Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Гражданам, которые впервые сталкиваются с вопросом, как правильно купить квартиру на вторичном рынке, некоторые моменты сделки кажутся непонятными. Необходимо разобраться в нюансах оформления договора, порядке передачи денег, регистрации прав на собственность. Юрист и эксперт нашего сайта по недвижимости Иван Лукин разобрался в вопросе, ответы читайте в материалах статьи.

Требования к реализуемой квартире

На рынке вторичного жилья предлагается недвижимость с законным правом собственности. Квартира должна быть приватизирована, кроме того необходимо проверить ее юридическую «чистоту». Для этого специалисты по недвижимости перед покупкой изучают следующие бумаги:

• документы на право собственности (сверка данных с паспортом);
• технический и кадастровый паспорт (проверка сроков действия документации, соответствия текущей планировке, состояния жилья);
• отказ других собственников долей от права покупки;
• документы о прописке (сколько человек прописано, есть ли недееспособные, несовершеннолетние);
• подлинность доверенности на право продажи.

Обращение в ФРС позволяет убедиться, что квартира не находится под арестом, отсутствуют наследники бывшего и нынешнего хозяина. Перед заключением сделки надо затребовать справку из ФНС и выписку об отсутствии долгов ЖКХ. Проверить, не является ли дом аварийным, подлежащим сносу, можно через городскую администрацию.

Договор купли-продажи

Правовые основы оформления договора купли-продажи содержатся в ст. 549 Гражданского Кодекса РФ. По закону квартира переходит во владение покупателя после занесения записи в РосРеестр. В качестве продавца может выступать агентство, риелтор или законный представитель собственника.

В договоре должны содержаться следующие сведения:

1. паспортные данные сторон-участников соглашения;
2. характеристики недвижимости, назначение, адрес, площадь и т.д.;
3. стоимость квартиры, указанная цифрой и прописью;
4. перечень бумаг, подтверждающих правомочность обладания жильем, отсутствие или наличие обременений, других собственников;
5. ответственность участников, порядок передачи недвижимости;
6. место, дата совершения сделки, подписи сторон.

Кроме того, ГК РФ разрешает подготавливать договоры своими силами, по типовой форме или через нотариуса (последнее обязательно при наличии долевой собственности). Производить денежные расчеты до вступления договора в силу опасно с финансовой точки зрения, так как после заключения соглашения продажа не считается завершенной. Для снижения рисков рекомендуют обращаться к нотариусу.

Порядок и нюансы передачи денег

Завершающий этап сделки – это наличный или безналичный расчет. Рассмотрим особенности основных схем, используемых при покупке квартиры.

Оплата в момент госрегистрации	Основной риск ложится на покупателя, так как регистрация требует времени. Если продавец мошенник, то он прервет процедуру, а денежные средства оставит себе
Оплата по завершении регистрации	При передаче денег после государственной регистрации рискует продавец. Покупатель получает акт о приобретении квартиры и может не перечислить оплату
Использование услуг третьей стороны	Услуги банка, нотариуса, агента, посредника, свидетелей позволяют снизить риски. Зафиксировать момент передачи денег можно разными способами: получение расписки; видеосъемка; безналичный расчет с установкой времени и по коду.
Оплата с внесением задатка	Авансовый платеж оформляется соглашением о задатке, содержащем данные получателя и плательщика, срок подготовки документов. Кроме того, требуется предварительный договор и расписка.

Порядок государственного оформления прав собственности

• Сбор документов (состав пакета бумаг зависит от алгоритма действий и характеристик жилья);
• Подготовка заявлений для госрегистрации от покупателя, продавца, из нотариальной конторы;
• Уплата госпошлины;
• Подача заявлений и документов в Управление ФС кадастра или МФЦ. Присвоение номеров, внесение записей в книгу учета, выдача расписки о начале делопроизводства;
• Регистрация осуществляется в течение месяца. Стандартный срок при наличном расчете – 10 дней, безналичном (через ипотеку) – 5 дней.

01.10.2018 вступили в силу дополнения в ФЗ №218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости». В 3 главе Закона №218 рассмотрены правовые основы, правила и требования госрегистрации.

Документы для оформления прав на собственность

Для перехода прав на недвижимость потребуется присутствие представителей сторон и такие бумаги, как:

1. заявление на регистрацию (по два экземпляра от каждой из сторон, один – от нотариуса);
2. полный пакет документов на недвижимость (правоустанавливающие бумаги, техпаспорт, выписка из ЕИРЦ по коммунальным платежам, справка из БТИ о стоимости жилья);
3. выписка из домовой книги;
4. договор купли-продажи, акт приема-передачи;
5. соглашение супруга (супруги), заверенное у нотариуса;
6. квитанция об оплате госпошлины;
7. разрешение органов опеки, если в квартире есть доли несовершеннолетних и недееспособных лиц.

Передача квартиры, заселение и возврат налога

Формально переход квартиры из рук в руки происходит в момент подписания договора и акта приема-передачи. На практике недвижимость передается при получении покупателем ключей и документов (технического, кадастрового паспорта, домовой книги).

Прописаться в новом жилье можно только через 7 дней, за это время регистраторы Росреестра обычно оформляют права владения квартирой. Для прописки требуется свидетельство на право собственности.

Для получения 13% вычета от стоимости жилой недвижимости новые владельцы подают документы, заявление и декларацию о доходах в ФНС. Возврат налога одобряется только трудоустроенным гражданам, заплатившим за квартиру не более 2 миллионов рублей.

Заключение

После выбора квартиры на вторичном рынке необходимо досконально проверить ее юридическую «чистоту» и техническое состояние. Не стоит верить на слово продавцам, риелторам – надо требовать документальное подтверждение любых фактов.

Прочтите также: Как купить квартиру в новостройке по переуступке прав: разбираем подводные камни

© 2018, Про сад и дом. Все права защищены.