Воскресенье , Август 19 2018

Бесплатная юридическая помощь по телефонам:

Москва: +7 499 577-00-25 доб. 360

Санкт-Петербург: +7 812 425-66-30 доб. 360

Федеральный номер: 8 800 350-23-69 доб. 360

ГЛАВНАЯ >> Земельное право >> Регистрация >> Договор мены земельных участков: ключевые моменты, образец 2018

Договор мены земельных участков: ключевые моменты, образец 2018

Договор мены земельных участков: ключевые моментыДоговор мены земельных участков – это документ, на основании которого две стороны сделки получают возможность обменять один участок земли на другой. Процесс регламентирует статья 567 Гражданского кодекса страны. По итогу заключения подобной сделки оба контрагента получают возможность приватизировать полученную в обмен землю, хотя на практике можно выполнить обмен не только на участок, но и на жилое помещение или автомобиль.

Суть сделки

Обе стороны сделки обязуются передать друг другу имущество (земельный участок), взамен получая право собственности на другой участок. Он может иметь аналогичные характеристики или отличаться от переданного.
Подобные договорные отношения необходимо зарегистрировать, чтобы переход права собственности был официально зафиксирован. Важно понимать, что договор мены имеет существенные отличия от типового договора купли-продажи.

Если во втором случае есть два участника сделки: продавец и покупатель, то в рамках договора мены обе стороны одновременно выступают и в роли продавца, и в роли покупателя.

Никаких специальных названий им не присваивают.
Следующее существенное отличие заключается в том, что в результате продажи продавец получает материальное вознаграждение в виде денег, а покупатель остаётся с участком. В рамках договора мены обе стороны получают обменянную землю в роли эквивалента денег.

Ключевые особенности документа

Договор мены земельных участков: ключевые моментыЕсли в документе не указаны особенности обмениваемых участков и их стоимость, то на основании действующего Гражданского кодекса такие участки считаются равноценными.
Типовой договор мены касается сделок, в рамках которых обмениваются равноценные участки, но нередки ситуации, когда требуется выполнить неравный обмен.

Порядок действий в таком случае предельно простой: человек, передающий участок с меньшей стоимостью вынужден доплатить разницу в стоимости двух объектов наличными или передать любым другим способом, предварительно придя к консенсусу.
В рамках договора мены стороны могут обсудить и другие варианты компенсации, если есть хотя бы минимальная разница в стоимости обоих объектов. Условия возмещения этой величины должны быть обязательно указаны в тексте документа, в противном случае одна из сторон остаётся незащищённой. Что касается непосредственно процедуры обмена, то вовсе не обязательно, чтобы это происходило одновременно.

Законом допускается ситуация, когда сперва свои права второму контрагенту передаёт одна сторона, а чуть позже обязательства выполняет другая сторона. Эти моменты тоже сразу важно отразить в документе.

Если по итогу окажется, что одна из сторон не спешит выполнить обязательства или вовсе от этого отказывается, с помощью грамотно составленного договора получится добиться возмещения и затем расторгнуть соглашение.

Подробней о структуре и содержании документа

Чтобы обезопасить себя от мошенников и договор имел законную силу, в нём обязательно должны быть указаны такие ключевые моменты:

  • Контакты сторон и их персональные данные, включая информацию из паспорта – если речь идёт о договоре между физическими лицами. Если в сделке принимает участие юридическое лицо или организация, нужны полные её реквизиты;
  • Дата заключения соглашения и место;
  • Следующий важнейший пункт – раздел с описанием объектов соглашения. В нём подробно описывают оба участка, указывая их размер, площадь, местоположение, кадастровые номера и прочие важные моменты, которые помогут выделить и идентифицировать участок среди массы других, которые расположены поблизости.
  • Если предметом сделки будет не только земля, но и другие товарно-материальные ценности, тоже нужно описать их особенности;
  • Уточнение рыночной стоимости объектов. Если между ними есть разница в цене – её прописывают в цифровом и буквенном формате во избежание недоразумений. В этом же пункте нужно указать, когда и каким образом будет выполнена доплата, если два участка имеют неравноценную стоимость;
  • Далее в документ следует включить данные о том, что участвующие в обмене участки действительно принадлежат участникам, что доказывается соответствующими документами. Отдельно отмечается факт отсутствия обременения на землю, ареста или что участок не под залогом. Если имеются санитарные, природоохранные или прочие обременения – это нужно подробно описать;
  • Затем обсудить и внести в договор мены способ передачи участка, при необходимости – порядок взаиморасчётов, а также точные сроки выполнения обязательств;
  • Если есть третьи стороны, которые потенциально могут претендовать на участок, необходимо проинформировать о подобном обстоятельстве;
  • В конце договора стоит подробно описать пути решения спорных ситуаций, порядок уплаты неустойки и штрафов за несоблюдение условий, а также отметить основания для расторжения сделки;
  • В заключении указывают возможные расходы сторон, если к документу идут дополнительные соглашения – важно списком описать их наименования;
  • Проставляется дата заключения договора и вступления его в силу, стороны ставят свои подписи.

Напоминаем, что договор подлежит обязательной регистрации и затем потребуется последующая регистрация новоприобретённых прав собственности.

 

Помимо подробного описания признаков, которыми можно охарактеризовать участки, к документу следует приложить графические планы тех территорий, которыми будут обмениваться стороны. Только в их интересах предварительная оценка земли и уточнение её кадастровой стоимости. Об этом должны позаботиться сами владельцы, если они хотят, чтобы сделка была максимально прозрачной. Если на участках есть размещённые объекты – нужно указать факт их наличия, а также прописать целевое предназначение земли, чтобы было понятно, как получится эксплуатировать территорию.
Непосредственно при обсуждении условий стороны также должны обсудить вопросы касаемо наличия арестов или сервитутов, поскольку это прямо сказывается на возможности свободно распоряжаться участком. Если есть земельные споры или на имущество претендуют третьи лица – эти моменты тоже нужно урегулировать. В ситуации, когда земля выступает в роли ипотечного залога, обязательно уведомление второй стороны о подобном обременении.

Строго запрещено включать в договор пункты, ограничивающие дальнейшее свободное распоряжение территорией по желанию нового владельца.

Кому и когда нужен предварительный договор мены и можно ли без него

Предварительный договор мены участков являет собой обычный документ, в котором обе стороны изъявляют своё желание в ближайшем будущем заключить сделку.
Согласно действующему законодательству формирование предварительного договора не является необходимостью, стороны подписывают подобное соглашение по своему желанию. На практике при наличии предварительного договора вырастают шансы на успешное заключение сделки и выполнение обмена.
Вместе с тем это не избавляет от требования заключить полноценный договор, в котором описать все вышеуказанные реквизиты.

Предварительный документ выступает своего рода «черновиком» основного договора, в котором все нюансы последующей сделки отражаются более подробно и недвусмысленно.

В предварительном соглашении важно указать, когда стороны договорились заключить основной договор. Если такая дата не указана, по умолчанию будет считаться ровно один календарный год с момента составления документа.

Все споры решаются в судебном порядке

Даже если стороны ответственно подойдут к процессу обмена и подготовке документов, не исключена вероятность того, что один участник окажется чем-то недоволен. Решить проблему можно мирным путём по такому порядку, который описан непосредственно в договоре мены, или же обращаться в суд.

Самая распространённая ситуация, в которой возникает спор – когда земля, сдаваемая в аренду, передаётся по договору мены.

В этом случае новый владелец требует от прежнего арендатора освободить площадь и разорвать договор аренды. В этом случае необходимо обратить внимание на тот факт, было ли зарегистрировано право собственности на участок в ЕГРН. Если да, то на основании статьи 570 ГК РФ требование нового собственника вполне законное и он может смело использовать полученную по обмену землю.

Кто платит подоходный налог и как

Поскольку каждый участник обмена выступает и в роли покупателя, и в роли продавца, им необходимо уплатить налог на полученную прибыль в виде недвижимого имущества. Налог в этом случае рассчитывается по базовой ставке 13% от полученного дохода.
Чтобы точно определить сумму к уплате, потребуется сперва уточнить кадастровую стоимость недвижимости, поскольку сегодня во внимание уже не берётся стоимость, прописанная в договоре. Таким образом государство пытается препятствовать искусственному занижению суммы сделки с целью снизить положенную сумму налога к уплате.
Если же обменивают участок, который находился в собственности владельца дольше 5 лет, для него необходимость платить подоходный налог отпадает. При желании человек может воспользоваться разного рода льготами, например, получить налоговый вычет.

Итоги

Если у человека есть официально зарегистрированное право собственности на участок, он вправе продавать его, оставлять в наследство или менять по договору мены. Подобный документ имеет юридическую силу и служит доказательством того, что два участника сделки передали друг другу свои имущественные права на объект. Поэтому оформлять документ нужно строго следуя букве закона. Сделать это можно своими силами или же привлечь опытного юриста. Это наверняка позволит избежать ошибок и уберечь себя и своё имущество.

Прочтите также: Договор аренды земельного участка: между физлицами, между юридическим и физическим лицом

© 2018, Expert. Все права защищены.

Посмотрите так же

Объединение земельных участков в один

Как объединить земельные участки в один 2018

Земельным кодексом РФ разрешены различные действия с земельными участками, и объединение земельных участков в один …