Воскресенье , Ноябрь 18 2018

Бесплатная юридическая консультация по номеру:

 
ГЛАВНАЯ >> Без рубрики >> Как купить квартиру в новостройке по переуступке прав: разбираем подводные камни

Как купить квартиру в новостройке по переуступке прав: разбираем подводные камни

Как купить квартиру в новостройке по переуступке правОтвет на вопрос — как купить квартиру в новостройке по переуступке прав, можно найти в действующих нормативных актах РФ.

Наша редакция проанализировала текущие нормативные положения и нюансы, которые могут возникнуть в процессе совершения такого рода сделки и попыталась изложить их понятным языком. В вопросе разбирался эксперт нашего журнала, юрист по образованию Иван Лукин.

Законодательные обоснования

На основании ч. 1 ст. 4 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года “Об участии…” (далее – ФЗ № 214), по ДДУ застройщик (девелопер), то есть юрлицо, имеющее резолюцию на строительство и земельный участок на праве собственности, аренды или безвозмездного пользования (ст. 2 ФЗ № 214), обязан построить многоквартирный дом (за счет своих денег или других привлеченных средств) в порядке и сроки, установленные ДДУ.

В свою очередь, дольщик обязан уплатить указанную в договоре цену и принять объект, подписав передаточный акт (ч. 1 ст. 8 ФЗ № 214).

Ст. 388 – ст. 390 ГК РФ регулируют правоотношения, возникающие в результате уступки права требования или, как ее еще называют, цессии.

Под цессией понимается изменение стороны процесса (должника или кредитора) в каком-либо обязательстве. В случае с куплей-продажей недвижимости на первичном рынке у застройщиков под цессией рассматривается процедура перевода права требования исполнения обязательств застройщиком от дольщика к иному лицу.

Другими словами, уже не дольщик (цедент) сможет требовать от девелопера передачи объекта недвижимости, а это лицо, которое получило право требования (цессионарий).

Условия, необходимые для реализации возможности уступки

Приведем некоторые условия, которые должны быть соблюдены, чтобы возможность организовать цессию стала доступной:

  • цедент может осуществить цессию или после того, как полностью погасит перед застройщиком долг (то есть уплатит цену договора ДДУ), или же после того, как переведет свой долг на цессионария (ч. 1 ст. 11 ФЗ № 214);
  • уступку можно осуществить только в период после госрегистрации ДДУ и до момента оформления акта передачи между девелопером и цедентом;
  • форма договора об уступке должна быть точно такой же, как и форма ДДУ (ч. 1 ст. 389 ГК РФ) – то есть нужно заключать в простой письменной (ч. 3 ст. 4 ФЗ № 214);
  • на основании ч. 2 ст. 389 ГК РФ, соглашение об уступке должно быть зарегистрировано в Росреестре, так как сам договор ДДУ подлежит госрегистрации;
  • цедент должен быть управомочен совершать сделку, то есть действительно быть членом долевого строительства (аб. 3 ч. 2 ст. 390 ГК РФ);
  • цедент не должен иметь ранее заключенных договоров уступки в отношении данного объекта недвижимости (то есть нельзя уступать право требования сразу двум лицам).

Если все вышеуказанные условия соблюдены, то правомочие требования переходит к цессионарию в момент заключения цессионного соглашения (ч. 2 ст. 389.1. ГК РФ), если прочее не указано в соглашении сторон.

Какие подводные камни существуют

Подводные камни в сделках по уступке прав в сфере купли-продажи только еще строящейся недвижимости существуют в наибольшем количестве (по сравнению с другими родами сделок).

Во-первых, право требования должно реально существовать на момент уступки, без всяких “если” и дополнительных условий. В этом точно можно удостовериться только в случае, если переуступка осуществляется на основании ДДУ. В остальных случаях, то есть при цессии, при которой изначальное право требования цедента предусмотрено другими видами договоров, госрегистрации соглашений не происходит.

Во-вторых, наличие или отсутствие права требования цедента может зависеть от выполнения определенных условий.

К примеру, застройщик привлекает подрядчика для строительства дома и, в качестве оплаты за его услуги, передает ему часть квартир в доме. В свою очередь, подрядчик еще до завершения строительства переуступает свои правомочия требования на эти квартиры к деволоперу другим лицам.

В случае, если все идет согласно плану, дом достраивается, подрядчик выполняет свои обязательства перед девелопером, а цессионарии получают свои квартиры.

Но при возникновении споров между застройщиком и подрядной компанией, что случается не так уж и редко на практике, последний может лишиться прав на свои квартирные объекты. Цессионарии также потеряют все.

В-третьих, существует риск цессионария потерять часть своих финансов. Это произойдет в случае расторжения основного договора ДДУ. Тогда конечный покупатель получит от застройщика только ту сумму, которая была уплачена по ДДУ, а не по соглашению уступки. Как правило, стоимость квартиры по последнему договору всегда выше, чем по ДДУ.

Проверка причины переуступки прав для снижения рисков

Нередко договор цессии цедент заключает по причине затягивания срока строительства застройщиком или по причине его предбанкротного состояния.

Чтобы не попасть в ряды многочисленных обманутых дольщиков, цессионарию следует проверить:

  1. на каком этапе находится строительство в данный момент, идет ли стройка или же заморожена;
  2. репутацию застройщика – исполнял ли он ранее обязательства перед дольщиками в других многоквартирных домах или нет.

Как снизить вероятность наступления определенных рисков

Некоторые советы для будущего цессионария:

  • По общему правилу, установленному ч. 1 ст. 390 ГК РФ, цедент не несет ответственности за то, как и в каком объеме исполнит свои обязательства перед цессионарием застройщик. Поэтому все риски банкротства последнего будет нести именно тот, кто получит право требования.

Однако в договоре может быть предусмотрено условие о том, что цедент берет за себя поручительство. Другими словами, если застройщик не будет исполнять обязательства, цедент будет обязан компенсировать убытки цессионарию.

Однако на практике это работает редко.

  • Всегда следует согласовывать приобретение недвижимости в порядке цессии с застройщиком.

На основании ч. 3 ст. 382 ГК РФ, цессионарий будет нести все риски наступления неблагоприятных обстоятельств, связанных с неуведомлением застройщика о передаче прав требования.

  • Необходимо проверить условия изначально заключенного ДДУ.

Если цедент заключал ДДУ, будучи в зарегистрированных отношениях, для правомерности сделки ему нужно было истребовать согласие супруга (супруги). Если этого сделано не было, сделку могут расторгнуть в судебном порядке.

Также следует проверить условие об оплате цены ДДУ. Если это было сделано средствами материнского капитала, то в ДДУ должно присутствовать условие о выделении долей всем детям цедента. Если доли не выделены, ДДУ признают недействительным и, соответственно, договор уступки – тоже.

Особенности госрегистрации договора уступки

В соответствии с ч. 10 ст. 48 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года “О государственной…”, госрегистрация договора осуществляется на основании совместного заявления сторон (цедента и цессионария). Плюсом к заявлению, предоставляется договор об уступке и справка, подтверждающая полную оплату цены ДДУ (не требуется, если осуществляется перевод долга).

Сам ДДУ предоставлять не нужно – сведения о нем уже есть в Росреестре.

Итак, при заключении договора цессии в отношении переуступки прав на требование передачи квартиры от застройщика существует множество подводных камней. Часть их них можно избежать, часть – нет. Обо всех из них см. выше в статье.

Прочтите также: Как купить квартиру в новостройке от застройщика в 2018 году

© 2018, Expert. Все права защищены.