. Все права защищены.

(10 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...