Вторник , Июль 16 2019

Бесплатная юридическая консультация по номеру:

 
ГЛАВНАЯ >> Недвижимость >> Продажа >> Можно ли продать подаренную квартиру?

Можно ли продать подаренную квартиру?

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (10 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

Можно ли продать подаренную квартиру?Действующими законодательными нормами дается ответ на вопрос – можно ли продать подаренную квартиру или нет. Наша редакция проанализировала текущие нормативные положения и готова разъяснить все тонкости в представленном материале.

 

 

Что такое дарение

Вопросы дарения в РФ регулируются Главой 32 ГК.

Там сказано, что дарение – это такая сделка, при которой одно лицо (даритель) передает в собственность другому контрагенту (одаряемому) какую-либо вещь, полностью на безвозмездной основе.

Подарить можно все что угодно:

  • автомобиль;
  • квартиру;
  • дом и др.

Если дарится недвижимость, то договор обязательно нужно заключать в письменном формате (аб. 2 ч. 2 ст. 574 ГК). Нотариальное заверение не требуется, но желательно – чтобы избежать в дальнейшем вероятности признания сделки недействительной.

В обязательном порядке дарение фиксируется в Росреестре (ч. 3 ст. 574 ГК) по правилам, предусмотренным в 218-ФЗ от 13-го июля 2015-го года “О государственной…”.

Допускается ли продажа принятой в дар квартиры

Мы указали выше, что на основании договора дарения недвижимость переходит в собственность одаряемого – после госрегистрации сделки в Росреестре.

На основании ч. 1 ст. 209 ГК, собственник обладает правом:

  1. владеть;
  2. пользоваться;
  3. и распоряжаться недвижимостью.

Судя по ч. 2 стат. 209 ГК, собственник имеет правомочие осуществлять касаемо принадлежащих ему вещей любые действия, которые:

  1. не запрещены законом;
  2. и не затрагивают охраняемые права и интересы иных лиц.

А это значит, что подаренное жилье сразу после его принятия в дар может быть:

  • продано;
  • передано еще раз в дар;
  • отдано в залог;
  • предоставлено по договору аренды и др.

Но все так просто. Есть определенные нюансы.

Продажа подаренной доли

Согласно ч. 2 ст. 246 ГК, тот, у кого есть доля в квартире, вполне может ее:

  1. продать;
  2. завещать;
  3. подарить;
  4. отдать в залог и др.

Все то же самое, как и с единоличной собственностью – только одаряемый принимает не всю недвижимость целиком, а только долю дарителя.

И далее возникает резонный вопрос – можно ли продать подаренную долю в квартире или нет? И снова-таки обращаемся к ч. 2 ст. 246 ГК, где сказано, что “дольщик” может распоряжаться долей как угодно. Теперь “дольщиком” является одаряемый, и приобретает все те же права и обязанности относительно этой доли, которые раньше были у дарителя.

В обязательном порядке одаряемый перед продажей должен соблюсти первостепенное право покупки (ст. 250 ГК). То есть предложить другим “дольщикам” купить долю, а если они откажутся – тогда уже можно продавать ее любому другому лицу.

Могут ли родители продать недвижимость, которая ранее была подарена несовершеннолетнему гражданину

Можно ли продать подаренную квартиру?В СК и ГК дается четкий ответ на вопрос, можно ли продать квартиру, подаренную несовершеннолетнему, или нет.

Согласно аб. 3 ч. 3 ст. 60 СК, при решении вопроса относительно имущества своего ребенка, родители обязаны руководствоваться правилами, установленными в ст. 37 ГК.

В ч. 2 ст. 37 ГК сказано, что родители не могут совершать сделки с имуществом ребенка, если это влечет его уменьшение, без предварительного разрешения от органов опеки.

Получается, что, продав ранее подаренную долю, они уменьшат имущество. А значит, сначала в обязательном порядке нужно прийти в опеку и получить их письменное согласие в порядке, предусмотренным в ст. 21 ФЗ № 48 от 24-го апреля 2008-го года “Об опеке…”.

Продажа доли в подаренной квартире, которая находилась в совместной собственности

Возможна ситуация, когда даритель находится в зарегистрированном браке и хочет передать недвижимость в дар.

Соответственно, данный объект недвижимости может находиться:

  1. либо в единоличной собственности дарителя (например, если эта квартира была получена им до вступления в брак – ч. 1 ст. 36 СК);
  2. либо в совместной собственности супругов.

В первом случае все понятно – даритель просто осуществляет дарение выбранному лицу в обычном порядке без согласия супруга. Далее одаряемый может распорядиться объектом по своему усмотрению.

А вот если квартира – в совместной собственности, то перед дарением должны быть учтены положения, указанные в:

  • стат. 253 ГК;
  • ч. 3 стат. 35 СК.
То есть даритель в обязательном порядке должен получить письменное согласие от своего супруга – можно ли дарить квартиру или нет.

Если он даст согласие, то имущество переходит к одаряемому, и тот снова – может распоряжаться квартирой как ему угодно.

Возможна ситуация, когда сам одаряемый находится в зарегистрированных отношениях. В таком случае, он может распоряжаться подаренной квартирой по своему усмотрению, без согласия от супруга (так как вещи, полученные в дар, не являются совместной собственностью супругов – ч. 1 стат. 36 СК).

Налоги и сборы

Можно ли продать подаренную квартиру?При дарении без уплаты налогов не обойтись одаряемому, если он получает недвижимое имущество в дар не от близкого родственника, признаваемого таковым в соответствии с семейным законодательством (п. 18.1. стат. 217 НК РФ). В этих случаях придется заплатить 13 % от стоимости подаренного имущества.

Если потом одаряемый решит продать подаренное жилье, то тоже придется заплатить НДФЛ, но не во всех случаях. В частности, платить подоходный налог придется, если квартира была в собственности менее 3 лет (п. 1 ч. 3 стат. 217.1. НК). Если более 3 лет, то НДФЛ вообще уплачивать не нужно.

Налоговые вычеты при продаже подаренного жилья

Выше мы указали, что без налога не обойтись, если подаренное жилье было в собственности менее 3 лет.

Но тут есть право на получение имущественного вычета в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 220 НК. То есть одаряемый может уменьшить налог с доходов от продажи на сумму этого вычета.

Согласно аб. 2 п. 1 ч. 2 стат. 220 НК, размер вычета равен размеру полученных от продажи доходов, но не более 1 000 000 рублей.

Например, квартира была продана за 800000 рублей. Это значит, что НДФЛ платить вообще не придется, так как 800000 минус 1000000 меньше нуля. То есть налоговая база принимает отрицательное значение, а значит, и налог рассчитывать не с чего.

Обращаем внимание, что воспользоваться возможностью, предусмотренной п. 2 ч. 2 стат. 220 НК, не получится. То есть одаряемый не сможет уменьшить налоговую базу на сумму понесенных расходов на приобретение квартиры (ведь получил он ее безвозмездно, а значит, и расходов никаких не нес).

Продажа подаренной квартиры с прописанными жильцами

Возможна такая ситуация – даритель заключает договор дарения, у него квартира в единоличной собственности, но прописаны какие-либо граждане.

Судя по ч. 2 стат. 292 ГК, переход имущественных прав на объект жилья означает автоматическое аннулирование права пользования квартирой членами семьи дарителя. Это означает, что неважно – были ли они выписаны перед дарением или нет – все равно они не смогут жить уже в этой квартире. И даже если прописан более 3 лет – это не играет никакой роли.

Исключение указано в ч. 4 ст. 292 ГК. Там сказано, что дарителю нужно получить разрешение от органов опеки в отношении прописанных в квартире:

  1. несовершеннолетних детей, оставшихся без родительского попечения;
  2. прочих лиц (в том числе, и совершеннолетних), над которыми установлены либо опека, либо попечительство.

Одаряемый должен проверить – нет ли в квартире прописанных указанных лиц. Если не проверить, возможны проблемы, в том числе, и признание сделки по дарению недействительной на основании ст. 173.1. ГК РФ.

Нюансы отчуждения подаренной квартиры при жизни дарителя

В случае, если даритель жив, он может продолжать пользоваться квартирой вместе с одаряемым – например, если даритель живет вместе с одаряемым и является ему родителем, ребенком или супругом (ч. 1 ст. 31 ЖК).

Но если одаряемый решит продать объект, подаренный ему в единоличную собственность, то это можно сделать без согласия дарителя. Право пользования квартирой у дарителя при этом прекратится на основании ч. 2 ст. 292 ГК.

Возможна ситуация, когда в договоре указывается про отмену дарения – например, если даритель переживет одаряемого (ч. 4 ст. 578 ГК). Тогда, после смерти одаряемого, квартиру даритель получает обратно в свою собственность, если она не была продана. Если была, то покупателю возвращать квартиру не потребуется. Компенсацию обязаны будут заплатить наследники умершего одаряемого (если они вступят в наследство).

Итак, одаряемый имеет право продать объект недвижимости, который был ему подарен. Но есть нюансы. Например, если была подарена доля, но перед ее продажей нужно спросить других “дольщиков” – согласны ли они ее купить. А если квартира была в собственности менее 3 лет, то одаряемому придется заплатить НДФЛ.

Прочтите также: Как продать квартиру дорого: инструкция 2019 и советы эксперта

© 2019, Про сад и дом. Все права защищены.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (10 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
 

Об авторе Expert

- ПОХОЖИЕ СТАТЬИ -