Про сад и дом Как построить, выростить и решить все юридические вопросы
Покупка и продажа заложенной квартиры – это специфический процесс, требующий определенных знаний от субъектов процесса. Кроме того, здесь есть процессуальные нормы, без выполнения которых любые сделки по купли-продажи могут быть признаны фиктивными. И далее именно о том, как осуществляется такая операция, и какие особенности она имеет.
Способы продажи залоговой квартиры
Когда покупатель приобретает квартиру, то в процессе заключения сделки он может узнать о том, что квартира обременена залогом. При этом способов, с применением которых она может быть реализована, существует несколько – все зависит от субъекта, который ее реализует. Возможно три варианта продажи:
- Квартира продается заемщиком;
- Квартира реализуется банком, у которого недвижимость находится в залоге (без применения торгов и аукциона);
- Квартира продается с аукциона.
Продажа непосредственно заемщиком
Первый вариант встречается не так часто. Как правило, заемщик самостоятельно не хочет расставаться с тем жильем, которое ему принадлежит.
В этом варианте покупатель вряд ли сможет получить некую выгоду от приобретения. Собственник стремится продать объект за справедливую стоимость, поэтому может снизить цену не более, чем на 10-15%. И то, только в том случае, если кредит уже стал проблемным и на задолженность начисляется пеня.
В данном варианте никаких специфических особенностей сделки нет: квартира продается по обычному алгоритму.
Поэтому необходимо все нюансы прописать в договоре купли-продажи. Например, указать, что в случаи непогашения долга перед банком, заемщик обязан вернуть полученную от покупателя сумму обратно. Правда, риски того, что можно нарваться на мошенников, достаточно велики.
Лучшим решением проблемы может стать непосредственная оплата денег не продавцу недвижимости, а банку, в обременении которого находится квартира.
Продажа через банк без аукциона
Второй вариант применяется тогда, когда банк вынужден самостоятельно заниматься реализацией объекта. На такие меры он идет тогда, когда нет других вариантов урегулировать конфликт. Банк никогда не продает недвижимость самостоятельно. Такие функции он передает риелтору, имеющему аккредитацию.
И в данном случае все зависит от такого агента: он может или снизить стоимость или, наоборот, поднять. Здесь играет большую роль человечность специалиста, его опыт, заинтересованность и т.д.
Может быть и другая схема: банки продают залоговые квартиры новым ипотечникам, обратившимся к ним за жилищным кредитом. В таком случае заемщику предлагают некую скидку на квартиру, лояльные кредитные условия и т.д. Но такие схемы на практике применяют не очень часто, поскольку не все новые заемщики готовы покупать то жилье, которое им предлагает банк.
Особенность такого варианта для собственника недвижимости: он обязан с банком подписать соглашение о переходе права собственности на залоговое имущество банку.
Особенности для покупателя:
- риски минимальны, поскольку банк самостоятельно снимает обременение с квартиры при перечислении ему средств;
- приемлемые цены на залоговое имущество, которые на порядок ниже рыночных;
- сделка проходит по обычному для покупателя алгоритму. Продавцом выступает банк.
Продажа с аукциона
Вариант продажи с аукциона наименее распространён в России. Связано это с тем, что такой вариант не выгоден как продавцу, то есть заемщику, так и самому банку. Единственные преимущества от сделки может получить покупатель — привлекательную стоимость жилья.
Реализация объекта залога на торгах может быть проведена исключительно по решению суда. Именно суд определит возможность конфискации такого имущества у клиента банка и его размещение на аукционе. При этом стоимость залогового жилья определит суд с помощью специальной оценочной комиссии. Члены такой комиссии будут руководствоваться только одной целью – возместить банку его долг, а поэтому будут устанавливать стоимость на 20-30 % ниже рыночной.
Аукционы по продажи залогового имущества проходят в том же городе, где и происходит конфискация такого имущества. Проводят его специальные службы – служба судебных приставов. Информация о таких торгах обязательно должна быть представлена в специальных информационных газетах.
Для того, чтобы аукцион состоялся и на нем была осуществлена продажа объекта, необходимо присутствие не менее 2-х участников. Если при первичном аукционе никто не оставил заявки на покупку, то торг автоматически закрывается. По закону, через месяц такой торг стартует заново, а цена в обязательном порядке снижается на 15% от первоначальной цены.
Поэтому в большинстве случаев залоговое имущество продается по выгодной цене среди «своих» или покупается у заемщика, собственника залога, по цене, не намного отличающейся от рыночной.
Прочтите также: Регистрация залога недвижимого имущества: срок, документы
© 2018, Про сад и дом. Все права защищены.
(10 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
