Воскресенье , Декабрь 16 2018

Бесплатная юридическая консультация по номеру:

 
ГЛАВНАЯ >> Недвижимость >> Покупка >> Как купить квартиру в новостройке от застройщика в 2019 году

Как купить квартиру в новостройке от застройщика в 2019 году

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (10 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

Как купить квартиру в новостройке Покупка квартиры в новостройке является мечтой для многих граждан России. Многие люди хотят приобрести абсолютно новое жилье, в котором никто до этого не жил. Кроме того, новостройка обладает многими преимуществами над вторичным жильем: это и стоимость жилья, которая ниже рыночной, и возможность свободной планировки и т.д. При этом многие люди просто хотят квартиру, но боятся сделать первый шаг. Для них собственное жилье остается мечтой. Кто-то рискует, но при этом попадает в затруднительную ситуацию и остается и без квартиры, и без денег.

Для того, чтобы приобрести новострой правильно, необходимо быть ознакомленным с тонкостями такого процесса. В нашей статье мы подробно разберем, как происходит покупка недвижимости на первичном рынке.

И прежде чем начать рассмотрение темы, ознакомим читателя с перечнем вопросов, на которые будет предоставлены ответы:

  1. Какие преимущества есть у первичного рынка жилья?
  2. Какие недостатки присущи новостройкам;
  3. Можно ли покупать объекты в жилых комплексах, которые строятся. Какова выгода таких приобретений, и каковы риски?
  4. Как происходит процесс покупки квартиры в новостройки. То для этого нужно и как этот процесс осуществить правильно.

Ответы на эти и многие другие вопросы будут представлены далее.

Преимущества и недостатки приобретения новостройки

Если кто-то сейчас находится перед выбором первичного или вторичного жилья, то предоставим ответ эксперта: ценность нового жилья в несколько раз превышает ценность вторичного жилья. Связано это как с экономическими факторами, формирующими ценность объекта, так и с юридическими аспектами сделки.

Главные преимущества первичного рынка жилья:

  • Квартиры строятся в соответствии с современными стандартами и нормами, следовательно, соответствуют уровню безопасности. В современных квартирах обеспечена противопожарная система, вентиляционная, видеонаблюдение и т.д. Другими словами, жилье соответствует потребностям современного человека;
  • Прозрачность сделки и юридическая чистота приобретаемого объекта. Покупая квартиру на вторичном рынке, клиент покупает объект со своей историей: она может быть безупречной и не очень. Сделка же купли-продажи на первичном рынке всегда гарантирует покупку объекта без истории: там нет зарегистрированных субъектов, несовершеннолетних детей и т.д. Риски мошенничества в разы меньше, чем риски с вторичным жильем;
  • Стоимостная выгода. Цена за один квадратный метр новостроя всегда ниже, чем цена за аналогичный показатель на вторичном рынке. Если же приобретение производится на стадии строительства, то экономия и того больше;
  • Экономия на оплате коммунальных услуг. Современные дома строятся исходя из энергоэффективности. Каждая квартира имеет свои счетчики на воду и газ, есть индивидуальные системы отопления и т.д., то есть каждый собственник самостоятельно распоряжается ресурсами, платя за них так, как считает нужно;
  • Возможность сделать квартиру такой, как хочется. В квартире можно планировать все так, как хочется, с учетом потребностей семьи. Не нужно что-то ломать, разбивать, выкидывать и т.д. Можно сразу разработать индивидуальный дизайн проект и по нему реализовать задуманное;
  • Благоустройство территории. Надежный застройщик, возводя жилой объект, переживает не только о качестве жилья, но и о придомовой территории. Поэтому, покупая квартиру, покупатель получает дополнительно и благоустроенный двор, детскую площадку, скамейки, озеленённый участок и т.д.;
  • Комфорт. Покупая квартиру, житель дома получает чистые ухоженные подъезды, новый лифт, новое современное жилье;

Другими словами, новострой предоставляет своему собственнику ощущение комфорта, уюта. Не нужно думать о том, что что-то сломалось, чего-то не хватает и т.д. Как правило, застройщики продумывают все до мелочей. Исключение из правил – это жилье эконом класса. Застройщики такого варианта недвижимости иногда экономят на благоустройстве территории и уровне комфорта. Но здесь приходиться выбирать: или экономия на условиях проживания, или на стоимости жилья.

Но конечно не все так замечательно, как может показаться. Есть множество и недостатков, которые может ощутить покупатель жилой недвижимости.

Минусы новостроя:

  1. Долгосрочность оформления документов. Право собственности на жилье можно получить через несколько месяцев после покупки. Все зависит от того, как быстро объект будет возведен в эксплуатацию;
  2. Затраты на ремонт. Понятное дело, что приобретенная квартира редко готова для проживания. Необходимо или делать ремонт с нуля, проводя самостоятельно все коммуникации, или делать ремонт косметический. Вне зависимости от вида ремонта, он несет для покупателя дополнительные затраты;
  3. Неудобства при проживании на первых порах. Все жильцы новостроек отмечают факт того, что первый год после заселения был не комфортным для проживания. Большинство соседей делали ремонт, а поэтому всегда был шум, стук и т.д.;
  4. Риски приобретения квартиры у недобросовестного застройщика или застройщика-банкрота. Ни для кого не секрет, что финансовый рынок РФ подвержен колебаниям. Поэтому сегодня застройщик надежный, а завтра уже нет. Поэтому риски остаться без денег и жилья есть всегда;
  5. Срок сдачи в эксплуатацию и срок реализации квартир может быть разный. Часто объект построен и реализован покупателям, но не введен в эксплуатацию. Это значит, что может не работать лифт, не быть отопления и горячей воды и т.д. Другими словами, вроде ты и собственник жилья, и оно у тебя есть, но жить там невозможно.

Такие недостатки свойствены новостройкам. Нельзя говорить о том, что на 100% Вы столкнетесь с ними. Но знать о них необходимо, чтобы отнестись к выбору, как застройщика, так и жилого объекта, более щепетильно.

На что обратить внимание при выборе жилого объекта

К выбору жилого объекта всегда необходимо относиться очень щепетильно. И, как обычно, наиболее подходящим вариантом для покупателя кажется вариант информационный. Люди пытаются найти отзывы об объекте, застройщике и т.д.

Такой вариант не лучший. Поскольку найти отзывы о жилом комплексе, который строится, невозможно. А если возводится целый жилой массив, то такие отзывы вообще будут отсутствовать.

На что ориентироваться при выборе жилого объекта:

  • Экология. Всегда необходимо узнать информацию о том, есть ли рядом с домой крупные заводы и предприятия. Не лишним будет узнать о наличии зеленой парковой зоны и т.д., лучше отказаться от тех вариантов, которые расположены вблизи больших трасс;
  • Наличие инфраструктуры. Многие пренебрегают таким параметром как инфраструктура, а зря. Рядом обязательно должны быть школы, садики, транспортная развязка. Надеяться на то, что вскоре построят и садик, и школу, и поликлинику, не стоит;
  • Расположение дома. Необходимо реально оценить удаленность объекта от места работы, учебы, проживания родственников и т.д. Не стоит выбирать те объекты, которые расположены далеко от указанных мест. Если же и делать выбор в пользу таких комплексов, то только при условии хорошей транспортной развязки и близости метро;
  • Фасад дома. Как бы банально не звучало, но внимание следует уделить не только внутреннему, но и внешнему обличию здания. Дом не должен иметь никаких трещин и перекосов.;
  • Этаж. Конечно, это дело сугубо индивидуально. И иногда люди и понимают, что покупать первый или второй этаж не целесообразно, но делают это сугубо из ценовой политики продавца. Но все-таки отдавать предпочтение необходимо нижним этажам, особенно в высотках. Когда лифт сломается, то не очень удобно идти пешком на 16 этаж;
  • Вид материала, используемого во время постройки. На рынке есть большое разнообразие домов, которые могут быть построены и из кирпича, и монолита, и блоков и т.д. Конечно, лучшим вариантом является кирпичный дом, где хорошая звукоизоляция и теплоизоляция. Не всегда на такие объекты устанавливаются доступные цены. Но необходимо сравнивать, ведь на панельные строения придется потратить дополнительные ресурсы для утепления дома.;
  • Состояние объекта приобретаемой недвижимости. Перед вселением в жилую площадь необходимо убедиться в том, что там нет грибка, сырости, плесени и т.д. Если объект уже возведен, а покупка еще не осуществлена, то необходимо проверить качество дверей, окон, сантехники и т.д. Если есть некие недочеты, то их необходимо предъявить в качестве претензии к строительной компании.
  • Тип квартиры. На первый взгляд, может показаться не важно, где расположена квартира: в торце, или в углу. Но лучше от такого места расположения отказаться. Также лучше приобретать квартиру с лоджией, а не с балконом. Лоджия теплее и комфортнее, ее можно использовать в качестве жилой площади. Балкон использовать в этих целях возможно не всегда.
  • Многие не задумываются, а потом жалеют от этом. Обратите внимание на вид из квартиры, с какой стороны дома он вам предпочтительнее и где случаются закаты, наблюдать закатное солнце сидя с чашечкой чая, чистое удовольствие.

Таким образом, перед тем как купить квартиру и заключить с продавцом жилья договор купли-продажи, обратите внимание на все указанные моменты. Не лишним будет записать представленный список и при ознакомлении с объектом, пошагово вычеркивать каждый пункт списка.

Что необходимо знать о покупке новостроя?

Необходимо понимать, что приобретение объекта у продавца является процессом купли-продажи, то есть договорной сделкой. Поэтому между участниками таких отношений подписывается договор.

И здесь важный момент: договор на покупку новостроя может быть нескольких видов.

И далее о самом выгодном варианте для покупателя.

Договор долевого участия: в чем выгода

Выгодным вариантом для обеих сторон является подписание договора долевого участия. Такой договор является соглашением между покупателем и продавцом, где один обязуется инвестировать средства в строительство, а другой обязуется предоставить жилой объект.

Почему ДДУ выгоден для покупателя? Да потому что только он защищает его от банкротства застройщика. В соответствии с ФЗ-214 при банкротстве застройщика приоритетными являются долевые договора участия, нежели иные. Вывод: сначала компенсацию должны получить все долевые участники, а потом, если хватит денег, все остальные покупатели.

На практике бывает другой вариант: пока объект только начинает строиться, то тогда покупатель заключает с застройщиком предварительный договор. А когда все разрешающие документы на строительство получены, и стройка уже проходит полным ходом, то предварительный договор плавно переходит в договор долевого участия.

Соглашаться или нет покупателю на иные виды сотрудничества с застройщиком, вопрос неоднозначный:

  1. С одной стороны, все договора, кроме ДДУ, имеют большие риски и спорные моменты в формулировке таких соглашений. Правда, есть успешные собственники жилья, которые покупали новострой и по иным договорам;
  2. С другой стороны, сам договор долевого участия не дает 100% гарантии того, что вы станете собственником недвижимости. Риски есть и здесь.

Поэтому, необходимо обращать внимание на самого застройщика, на его стабильность, финансовую надежность и отзывы, а потом уже на форму договора, которую он предлагает заключить.

Застройщик и его стабильность: на что обратить внимание

Но возникает вполне логичный вопрос: на что обратить внимание при ознакомлении с репутацией застройщика?

Какая информация важна при анализе застройщика:

  • Как долго он работает на рынке;
  • Сколько жилых объектов уже возведено и введено в эксплуатацию;
  • Были ли проблемы в прошлом с данным застройщиком. Если да, то какого характера;
  • Насколько стабильна его деятельность. Можно почитать финансовую отчетность, которая представлена на его официальном сайте;
  • Узнать, кто является владельцем или соучредителем компании. Узнать информацию о таких субъектах. Зачастую бывает так, то соучредители одной компании ликвидируют организацию, присваивают деньги и открывают новую компанию с другим именем. Гарантий того, что и далее они не будут работать по такой схеме, нет

Такая информация должна предоставить возможность составить некую картинку. Если нет никаких проблем в прошлом, компания работает на рынке ни один год и сотрудничает с региональными властями, то ей смело можно доверить свои накопления. Как правило, в каждом регионе есть свои крупные застройщики, работающие на благо региона.

Насколько готов объект к заселению

Понятное дело, что покупать объект можно на разной стадии его строительства. Но, если речь идет об уже возведенном жилом комплексе, то не лишним будет узнать: подведены ли коммуникации к объекту или нет. Это очень важный вопрос.

Как говорилось ранее, дом может быть построен, то есть в наличии будет коробка. Но она не будет пригодна для жилья. Могут возникнуть проблемы на стадии подводки воды, электроэнергии, водоотведения и т.д. Поэтому этот вопрос необходимо обсуждать.

Конечно, можно уточнить у самого застройщика. Он может и обмануть. Лучший вариант – поехать непосредственно на стройку и поговорить со строителями. Как правило, строительным бригадам все равно: купят объект или нет, они говорят правду. Да и визуально можно оценить, есть ли свет, вода и т.д.

Совет! Обязательно зарегистрируйтесь на специальных форумах, где пользователи будут обсуждать определенный жилой комплекс. Как правило, это очень полезно, люди делятся советами, впечатлениями и советами.

Аккредитация дома со стороны финансовой компании – инвестора

Часто для строительства дома застройщик берет кредит в банке. Именно финансовые компании выступают основным инвестором. Поэтому строящийся объект должен быть аккредитован банком. Вот и необходимо узнать срок действия такой аккредитации, и с какого момента она действительна.

Лучше всего в обязательном порядке узнать информацию о том, сколько компаний финансового рынка доверяют застройщику. По итогу данной информации может быть несколько вариантов:

  1. Строящийся объект не аккредитован ни в одном банке. Такая ситуация свидетельствует о том, что финансовые посредники не доверяют данному застройщику и для этого имеют некие основания;
  2. Новостройка имеет аккредитацию от одного крупного банка, который имеет весомое значение на финансовом рынке России. В данном случае для клиента это не плохой вариант. Даже если застройщик станет банкротом или ему будет недостаточно средств для завершения строительства, банк пойдет на встречу и выдаст кредит для завершения стройки;
  3. Жилой объект имеет аккредитацию нескольких крупных компаний, что подтверждает стабильность застройщика и его значимость для конкретного региона.

Возникает вопрос: почему так важна аккредитация со стороны банка? Неужели это те компании, которые реально могут оценить все риски строительной компании?

Да. Банк, выдавая крупный кредит организации, всегда тщательно проводит проверку потенциального заемщика: он запрашивает все необходимые документы ,финансовую отчётность, анализирует стабильность и финансовое состояние и т.д. Как правило, банк является самым заинтересованным субъектом в этих отношениях. Если что, то он потеряет очень крупную сумму средств. Поэтому, если крупные банки и другие финансовые организации доверяют строительной компании, то покупатель также может ей доверять.

Влияние инвестиционной привлекательности на риски покупателя

Инвестиционная привлекательность напрямую влияет на то, будет ли завершен объект строительства, или нет. Зачастую застройщики не обладают всей необходимой суммой, чтобы возвести объект. Поэтому они привлекают инвесторов – долевых участников, которые и финансируют процесс возведения. Инвесторы – это те покупатели, которые в итоге хотят получить недвижимость.

Так вот: чем больше инвесторов будет хотеть вложить свои средства, тем больше гарантий в том, что он будет завершен. Все достаточно просто.

Поэтому, если Вы видите, что у конкретного застройщика уже на базе строительства реализуются почти все объекты, это говорит о его инвестиционной привлекательности на рынке. Следовательно, необходимо покупать новострой именно у такого продавца.

Таким образом, главный и единственный вывод в том, что выбор жилья на первичном рынке сложен, и его не так просто сделать. Для правильного выбора необходим комплексный подход, нельзя однозначно выделить те группы факторов, которые на него влияют. Кроме того, всегда работает индивидуальный подход: для кого-то важен этаж и высота потолка, для кого-то близость метро и т.д. Мы предоставили все факторы влияния, на которые следует ориентироваться. Но Вы можете некоторыми из них и пренебречь, нет единого золотого стандарта.

Покупать объект в строящемся объекте или в готовом?

Принципиально важный вопрос для покупателей: где покупать квартиру. Можно реально сэкономить и приобрести недвижимость на этапе котлована, а потом сэкономленные средства направить на ремонт. А можно купить уже готовый объект, переплатив за гарантию завершения строительства.

Возможно 4 варианта покупки:

  • До старта продаж. Квартиры продаются на основании договора раннего бронирования;
  • На этапе котлована;
  • На этапе, когда объект возведен более, чем на 50%;
  • Дом готов и введен в эксплуатацию.

Вариантов может быть масса. Если Вы ограничены в средствах, то выбирать последний вариант не стоит. Такой вариант наиболее дорогой.

Золотая середина — это третий вариант, когда объект возведен на 50%. Здесь уже можно говорит о том, что застройщик ведет работы, можно оценить скорость стройки и т.д. Да и цена на такой объект еще ниже рыночной.

Но здесь есть другие риски: на этом этапе очень сложно купить квартиру у хорошего застройщика. Эксперты провели анализ и выяснили, что больше половины жилья в России приобретается еще на стадии котлована и строительства.

Приобретение жилья: поэтапная инструкция

Если для Вас не принципиально, где расположен объект, в каком районе, то тогда необходимо выбирать те квартиры, которые подходят Вам по стоимости. Но лучше всего определиться с желаемым районом, и начать подбирать варианты, исходя из этого критерия.

Также следует знать: покупка жилья на первичном рынке зачастую происходит на этапе строительства, поэтому необходимо понимать:

  1. Обещанные сроки ввода в эксплуатацию не всегда сходятся реально с теми сроками, когда жильцы могут вселиться в квартиру;
  2. Реализуемые объекты в большинстве своем продаются без чистовой отделки. Да и покупатели хотят сэкономить, и покупают лишь «коробку». Поэтому необходимо еще время, чтобы осуществить ремонт.

Поэтому, если необходимо срочно куда-то переехать или быстро стать собственником жилья, то новострой не всегда служит для этого идеальным вариантом.

Если к ожиданиям готовы и Вы, и ваша семья, то тогда смело можно приобретать новую квартиру на рынке. И далее инструкция для тех, кто решился на этот шаг.

Первый шаг – Изучение дома

Если цель приобретения – экономия средств, то тогда необходимо рисковать и покупать объект на стадии строительства. Так можно сэкономить до 30%.

Перед тем, как вкладывать в строительство, необходимо проверить самого застройщика. Для этого запросите у него регистрационные документы, аккредитацию и т.д.

Как можно проверить застройщика:

  1. Провести проверку с помощью интернета. Этот способ самый простой. Можно почитать форумы, отзывы, по регистрационному номеру на сайте ФНС проверить наличие регистрации и т.д. Если репутация идеальна, то тогда можно доверить ему и свои деньги;
  2. Доверить проверку банку. Этот способ подходит тем, кто хочет использовать для покупки ипотечный кредит. Банк как никто лучше проверит надежность и рейтинг строительной компании. Пока он не удостоверится в ее надежности, деньги потенциальному заемщику он не выдаст;
  3. Обратиться за помощью к юристу. Специалист может провести комплексную проверку всей разрешительной документации, регистрацию застройщика, его финансовую стабильность и т.д. Проверить информацию самостоятельно так, как это сделает специалист, невозможно.

Вам нужна консультация эксперта по этому вопросу? Опишите вашу проблему и наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время.

Конечно, Вы сами определяете для себя степень проверки, но если стоимость покупки высокая, то лучше один раз заплатить профессионалу и получить гарантию, чем доверить свои деньги не понятно кому.

Шаг второй – Оформление договора

Пожалуй, самым важным этапом среди всех является подписания договора. Но для того, чтобы было, что подписывать, необходимо еще его правильно и составить.

Конечно, сам застройщик для всех покупателей использует стандартный образец договора. И он уверяет клиентов в том, что документ уже проверен и согласован с юристами. Но лучше проявить бдительность.

Внимание! Осуществлять подписание договора без привлечения нотариуса не стоит.

Сделка может быть реализована за счет подписания нескольких видов договора.

Виды договора:

  • Договор долевого участия. Такой документ подписывается с застройщиком. Он с юридической точки зрения самый выгодный.
  • Договор уступки права. Достаточно спорный вид договора, поскольку он регламентирует процесс приобретения квартиры, находящейся у соинвестора. Такой вид договора свидетельствует о том, что покупатель в будущем может выкупить у собственника жилья некий объект. То есть один субъект уступает право на жилье другому субъекту. Все бы ничего, но оплата по такому договору может быть авансом, а тогда вероятность конфликтных ситуация, велика;
  • Договор об участии в жилищно-строительном кооперативе. Договор чем-то похож на договор долевого участия. Покупатель покупает некий пай у кооператива. Главный риск заключается в том, что такой вид соглашения не подлежит обязательной регистрации, а поэтому имеет меньший контроль, чем другие виды соглашений.
Внимание! Договор долевого участия в обязательном порядке подлежит государственной регистрации в Росреестре. Без ее осуществления договор не имеет никакой юридической силы.

Именно поэтому необходимо обговорить с застройщиком — кто обязуется зарегистрировать такой документ. Поскольку услуга несет дополнительные расходы.

Шаг третий – Передача объекта покупателю

Наконец-то объект возведен, что далее, как быть? Такие вопросы часто можно встретить от покупателей?

Важно помнить! Ввод в эксплуатацию еще не гарантирует факт того, что в квартиру можно вселяться. Застройщик имеет право предоставить квартиру для вселения в течение 3-х месяцев с момента ввода в эксплуатацию объекта. Это необходимо знать.

Главный документ, который заключается на момент наличия квартиры, — это акт приема-передачи недвижимости. Его должен подписать застройщик, который передает объект, и покупатель, его принимающий. Прежде, чем его подписать, необходимо тщательно осмотреть квартиру. Если есть некие замечания и претензии, то их необходимо в письменном виде предъявить строительной компании. После подписания акта предъявлять претензии застройщику бесполезно.

Внимание! Никогда не стоит доверять застройщику, который обещает устранить все несоответствия в устном порядке, и заставляет подписать документ. Подписание акта осуществляется только после устранения всех претензий.

После того, как акт подписан, есть ордер на вселение и ключи от квартиры, можно переходить к оформлению права собственности. Эксперты советуют не заселяться в квартиру, пока не будет получена выписка о праве собственности

Шаг четвертый – Оформление в собственность

Пожалуй, самый приятный этап – оформление собственности. Когда покупатель переходит к этому этапу, это свидетельствует о том, что его риски минимизированы. Оформление собственности может быть осуществлено самостоятельно или с помощью юриста.

Регистрироваться на жилой площади можно только после того, как получено свидетельство о праве собственности. До этих пор регистрация невозможна. Собственность оформляется через Росреестр.

Когда документ уже на руках, то можно обратиться в отделение миграционной службы или в многофункциональной центр, и провести регистрацию места жительства по приобретенному объекту.

Когда прописка будет осуществлена, то можно с уверенностью сказать: сделка закончена.

Прочтите также: Как проверить квартиру перед покупкой через Росреестр: в интернете, бесплатно, онлайн

© 2018, Про сад и дом. Все права защищены.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (10 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...