Можно ли продать подаренную квартиру?

Действующими законодательными нормами дается ответ на вопрос – можно ли продать подаренную квартиру или нет. Наша редакция проанализировала текущие нормативные положения и готова разъяснить все тонкости в представленном материале.

Что такое дарение

Вопросы дарения в РФ регулируются Главой 32 ГК.

Подарить можно все что угодно:

• автомобиль;
• квартиру;
• дом и др.

Если дарится недвижимость, то договор обязательно нужно заключать в письменном формате (аб. 2 ч. 2 ст. 574 ГК). Нотариальное заверение не требуется, но желательно – чтобы избежать в дальнейшем вероятности признания сделки недействительной.

В обязательном порядке дарение фиксируется в Росреестре (ч. 3 ст. 574 ГК) по правилам, предусмотренным в 218-ФЗ от 13-го июля 2015-го года “О государственной…”.

Допускается ли продажа принятой в дар квартиры

Мы указали выше, что на основании договора дарения недвижимость переходит в собственность одаряемого – после госрегистрации сделки в Росреестре.

На основании ч. 1 ст. 209 ГК, собственник обладает правом:

1. владеть;
2. пользоваться;
3. и распоряжаться недвижимостью.

Судя по ч. 2 стат. 209 ГК, собственник имеет правомочие осуществлять касаемо принадлежащих ему вещей любые действия, которые:

А это значит, что подаренное жилье сразу после его принятия в дар может быть:

• продано;
• передано еще раз в дар;
• отдано в залог;
• предоставлено по договору аренды и др.

Но все так просто. Есть определенные нюансы.

Продажа подаренной доли

Согласно ч. 2 ст. 246 ГК, тот, у кого есть доля в квартире, вполне может ее:

1. продать;
2. завещать;
3. подарить;
4. отдать в залог и др.

Все то же самое, как и с единоличной собственностью – только одаряемый принимает не всю недвижимость целиком, а только долю дарителя.

И далее возникает резонный вопрос – можно ли продать подаренную долю в квартире или нет? И снова-таки обращаемся к ч. 2 ст. 246 ГК, где сказано, что “дольщик” может распоряжаться долей как угодно. Теперь “дольщиком” является одаряемый, и приобретает все те же права и обязанности относительно этой доли, которые раньше были у дарителя.

В обязательном порядке одаряемый перед продажей должен соблюсти первостепенное право покупки (ст. 250 ГК). То есть предложить другим “дольщикам” купить долю, а если они откажутся – тогда уже можно продавать ее любому другому лицу.

Могут ли родители продать недвижимость, которая ранее была подарена несовершеннолетнему гражданину

В СК и ГК дается четкий ответ на вопрос, можно ли продать квартиру, подаренную несовершеннолетнему, или нет.

Согласно аб. 3 ч. 3 ст. 60 СК, при решении вопроса относительно имущества своего ребенка, родители обязаны руководствоваться правилами, установленными в ст. 37 ГК.

В ч. 2 ст. 37 ГК сказано, что родители не могут совершать сделки с имуществом ребенка, если это влечет его уменьшение, без предварительного разрешения от органов опеки.

Получается, что, продав ранее подаренную долю, они уменьшат имущество. А значит, сначала в обязательном порядке нужно прийти в опеку и получить их письменное согласие в порядке, предусмотренным в ст. 21 ФЗ № 48 от 24-го апреля 2008-го года “Об опеке…”.

Продажа доли в подаренной квартире, которая находилась в совместной собственности

Возможна ситуация, когда даритель находится в зарегистрированном браке и хочет передать недвижимость в дар.

Соответственно, данный объект недвижимости может находиться:

В первом случае все понятно – даритель просто осуществляет дарение выбранному лицу в обычном порядке без согласия супруга. Далее одаряемый может распорядиться объектом по своему усмотрению.

А вот если квартира – в совместной собственности, то перед дарением должны быть учтены положения, указанные в:

• стат. 253 ГК;
• ч. 3 стат. 35 СК.

Если он даст согласие, то имущество переходит к одаряемому, и тот снова – может распоряжаться квартирой как ему угодно.

Возможна ситуация, когда сам одаряемый находится в зарегистрированных отношениях. В таком случае, он может распоряжаться подаренной квартирой по своему усмотрению, без согласия от супруга (так как вещи, полученные в дар, не являются совместной собственностью супругов – ч. 1 стат. 36 СК).

Налоги и сборы

При дарении без уплаты налогов не обойтись одаряемому, если он получает недвижимое имущество в дар не от близкого родственника, признаваемого таковым в соответствии с семейным законодательством (п. 18.1. стат. 217 НК РФ). В этих случаях придется заплатить 13 % от стоимости подаренного имущества.

Если потом одаряемый решит продать подаренное жилье, то тоже придется заплатить НДФЛ, но не во всех случаях. В частности, платить подоходный налог придется, если квартира была в собственности менее 3 лет (п. 1 ч. 3 стат. 217.1. НК). Если более 3 лет, то НДФЛ вообще уплачивать не нужно.

Налоговые вычеты при продаже подаренного жилья

Выше мы указали, что без налога не обойтись, если подаренное жилье было в собственности менее 3 лет.

Но тут есть право на получение имущественного вычета в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 220 НК. То есть одаряемый может уменьшить налог с доходов от продажи на сумму этого вычета.

Согласно аб. 2 п. 1 ч. 2 стат. 220 НК, размер вычета равен размеру полученных от продажи доходов, но не более 1 000 000 рублей.

Обращаем внимание, что воспользоваться возможностью, предусмотренной п. 2 ч. 2 стат. 220 НК, не получится. То есть одаряемый не сможет уменьшить налоговую базу на сумму понесенных расходов на приобретение квартиры (ведь получил он ее безвозмездно, а значит, и расходов никаких не нес).

Продажа подаренной квартиры с прописанными жильцами

Возможна такая ситуация – даритель заключает договор дарения, у него квартира в единоличной собственности, но прописаны какие-либо граждане.

Судя по ч. 2 стат. 292 ГК, переход имущественных прав на объект жилья означает автоматическое аннулирование права пользования квартирой членами семьи дарителя. Это означает, что неважно – были ли они выписаны перед дарением или нет – все равно они не смогут жить уже в этой квартире. И даже если прописан более 3 лет – это не играет никакой роли.

Исключение указано в ч. 4 ст. 292 ГК. Там сказано, что дарителю нужно получить разрешение от органов опеки в отношении прописанных в квартире:

1. несовершеннолетних детей, оставшихся без родительского попечения;
2. прочих лиц (в том числе, и совершеннолетних), над которыми установлены либо опека, либо попечительство.

Одаряемый должен проверить – нет ли в квартире прописанных указанных лиц. Если не проверить, возможны проблемы, в том числе, и признание сделки по дарению недействительной на основании ст. 173.1. ГК РФ.

Нюансы отчуждения подаренной квартиры при жизни дарителя

В случае, если даритель жив, он может продолжать пользоваться квартирой вместе с одаряемым – например, если даритель живет вместе с одаряемым и является ему родителем, ребенком или супругом (ч. 1 ст. 31 ЖК).

Но если одаряемый решит продать объект, подаренный ему в единоличную собственность, то это можно сделать без согласия дарителя. Право пользования квартирой у дарителя при этом прекратится на основании ч. 2 ст. 292 ГК.

Возможна ситуация, когда в договоре указывается про отмену дарения – например, если даритель переживет одаряемого (ч. 4 ст. 578 ГК). Тогда, после смерти одаряемого, квартиру даритель получает обратно в свою собственность, если она не была продана. Если была, то покупателю возвращать квартиру не потребуется. Компенсацию обязаны будут заплатить наследники умершего одаряемого (если они вступят в наследство).

Прочтите также: Как продать квартиру дорого: инструкция 2019 и советы эксперта

© 2019, Про сад и дом. Все права защищены.

(10 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...