Вторник , Июль 16 2019

Бесплатная юридическая консультация по номеру:

 
ГЛАВНАЯ >> Недвижимость >> Сравнение жилищного строительства в России и Эстонии

Сравнение жилищного строительства в России и Эстонии

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (12 оценок, среднее: 4,83 из 5)
Загрузка...

Наткнулся, точнее, мне «подсунул» Яндекс Дзен статью про то, какие прекрасные строятся новые дома в Таллине и какие убогие в России, точнее в Томске. Автор — или явное умственное убожество или статья заказная. Разберем почему я делаю такой резкий вывод.

Данные «журналиста»

  1. Данных автора нет.
    Кроме того, что автор «журналист», нет никаких данных-  ни что закончил, ни где работает, ни как зовут. Есть только e-mail и все. Вот я не «стесняюсь» написать кто я, что закончил и так далее. См. в конце.
  2. Сравнение новые домов, по мнению «журналиста».
    Параметр Таллин Томск
    1.Местоположение Спальный район
    2.Тип конструкции Каркасный-монолитный? Панельный
    3.Стоимость, руб.
    5 000 000
     3 200 000
    4.Площадь, кв.м. 63?  63
    5.Красота Красивый Не красивый
    6.Общественные зоны Есть, разные Нет
    7.Ремонт в квартирах Есть Под «само-отделку»

Теперь разберем каждый параметр подробно.

Перед этим расскажу откуда у меня информация по Томску и Таллину.

Несколько лет назад я работал в компании, которая занималась реконструкциями промышленной зоны в Томске. Два года я ездил в Томск, практически, каждую неделю. С городом знаком, в том числе знаком с его строительным рынком. В Таллине бывал, правда познакомился только с его исторической частью. Поговорить с местным жителями не удалось — не понимают по русски. Зато, как только нужно было что-то купить, то есть передать деньги от русских к эстонцам — сразу обнаруживалось великолепное знание русского языка, на уровне лучше, чем мой английский. Зато, удалось пообщаться с представителем соседней Литвы, во время ее посещения и проехаться по Латвии. Ну, и конечно читаю различную аналитику, в том числе по этим странам.

Многие данные я буду приводить по Новосибирску, в котором живу и который знаю значительно лучше, чем Томск. Но, Томск находится всего в 300 километрах от Новосибирска, входит в один федеральный округ и если есть отличия, то очень небольшие.

Местоположение

«Журналист» почему-то сравнивает провинциальный сибирский городок, со столицей «независимого» государства (про независимость напишу отдельно). Мне представляется , что сравнивать не совсем корректно. Почему бы не сравнить с Москвой?

Или «журналист» считает, что сравнивать столицу европейской страны с тысячелетней историей, с сибирским провинциальным городком, тупиковым (авто и ж/д  дальше Томска не идут, которому всего 400 лет, сравнивать «самое то»?

Тип конструкции

Тип конструкции красивого нового дома в Таллине «журналист» не указал, но скорее всего это  каркасный-монолитный вариант. Впрочем, это не важно.

Себестоимость

Этим пунктом «журналист» вообще не озадачился. А зря.

Себестоимость строительства  от типа многоэтажки, практически не зависит. При панельном варианте часть бетонных работ выполняется на заводе, часть на строительной площадке, что чуть-чуть выгоднее, чем при каркасном-монолитном. При каркасном варианте все бетонные работы выполняются на строительной площадке.

При панельном варианте существенным является возможность быстрого строительства.

В СССР «показательная» стройка трехэтажного трех-подъездного панельного дома занимала… три недели. Правда, сантехники, электрики и отделочники (дома то, в СССР, все были «под ключ») выходили конвейером — по мере готовности этажей.

В итоге, небольшая экономия на бетонных работах, на проекте (все «панельки» строятся по типовым проектам), на земле (строительство в удаленных спальных районах) и на благоустройстве, то есть минимальных общественных зонах, позволяет строить жилье эконом класса.

В Томске подобное жилье строит Томский ДСК, в Новосибирске — СК «Сибирь» и другие. Строят целыми микрорайонами.

Жилье бизнес класса стоит так же как и в Эстонии — 1000 евро за квадратный метр.

Причина в том, что технологии строительства одинаковые, некоторые материалы, например металл, вообще биржевой товар и стоят одинаково во всем мире, с поправкой на таможенные пошлины. Другие, типа цемента, хоть и могут различаться, но незначительно. Инженерия стоит одинаково. Коммуникации в спальных районах не может различаться в десятки раз. А вклад в квадратный метр на уровне нескольких процентов и не играет существенной роли. Единственный параметр, который может различаться в 10, сотни и даже миллионы раз  — это стоимость земли. Но, стоимость земли определяется только платежеспособным спросом! Вот и получается что себестоимость и, как следствие, стоимость сопоставимых вариантов приблизительно одинакова.

Например, в Германии аналогичный вариант будет в 1,5 дороже. Но, средняя зарплата в Германии в 4 раза больше ,чем в Эстонии, электроэнергия и газ в 2 раза дороже, бензин приблизительно одинаково стоит.

В большей части, стоимость определяется платежеспособным спросом, а не себестоимостью строительства.

Это очень важный вывод. К нему мы вернемся позже.

Из этой информации становится очевидно, что «журналист», по своей глупости или специально, стал сравнивать дома разной категории.

Красота строения

Это единственный параметр, по которому можно согласиться с «журналистом». Конечно же, каркасные-монолитные дома, как правило более красивые, чем бюджетные «панельки».

Общественные зоны

Казалось бы, здесь нечего возразить. Это только плюс — и в отсталой вообще России, и в Томске в частности, не умеют строить  дома с заботой о гражданах. На самом деле, те общественные зоны которые описал «журналист» и порядок их функционирования только большой минус для этого жилья.

Я жил в небольшом 8 этажном, одно-подъезном доме, всего на 30 квартир. Дом имел огороженную частную территорию и общедоступное кафе на первом этаже. В доме была установлена мини АТС, и из каждой квартиры можно было позвонить в кафе и заказать еду домой. Дело было в начале 2000-х и мобильные телефоны еще не были так широко распространены, а вариантов доставки еды было не так много. Кафе задумывалось, прежде всего, для жителей дома.

Так вот — кафе не выжило. Заказов от жителей дома было немного, проходящего трафика было мало, а заказные шумные мероприятия вызывали неудовольствие у жильцов. В конце концов его, кажется, переделали в фитнес- зал (я, к тому моменту, уже переехал).

В моем нынешнем доме, имеющего закрытую территорию, располагается магазин с отделочными материалами. Так вот, в начале, была небольшая война между жителями дома и магазином за закрытую калитку. Так как, для магазина калитка, да еще на замке — означает падение потока и снижение выручки.

К чему это я все рассказываю. Далеко не всегда и не всякие общественные зоны в доме однозначный плюс, иногда это даже существенный минус.

  1. Сауна и джакузи.
    Бесплатная сауна будет обходиться жителям очень дорого. Кто-то вообще не будет ей пользоваться, но будет платить. Что касается джакузи, так общественные джакузи мы, например, не посещали даже на круизах, хотя и попробовали воспользоваться. Сауной пользовались на полную катушку.
  2. Бильярд с обеденной зоной.
    Та же самая проблема. Плюс возможны проблемы с шумными компаниями, даже , если это соседи.
  3. Детская комната.
    Вообще нонсенс. Видно и сам «журналист» понимает. Это всего лишь детская площадка под крышей. А от квартиры чем отличается? Вот, если бы  это была детская комната под присмотром,  где можно оставить ребенка и пойти по своим делам, как на тех же круизных судах, — это был бы совсем другой расклад.

Теперь о порядке использования. Вот это настоящий совок! Предварительная запись, очередь,- все это, как раз было в совке, и  за эти нескончаемые очереди нас все  критиковали и критикуют!

А кто следит за тем, чтобы пользовались только жильцы?

А может житель пригласить в сауну гостей?

А может житель пригласить в сауну гостей и уйти?

А может житель пригласить в сауну гостей, уйти и получить от них небольшой подарок, скажем, в 100 евро?

Может сложиться впечатление, что я против любых общественных зон. Это не так.

Я против любых общественных зон в доме, кроме детского сада и детской/спортивной площадки. Все остальное должно располагаться в пешей доступности с общим доступом.

А все, что находится в доме, в общем пользовании или придет в негодность или будет очень дорого обходиться жильцам. Как правило такие зоны имеют дома даже не бизнес класса, а класса «элит».

Ремонт в квартирах

Строительство квартир под самоотделку или «под ключ» это не хорошо и не плохо. Это разные вещи.

С одной стороны если, даже самый качественный ремонт не устроит новых хозяев, придется переделывать, а это значит что деньги на его проведение, были потрачены зря. С другой стороны есть случаи, когда он необходим. Например, когда расселяется аварийное жилье, передается жилье детям сиротам (а в Эстонии обеспечивают собственным жильем сирот?), бюджетники получают по очереди. В этом случае государство заказывает жилье «под ключ». Кстати, оно как раз закупается, как правило, в панельных многоэиажках. Для экономии.

С дугой стороны даже в домах бизнес и элит класса, застройщики предлагают варианты с отделкой под ключ. Главное чтобы у покупателя были деньги и желание купить именно вариант отделки застройщика.

Получается, что:

Жилье в России, и даже в Томске ничуть не хуже чем в Эстонии. Более того. Цена в Эстонии сопоставима с ценой в маленьком сибирском городке (всего 400 000 жителей).

А вот теперь надо вспомнить о платежеспособном спросе. Получается что:

платежеспособный спрос в Эстонии такой же как в Томске или Новосибирске!

Как же так? Ведь средняя зарплата в Эстонии в два раза больше чем Томске, а ВВП на душу населения Эстонии вообще в 3 раза больше чем в России!

Получается, что, с точки зрения свободных денег, которые остаются после всех обязательных платежей — налогов, страховок, коммунальных и так далее, Таллин приблизительно равен Томску. В реальности даже меньше, так как В Эстонии кредитная ставка на ипотеку меньше чем в России!

То что жизнь значительно тяжелее, как я уже писал, подтверждается при разговорах с жителями соседних прибалтийских республик.

Возможно, сложится впечатление, что я однобоко представил факты. Но:

Алексей Зайцев, специально для портала «Про сад и дом».

© 2019, Про сад и дом. Все права защищены.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (12 оценок, среднее: 4,83 из 5)
Загрузка...
 

Об авторе Алексей Зайцев

Образование:

Закончил Новосибирский государственный университет с красным дипломом. Различные курсы повышения квалификации в финансовой сфере.

Опыт:

Различный опыт в финансовой сфере, авиаперевозках, IT,  строительстве, логистики нефтепродуктов.

- ПОХОЖИЕ СТАТЬИ -