Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников

Вопрос относительно того, а может ли быть проведена продажа доли в квартире без согласия других собственников, возникает у тех граждан, которые владеют недвижимостью на правах долевого владения. А если учесть, что более 50% от жилого фонда РФ находятся именно в такой собственности, то актуальность данного вопроса не вызывает сомнений. В данном вопросе разбирался юрист нашего сайта и эксперт по недвижимости Иван Лукин.

Правовой статус долевой собственности

Не стоит путать долевую собственность с совместным участием в приватизации недвижимости или в установлении общих прав собственности. Может быть несколько ситуаций:

1. Недвижимость оформлена в общую собственность без выделения долей. Тогда каждый владелец недвижимости, который зарегистрирован в праве собственности, обладает объектом на равных с другими правах;
2. Недвижимость разделена на определенные части. Каждая выделенная часть является отдельным объектом недвижимости. На каждую долю ее собственник получает правоустанавливающие документы.

Получить долю квартиры или дома можно в результате любых операций: по наследству, в результате купли-продажи, по договору дарения и т.д. Способ передачи недвижимости не имеет принципиальной разницы. Выделять доли в недвижимости могут и ее настоящие владельцы, если они не могут прийти к единому мнению относительно владения и распоряжения квадратными метрами.

Если речь идет о долевом владении, то почему-то многие сразу вспоминают коммунальные квартиры. Но это не совсем так. Любая недвижимость может быть разделена на части. Части в жилом помещении могут быть выделены по итогу:

• Достигнутого соглашения между владельцами недвижимости;
• Полученного завещания, где уже указана доля; в соответствии с законодательством по наследованию имущества;
• Судебных разбирательств.

Например, если претендентов много, а квартира однокомнатная, то ее никогда не поделят на доли даже по итогу судебного делопроизводства.

Продажа доли без согласия: возможна или нет

Вне зависимости от того, как возникло право собственности на объект недвижимости, ее владелец никак не ограничен в праве распоряжения своими квадратными метрами. По действующему законодательству, он имеет право делать со своей частью все, что он считает нужным:

1. Сдавать в аренду;
2. Продавать;
3. Делать ремонт.

Таким образом, главный вывод: собственник доли имеет полное право продавать ее на рынке недвижимости. Разрешение собственников на такие действия не нужно.

Исключение из правил – если долевая собственность продается целиком. В таком случае каждый из собственников доли должен дать согласие.

С чего необходимо начать продажу? Лучше всего обратиться к риелтору или самостоятельно провести анализ рынка. Необходимо определить стоимость продажи. Не лишней будет разработка предварительного договора купли-продажи, с указанием всех реквизитов продаваемого объекта и той стоимости, которую продавец желает получить по итогу сделки.

В предварительном договоре купли-продажи обязательно указывается:

• Предмет сделки;
• Цена сделки;
• Сроки оплаты и способы ее осуществления: поэтапная оплата, с оплатой аванса, в безналичной или наличной форме;
• Другие особенности.

Если внимательно ознакомиться с разными источниками информации, то рекомендуется самостоятельно начать искать и покупателя доли. Например, можно дать объявление о продажи. Но не всегда такие действия рациональны. Ведь другие собственники жилья могут также купить продаваемую долю, и тогда могут возникнуть проблемы с потенциальным покупателем. Поэтому лучше ограничиться на первоначальном этапе разработкой предварительного договора купли-продажи.

Уведомление других долевых владельцев о продаже

По действующим нормам юриспруденции собственник, который продает свою долю недвижимости, обязан в обязательном порядке направить уведомление о продажи всем другим долевым собственникам. Если такую бумагу не направить владельцам, то они могут обжаловать дальнейшую продажу в судебном порядке. Сделка будет признана фиктивной, а договор купли-продажи расторгнут.

Кроме того, если не осуществить такие действия и попытаться обойти других собственников, то тогда Росреестр может отказать в регистрации договора купли-продажи.

Зачем направлять уведомление о продаже долевой недвижимости:

1. Другие долевые собственники имеют преимущество над другими покупателями. Другими словами, если у них есть желание и возможность, то тогда они имеют 100% право выкупить долю;
2. Если собственники не готовы приобретать недвижимость по указанной цене, то тогда они должны предоставить письменный отказ от доли. Если же такой отказ по каким-то причинам в течение 1 месяца с момента получения уведомления не направлен, то собственник автоматически получает право реализации доли.

Особое внимание следует уделить условиям приобретения доли другими долевыми собственниками. Они имеют право приобрести продаваемую долю по той же цене, по которой ее продают на рынке. Продавец не имеет права изменять условия предварительного договора купли-продажи.

Таким образом, получается, то уведомление о продажи никак не влияет на сущность сделки, доля все равно будет продана, изменяется только состав покупателей по договору.

Уведомление не может быть предоставлено в устной форме. Закон предусматривает письменное направление уведомления. Кроме того, письменный документ нужен будет и в качестве доказательств в суде, если начнутся судебные разбирательства.

Особенности составления уведомления о продаже долевой собственности:

• В документе должны быть указаны критерии продажи: объект, цена;
• Выдвинуты предложения о выкупе другим собственникам;
• Представлены главные особенности сделки.

Кстати, если для продавца не принципиально, в течение какого времени будет дан ответ на уведомление, то он имеет право устанавливать свой срока ответа для других владельцев (более 1 месяца). Если в уведомлении не указать срок ответа, например, в течение 6 месяцев, то будет применяться стандартное правило одного месяца.

Процедура продажи доли квартиры без согласия собственников

Процедура продажи может быть начата только тогда, когда все собственники дали ответ на посланное им уведомление, вне зависимости от того, высказали они решение о покупке или нет. Если такое решение не предоставлено в письменном виде, то после истечение одного месяца, право продажи без согласия также возникает у владельца доли.

Если же владельцы выразили свое согласие на покупку, то тогда дальнейшие условия сделки обсуждаются с другими долевыми владельцами. Правда, в таком случае могут также возникнуть проблемы: может быть так, что все долевые владельцы выразят желание о приобретении. И в таком случае продажу необходимо осуществлять только в той пропорции, в которой другие владельцы владеют недвижимостью.

Вне зависимости от того, кто выступает покупателем долевой собственности, операция должна быть правильно оформлена. И первый этап в оформлении – это нотариальное заверение договора купли-продажи. Без помощи нотариуса сделка не может осуществляться.

Какие документы предоставляются нотариусу:

1. Паспорта участников сделки;
2. Договор купли-продажи;
3. Уведомление о продажи долевой собственности;
4. Отказы других долевых владельцев;
5. Документы, подтверждающие право владение долей.

Как правило, другие документы для подписания договора и его нотариального заверения не нужны. Исключение – отсутствие одной из сторон. В таком случае дополнительно необходима нотариально заверенная доверенность, которая предоставляет уполномоченному лицу право осуществлять действия от имени отсутствующего субъекта.

Когда договор согласован, документы проверены и все стороны подписали соглашение, нотариус заверяет документ и выдает ее сторонам сделки. После этого договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Государственная регистрация сделки купли-продажи

Регистрация договора купли-продажи на долевую часть недвижимости осуществляется через Россреестр. Оформлять сделку нужно в том территориальном подразделение, где находится непосредственно доля недвижимости.

Для регистрации понадобятся те же документы, которые и при нотариальном заверении. Дополнительно нужен и уже заверенный договор купли-продажи.

После того, как документы приняты, то в течение 10 рабочих дней договор купли-продажи регистрируется и выдается на руки участникам сделки. Дополнительно также выдается:

• выписка из ЕГРН;
• кадастровый паспорт.

Все документы выдаются уже исходя из того, что уже изменен владелец доли.

С этого момента новый собственник получает право пользования своей долей на тех же условиях, что и старый владелец. Никто не вправе препятствовать ему в реализации своих прав. В случае возникновения проблем, а такое также случается, их нужно решать в судебном порядке.

Таким образом, продавать долю без разрешения других владельцев разрешено, но если сами собственники захотят выступить покупателями, то они имеют на это первоочередное право.

Прочтите также: Покупка доли в квартире: преимущественное право, вычет, отказ

© 2018, Про сад и дом. Все права защищены.

(10 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...