Приемка квартиры в новостройке: основные моменты, на что обратить внимание

Гражданину, заключившему договор долевого участия (ДДУ), необходимо знать, что приемка квартиры в новостройке осуществляется по правилам, установленным в ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года “Об участии…” (далее – ФЗ) и согласно условиям, указанным в договоре сторон.

В каком виде могут сдаваться квартиры

Правила приемки будут зависеть от того, в каком виде должна сдаваться квартира согласно условиям ДДУ.

Всего существует три разновидности сдачи.

1. Квартиры без отделки

Дольщик, принимающий такой объект, увидит, что никаких внутренних работ застройщик не осуществил. Проще говоря, “голые стены”. Никакой сантехники в квартире без отделки не будет. Однако технологические отверстия для подключения унитаза и ванной должны присутствовать – это нужно в обязательном порядке проверить.

В зависимости от условий договора, могут присутствовать:

• нагревательные элементы общей системы отопления (радиаторы);
• индивидуальные приборы учета на газ и электричество;
• элементы противопожарной системы;
• пластиковые окна;
• входная дверь.

2. “Предчистовая” отделка

В отличие от “черновой”, “предчистовая” отделка должна включать в себя нанесение первичных слоев отделочных покрытий – стяжка, штукатурка стен, гидроизоляционные элементы на сантехнических узлах и др.

Этот вариант отделки также может включать в себя:

1. электрическую разводку проводов;
2. разводку под монтаж сантехнических агрегатов.

3. “Чистовая” отделка

При этом варианте квартиру максимально отделывают:

• наносят финишные покрытия (обои, плитка в ванной комнате);
• устанавливают сантехнические узлы и агрегаты (унитаз, ванная, краны и др.);
• на пол ложатся покрытия – паркет, ламинат или другой материал.

Кроме этого, квартира с полной отделкой имеет:

Общий порядок приемки-передачи квартиры в новом доме

Застройщик имеет право передать дольщику квартиру только после того, как им в надлежащем порядке будет получено разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (ч. 2 ст. 8 ФЗ).

В договоре долевого участия в обязательном порядке указывается срок, в течение которого застройщик обязан передать дольщику предмет договора, то есть квартиру с осуществленной отделкой (если таковая предусмотрена) (п. 2 ч. 4 ст. 4 ФЗ).

Если застройщик нарушает сроки приема-передачи, он несет ответственность, предусмотренную в ч. 2 ст. 6 ФЗ – а именно, будет обязан уплатить дольщику 1/150 от действующей ключевой ставки ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки.

В любом случае, стороны договариваются о конкретных дате и времени осуществления приемки. В оговоренные дату и время стороны встречаются лично на объекте, где дольщик производит осмотр.

Если у участника долевого строительства нет претензий к застройщику, то есть последний исполнил все условия договора и сдал объект, полностью соответствующий техническим и санитарным нормам, то стороны оформляют передаточный акт (ч. 1 ст. 8 ФЗ), в котором указываются:

• дата осуществления приемки-передачи;
• технические характеристики жилого помещения;
• иная информация, включаемая в акт передачи по усмотрению сторон процесса.

На основании ч. 1 ст. 12 ФЗ, после подписания передаточного акта застройщик будет считаться исполнившим свою обязанность.

Что делать, если по результатам осмотра были выявлены недостатки

ФЗ полностью защищает права дольщиков. Поэтому при выявлении дефектов (в том числе, и скрытых), дольщик имеет право как на досудебное, так и судебное решение вопроса.

По общему правилу, установленному в ч. 5 ст. 8 ФЗ, если дольщик обнаружил недостатки, то ему следует поступить следующим образом:

1. отказаться от подписания акта приемки-передачи;
2. потребовать от строительной компании составления дефектной ведомости, в которой будет указано несоответствие объекта условиям ДДУ, техническим или санитарным нормам.

Далее дольщик имеет право потребовать от застройщика что-либо 1 из 3:

Если застройщик откажется исполнять одно из предъявленных требований, либо же не сделает это в разумные сроки, либо если дольщик выявит существенные недостатки, устранение которых вообще невозможно, он приобретет право на односторонний отказ от договора и возврат уплаченных ранее денежных средств в счет участия в долевом строительстве (ч. 3 ст. 7 ФЗ).

Особенности приема жилого помещения без отделки

В случае, если квартира, согласно условиям ДДУ, должна быть без отделки, то дольщику необходимо в процессе приемки обратить внимание на следующие основные моменты.

1. Стены

Состав материала стен должен быть однородным, все швы – герметичными, поверхность должна быть ровной.

Стены также должны быть проверены:

• на предмет наличия строительного мусора и примесей;
• на наличие трещин, щелей;
• на наличие темных пятен и следов проникновения влаги – если таковые имеют место быть, скорее всего, застройщик не осуществил соблюдение требований к качеству фасадной облицовки;
• на ровность (при помощи строительного уровня).

2. Плиты перекрытий, стяжка

Если работы по строительству жилья были выполнены на качественном уровне, потолок и пол (как и стены) должны быть:

1. однородными по составу;
2. без различных трещин, вмятин, углублений и прочих дефектов геометрии покрытия;
3. стыки между плитами должны быть тщательно заделаны.

Нюансы проверки:

Особенности приемки-передачи квартиры с выполненной отделкой

Осматривать квартиру с отделкой придется более тщательно, ведь здесь гораздо больше различных элементов, требующих тщательной проверки.

Вот на что обратить внимание нужно в обязательном порядке.

1. Качество отделочных материалов

Готовая квартира сдается застройщиком уже со всей внутренней отделкой – то есть с обоями, нанесенным на полы и потолок итоговым покрытием и др.

Поэтому нужно обратить внимание на качество используемых материалов. Застройщик вполне может использовать дешевые материалы, несмотря на то, что квартира бизнес-класса.

Часто в ДДУ встречается условие о том, что застройщик вправе менять марку и вид отделочных материалов на аналогичные без предварительного уведомления дольщика. Доказать, что был использован именно эквивалентный по качеству материал, практически невозможно.

Однако при серьезных недостатках качества обоев или напольного (потолочного) покрытия дольщик все же может отказаться от подписания акта приемки и потребовать соразмерного уменьшения цены ДДУ.

2. Качество монтажа отделки

Явные дефекты, допущенные рабочими-строителями при монтаже, сразу будут видны:

1. отклеившиеся обои;
2. неровно приклеенные плинтуса;
3. треснутая плитка в ванной и др.

Возможны и скрытые дефекты, которые проявят себя через длительное время, однако выявить их практически невозможно.

Проверка площади квартиры и планировки

На основании п. 1 ч. 4 ст. 4 ФЗ, в договоре долевого строительства должны содержаться сведения о:

• площади квартиры;
• взаимном местоположении комнат (отражается в виде схемы или чертежа);
• этаже, на котором располагается квартира;
• количестве комнат и др.

Необходимо проверить фактическую площадь, количество и взаимное местоположение комнат с содержащимися данными в договоре. Также для сверки можно запросить у застройщика проектную документацию и поэтажный план от БТИ.

Проверка инженерных коммуникаций

Если квартира сдается с отделкой и установленными инженерными коммуникациями, их нужно проверить на работоспособность и на должное документальное оформление.

Начать следует с индивидуальных приборов учета на холодную, горячую воду, электрическую энергию:

1. все счетчики должны быть опломбированы;
2. на каждый прибор должен быть технический паспорт и сертификат соответствия;
3. начальные показания прибора должны быть вписаны в акт учета показаний в присутствии представителя застройщика и покупателя;
4. фактические номера счетчиков должны соответствовать тем, которые указаны в паспорте устройства.

После проверки приборов учета необходимо:

К осмотру окон следует отнестись особенно внимательно. Не всегда застройщики устанавливают качественные стеклопакеты, обладающие высокими звуко- и теплоизолирующими свойствами. Тем не менее, окна нужно проверить хотя бы визуально на предмет:

• некачественности монтажа (трещины, щели, царапины);
• работоспособности элементов закрывания (оконные ручки);
• отсутствия скрипов при открывании и закрывании окна;
• отсутствия сквозняка;
• качественности укладки уплотнителя;
• прочности подоконника.

Входная дверь должна быть проверена на предмет:

1. корректности работы петлевого механизма;
2. работоспособности замков и замочных скважин;
3. качественности монтажа – нет ли щелей, царапин и прочих недостатков.

Если дольщик не уверен, что сможет в полной мере проконтролировать качественность произведенных застройщиком работ, можно пригласить строительного специалиста. За небольшую плату эксперт произведет все необходимые замеры, оценит уровень качества отделочных работ и вынесет вердикт о желательности или нежелательности приемки объекта.

Итак, прием квартиры у застройщика в новом доме осуществляется по акту приемки-передачи. Если выявлены недостатки, нужно не подписывать акт и выдвигать к застройщику требование об их безвозмездном устранении. При существенных недостатках договор и вовсе может быть расторгнут дольщиком в одностороннем порядке.

Прочтите также: Признание доли в квартире незначительной. Какая доля незначительная, иск о признании доли в квартире незначительной

© 2018, Про сад и дом. Все права защищены.