Как продать долю в приватизированной квартире?

Если гражданин является долевым собственником, то им может быть осуществлена продажа доли в приватизированной квартире, без истребования разрешения на это действие у других “дольщиков”. Несмотря на то, что согласия истребовать не нужно, остальные сособственники имеют право на первостепенное приобретение продаваемой доли, которое нужно в обязательном порядке учесть продавцу.

Право на свободное распоряжение долями

В ч. 2 ст. 247 ГК сказано, что “дольщик” обладает полным правом распоряжаться своей частью квартиры по собственному усмотрению, а именно:

• продать долю;
• обменять ее;
• подарить;
• отдать в залог банку или физическому лицу;
• распорядиться иным образом.

Преимущественное право приобретения

Другие сособственники обладают первостепенным правом приобретения продаваемой доли (ст. 250 ГК). Это означает, что осуществлять продажу доли постороннему лицу можно исключительно после того, как другие “дольщики”:

1. или откажутся от покупки, направив продавцу соответствующий письменный отказ;
2. или так и не совершат сделку по покупке в течение 1 месяца после получения извещения.

Особенности составления, доставки и получения извещений

Уведомление других со-собственников о продаже осуществляется путем направления им соответствующего извещения, в котором указываются:

В соответствии с аб. 2 п. 2.3. Методических рекомендаций, которые содержатся в Письме ФНП № 1033/03-16-3 от 31-го марта 2016-го года, извещение может быть отправлено (по выбору заявителя):

1. или по почте заказным письмом;
2. или через нотариуса в порядке, установленным в ст. 86 Основ законодательства о нотариате (далее – Основы).

Согласно п. 63 Постановления Пленума ВС России № 25 от 23-го июня 2015-го года, извещение признается юридически значимым сообщением. По смыслу ст. 165.1. ГК, оно должно доставляться:

• или по адресу жительства “дольщика”;
• или по адресу его пребывания.

Извещение будет считаться доставленным, если оно фактически поступило адресату, но по причинам, зависящим от него, так и не было получено или вручено. Другими словами, месячный срок начинает исчисляться, например, с момента возврата извещения отправителю по причине истечения срока хранения (в связи с неистребованием адресатом).

Нюансы преимущественного права

Есть некоторые особенности:

Нотариальное удостоверение ДКП

Согласно ч. 3 ст. 8.1. ГК, в случаях, которые указаны в законе или договоре сторон, сделка, при которой возникают, изменяются или прекращаются права на имущество, подлежащие госрегистрации, должна быть засвидетельствована нотариально.

Судя по ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218 от 13-го июля 2015-го года “О государственной…”, сделки по отчуждению долей обязательно должны заверяться у нотариуса.

Обратиться за осуществлением нотариального действия можно к любому нотариусу, который работает в субъекте РФ, в котором находится продаваемая доля (аб. 1 ст. 56 Основ).

Нотариус при заверении:

1. разъяснит сторонам их права и обязанности (ст. 54 Основ);
2. проверит, были ли извещены остальные участники долевой собственности;
3. проверит добросовестность и действительность намерений участников сделки.

Если продавец и покупатель не возражают, нотариус сам отправляет заявление и все необходимые документы в Росреестр в электронном виде (аб. 2 ст. 55 Основ). Покупатель доли может отказаться от такой возможности и произвести регистрацию в Росреестре самостоятельно.

Порядок заключения сделки

После того, как уведомление было отправлено “дольщикам”, и один из них согласился купить долю, либо же никто из сособственников не решил купить долю в отведенный месячный срок после получения уведомления (либо были представлены отказы от покупки), то сторонам договора (одному из “дольщиков” и продавцу, либо продавцу и постороннему лицу):

• перед тем, как продать долю в приватизированной квартире, сначала нужно составить договор в письменной форме в порядке, установленным Параграфом 7 Главы 30 ГК РФ, с учетом общих правил заключения договоров, представленных в Главе 28 ГК;
• а уже затем прийти к нотариусу со всеми необходимыми документами.

Вот как будет осуществляться процедура заверения у нотариального работника:

Составление договора

Договор необходимо составить в трех экземплярах:

1. 1 останется у нотариуса для внесения сведений о нем в Единую информационную систему нотариата в соответствии со ст. 34.3. Основ (или будет оставлен покупателем для самостоятельного предоставления в Росреестр);
2. 1 останется у продавца;
3. 1 у покупателя.

Стороны сами решают, как составлять договор и какие разделы, пункты в него включать, так как в РФ действует свобода договора (ст. 421 ГК).

Однако необходимо обязательно включить в текст существенные условия, характерные для соглашений такого рода, в частности:

• ФИО сторон, их адреса регистрации, контактные телефоны;
• указание на предмет договора – доля в такой-то квартире, расположенной по такому-то адресу;
• технические данные (площадь доли, общая площадь квартиры, кадастровый номер, этаж);
• ссылка на реквизиты правоустанавливающих документов, подтверждающих нахождение доли на праве собственности у продавца;
• указание на лиц, сохраняющих право пользования жильем после продажи доли (ч. 1 ст. 558 ГК РФ);
• пункт об отсутствии обременений и притязаний со стороны третьих лиц;
• права и обязанности сторон;
• порядок расчетов – наличный, безналичный, через банковскую ячейку и др.;
• правила приемки-передачи;
• порядок разрешения споров;
• перечень приложений к договору.

Плата за услуги нотариуса

В соответствии со ст. 22 Основ, если законом предусмотрена для сделки обязательная нотариальная форма (как в рассматриваемом случае), то необходимо оплатить:

Размеры госпошлин указаны в п. 4.1. ст. 333.24. НК РФ и зависят от стоимости доли:

• до 1 млн. рублей – 0,5 % от цены доли, но не меньше 1500 рублей;
• от 1 до 10 млн. – 5000 + 0,3 % от той суммы, которая превышает 1 млн.;
• более 10 млн. – 32000 + 0,15 % от суммы договора, которая превышает 10 млн. (но в любом случае размер пошлины не может быть более 150000).

Продажа доли, принадлежащей несовершеннолетнему лицу

Если родители хотят продать долю, которая находится в собственности гражданина, не достигшего возраста 18 лет, то, помимо того, что им потребуется соблюсти преимущественное право покупки, так еще и нужно учесть требование, указанное в аб. 3 ч. 3 ст. 60 СК РФ – то есть если в результате сделки будет уменьшено имущество ребенка, то требуется предварительное согласие от органов опеки.

Нотариус обязан перед заверением договора проверить наличие указанного разрешения. Если по каким-либо причинам этого сделано не было, договор купли-продажи будет признан недействительным по основаниям, представленным в ст. 173.1. ГК РФ.

Особенности продажи долей при участии в сделке недееспособных или ограниченно дееспособных граждан

Сделки за граждан, признанных по суду недееспособными из-за психического расстройства личности, совершают их опекуны (ч. 2 ст. 29 ГК) – с учетом мнения недееспособного гражданина, а если учет мнения невозможен – то с учетом его предпочтений или информации, полученной от других лиц.

Сами недееспособные сделки с недвижимостью совершать не вправе. Если это все-таки произойдет, договор будет признан ничтожным (ст. 171 ГК), а сторон по суду вернут в изначальное положение (покупателю обратно деньги, продавцу обратно недвижимость).

Ограниченно дееспособные граждане могут сами совершать любые сделки, но исключительно с согласия попечителя (аб. 3 ч. 1 ст. 30 ГК). Попечителю, прежде чем давать согласие, все так же нужно истребовать разрешение от органов опеки (ч. 2 ст. 37 ГК).

Итак, владелец доли, находящейся в приватизированном жилье, должен предложить купить ее другому “дольщику”. Если он откажется, можно продавать любому постороннему лицу. ДКП о продаже доли обязательно заверяется у нотариуса. Стороны вправе выбрать – самим относить ДКП в Росреестр, или поручить это сделать нотариусу.

Прочтите также: Cоглашение о выделе доли в натуре образец

© 2019, Про сад и дом. Все права защищены.

(11 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...