Как купить квартиру должника у банка: покупка арестованной квартиры

Понимать, как купить арестованную квартиру у банка, нужно хотя бы потому, что значительную часть на рынке недвижимости занимают именно арестованные объекты. Речь идет о тех квартирах и домах, которые выступали в роли залога по ипотечному или другому виду кредитования.

В итоге заемщик не справился с долговой нагрузкой, залоговые объекты были изъяты и выставлены на продажу. Такой недвижимости много, ее стоимость выглядит привлекательной. Но прежде чем покупать, нужно разобраться в каждой мелочи.

Что понимать под словами «арестованная квартира»?

Имущество попадает под арест в результате непогашения задолженности заемщиком перед финансово-кредитным учреждением. Последний имеет право обратиться в суд с целью взыскания залогового объекта. Чаще всего под арест попадает ипотечная недвижимость в новостройках.

Обычно арест – это попытка кредитора повлиять на должника, который в силу тех или иных причин не выполняет свои обязанности по договору. В среднем арест накладывается на 3 месяца, на протяжении которых еще можно уладить ситуацию. Как только сумма долга продолжает увеличиваться за счет процентов, штрафов и неустоек, кредитор вынужден обратиться в суд. Там на основании судебного предписания приставы выставляют объект на аукцион с целью его дальнейшей продажи и компенсации кредитору всех издержек.

Оцениваем выгоды и недостатки сделки

Покупка арестованной квартиры – это выгодно. С молотка такие объекты отдаются дешевле, ведь банку важно оперативно покрыть все свои издержки. Кредитору просто невыгодно содержать недвижимость, выплачивая за нее коммунальные.

Многие соблазняются ценой и якобы максимальной безопасностью в процессе заключения сделки, ведь банк уже оценил недвижимость и проверил все документы. Но так ли все гладко бывает на самом деле?

К минусам подобных сделок относят следующие моменты:

• Невозможно лично прийти и осмотреть предмет договора;
• Сформировать свое личное мнение о покупаемом объекте получится лишь на основании внешних параметров. Например, общего метража помещения, года постройки многоэтажного здания, этажности. В лучшем случае удастся приехать и пообщаться с соседями;
• Проблемы с предыдущими собственниками. Наверняка должник будет активно пытаться обжаловать решение суда, а это лишние нервы для нового покупателя;
• Придется потратить время на переоформление документов. Новый собственник (покупатель) теперь обязан самостоятельно подготовить все справки для снятия объекта с обременения. А это потраченное время, неудобства, частично финансовые расходы на уплату пошлин.

На практике оказывается, что купить квартиру должника у банка не так уж просто. Процесс включает в себя три шага. Первый – проверка документации, по возможности с привлечением юриста. Второй – уточнение, действительно ли у банка есть право размещать арестованный объект на продажу. Третий – получение данных непосредственно о порядке продажи и реальной стоимости жилья. Проще всего задать все эти вопросы банковскому работнику лично.

Как происходит процесс покупки?

Есть три применяемых схемы, как купить конфискованную квартиру у банка. Вариант первый: квартиру продает сам заемщик после согласования с банком. Обычно сделка проводится с помощью риелтора. При этом стоимость жилья может быть полной, не ниже рыночной цены на аналогичные объекты.

Есть вариант получить скидку в пределах 10-15% в том случае, если продавцу нужно срочно продать жилье, чтобы покрыть задолженность перед кредитором. В остальном условия будут такими же, как и в обычной сделке. Арест с объекта снимается только после того, как новый хозяин погасит долг перед банком в полном объеме.

Вариант второй. Банк выступает в качестве продавца, его интересы представляет аккредитованный риелтор. Он, учитывая собственный интерес и интерес продавца, может увеличить или уменьшить стоимость квартиры примерно на 25% по сравнению со среднерыночной. Обычно процесс оформления документов происходит следующим образом: между банком и потенциальным покупателем подписывается новый договор о переходе права собственности.

После этого клиент вносит полную стоимость кредита, погашаются все штрафы и задолженность, остаток денег при его наличии передается бывшему заемщику. Купить такую квартиру за долги может любой гражданин, у которого есть достаточная сумма денег.

Вариант третий: в роли продавца выступает банк, квартиру реализовывают путем торгов. На аукцион квартира попадает после решения суда, который оглашает стартовую стоимость, учитывая мнение банка и специальной оценочной комиссии. Как правило, она намного меньше рыночной, примерно на 15%. Объясняется это тем, что цель банка – не заработать на продаже, а вернуть деньги, которые на момент торгов не заплатил заемщик. Этот способ продажи для покупателей самый выгодный, поэтому давайте рассмотрим его более подробно.

Порядок проведения аукциона на недвижимость

Для участия в торгах важно выполнить несколько условий, главное из которых – заключение договора на сайте ФССП с продавцом выставляемой недвижимости о внесении некоторой суммы в качестве задатка. Если участник проиграет торги, задаток возвращается в полном размере, с человека не списывают никаких дополнительных комиссий. Исключение – ситуации, когда покупатель выиграл торги, но отказался от покупки.

От участника после внесения залоговой суммы дополнительно требуется предоставить пакет документов:

1. Анкета-заявление участника, оформленная по указанному образцу;
2. Любой документ, который подтверждает внесение залога: квитанция из банка, чек или выписка с банковской карты о переводе средств;
3. Удостоверение личности, которое гражданин может предъявить: паспорт, водительские права, загранпаспорт и прочее;
4. Перечень прикрепленных документов с указанием даты подачи заявки на участие в торгах;
5. Запечатанный конверт, в котором потенциальный покупатель обязан написать сумму покупки недвижимости. Она должна быть выше стартовой цены с аукциона.

До проведения аукциона компетентная комиссия должна проверить всех участников торгов и предоставленные ими документы. Если окажется, что один из участников предоставил неполный список документов, ему отказывают в праве участвовать в торгах. В таком случае должен быть составлен соответствующий протокол с указанием причины и именем потенциального покупателя недвижимости. Если документы в порядке, гражданина допускают к торгам, он официально становится участником.

Согласно регламенту проведения аукциона, все участники должны прийти в указанное время без опозданий. Перед стартом торгов представитель должен вскрыть конверты с предложениями участников и дать право выкупить недвижимость тому гражданину, который указал наибольшую сумму выкупа. В данном случае внесенный ранее задаток учитывается при подсчете итоговой суммы. Если же он отказывается, проводятся торги.

Однако аукцион могут признать недействительным, если были нарушены правила, порядок проведения торгов между участниками или же имело место быть мошенничество. Чтобы аукцион признали недействительным, заинтересованная сторона обязана подать иск с претензией и доказательствами неправомерных действий.

Стоит ли процесс потраченных сил?

Залоговые квартиры популярны среди покупателей, ведь обман в таком случае почти гарантированно исключается. Приобретение залогового имущества напрямую у судебных приставов – процесс прозрачный. Стоимость объекта прямо прописывается в исполнительном листе, а сама процедура проводится строго в рамках ФЗ № 229. К тому же подобные квартиры почти всегда продаются в отличном состоянии, они не «убитые» и расположены в комфортабельных новостройках.

На сайте УФССП можно найти списки арестованной недвижимости в разбивке по регионам. Также здесь указывается адрес жилья, количество комнат, метраж и другие характеристики. В среднем торги проводятся на протяжении пары месяцев с даты ареста объекта. Торги признаются несостоявшимися, если в них принимало участие меньше 2 граждан, которые готовы были внести свое предложение к установленной начальной цене. Если оказывается, что реализовать объект не получилось, проводятся повторные торги на протяжении 30 календарных дней. На практике процесс реализации может затянуться на 3-6 месяцев.

Считается, что стоимость объекта всегда выгодна для покупателя, но такое утверждение не совсем верное. Банк не заинтересован в снижении цены сильно ниже рыночной даже с учетом того, что ему требуется покрыть издержки.

Итоги

Арест квартиры – метод обременения, который применяется в отношении «проблемных» кредитов, т.е. таких, по которым заемщик не платит. В итоге сами финансово-кредитные учреждения выставляют объекты на продажу или же реализация проводится путем аукциона.

Покупка залоговой квартиры – процесс сложный. Еще до принятия решения стоит внимательно оценить риски и по максимуму изучить параметры: цену дома, его расположение и известные характеристики. После сопоставления всех факторов к процессу проверки документов привлекается юрист. Только после этого стоит покупать недвижимость под обременением.

Прочтите также: Покупка и Продажа заложенной квартиры: подробная инструкция

© 2018, Про сад и дом. Все права защищены.

(10 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...