Сдача квартиры в аренду в 2024 году: подробная пошаговая инструкция

Официальная сдача квартиры в аренду позволяет собственникам прописать в договоре условия, затраты и обязанности сторон, а так же обезопасить себя от мошенников и штрафов. Как сдать квартиру в аренду и не допустить ошибок, разбирался эксперт нашего сайта, юрист по образованию Иван Лукин.

Законодательные акты

Вопросы передачи жилой площади в наем регулируются Гражданским Кодексом РФ. Последние изменения в ГК РФ вступили в силу с 01.09.2018. Положения, с которыми должен ознакомиться владелец квартиры, содержатся в 35 Главе ГК.

Законодательство регламентирует содержание и порядок заключения договора найма, обязанности владельца и нанимателя, вопросы по внесению платы, ремонту, продлению соглашения и т.д.

Как подготовить договор найма?

Договор, заключенный между нанимателем и владельцем жилья, отражает законность сделки, обеспечивает защиту прав и имеет юридическую силу. Соглашение содержит информацию об обязанностях, сроках и основных гарантиях.

Для составления договора необходимо подготовить документы о праве собственности, согласия других владельцев, справки о прописанных в квартире лицах, об отсутствии задолженностей ЖКХ. Все совладельцы должны присутствовать при заключении договора.

Документ может быть подготовлен в двух формах:

• договор найма (гл. 35 ГК РФ) оформляется для сдачи жилого помещения физическому лицу на любой срок без официальной регистрации;
• договор аренды (гл. 34 ГК РФ) с юридическими лицами предполагает обязательную регистрацию при взятии помещения в аренду на долгосрочный период.

Если собственник заключает договор аренды продолжительностью более 6 лет, его необходимо зарегистрировать в РосРеестре. Без регистрации разрешается оформление договоров на 5 лет. РосРеестр отправляет полученные сведения в ФНС для расчета налога. В большинстве случаев арендодатели заключают соглашения на 6 или 11 месяцев. По истечении срока соглашение продлевается.

Заверять через нотариуса договор аренды или найма не обязательно, но закон это не запрещает.

Содержание договора найма

Договор найма должен включать ряд обязательных пунктов, не противоречащих законодательству:

1. количество арендаторов;
2. точное число – крайний срок внесения арендной платы;
3. общая или ежемесячная сумма оплаты;
4. решение о том, на кого возлагается обязанность по оплате услуг ЖКХ;
5. число и время проведения проверки помещений собственниками;
6. разрешение на использование мебели, бытовой техники и других предметов;
7. условия возврата средств при невыплате арендной платы;
8. возмещение материальных затрат, компенсация урона нанесенного квартиросъемщиками.

Помимо договора составляется акт приема-передачи собственности владельца (мебели, бытовых приборов, техники). Подготавливаются документы, подтверждающие возможности нанимателя по внесению платы, например, справка с работы.

Как правильно оформить передачу денег?

Наниматели могут внести оплату двумя способами: наличными в руки собственнику или безналичным переводом. При внесении оплаты наличными рекомендуется составлять акт приема – передачи денег с указанием даты, суммы, подписей сторон.

Безналичная оплата найма тоже распространена. Для подтверждения факта оплаты наниматели оставляют квитанции. Наличие чеков при необходимости позволяет доказать, что условие договора было соблюдено.

Как платить налоги за сдачу квартиры в аренду?

Сдавать недвижимость, платить налог от дохода граждане России могут от имени физического лица или индивидуального предпринимателя (ст. 23 ГК РФ). Для выбора наиболее выгодного варианта надо учесть особенности систем налогообложения и рассчитать предполагаемые суммы налогов.

Налогообложение физических лиц

Для физических лиц, являющихся наймодателями жилья, ставка налога в большинстве случаев составляет 13% от полученной прибыли. Собственник ежегодно до 15 июля подает в ФНС декларацию 3-НДФЛ и вносит налог.

Некоторые категории граждан имеют в данном случае право на получение налоговых льгот (ст. 218, гл. 23 НК РФ). Это инвалиды 1 и 2 группы, ветераны, семьи с несовершеннолетними детьми и иждивенцами, предприниматели, в том числе ИП на ПСН (патенте).

Налогообложение ИП

Индивидуальные предприниматели, сдающие жилье, могут использовать разные системы расчета налогов:

• Общий режим налогообложения ОСНО – ставка 13% (гл. 23 НК РФ);
• Упрощенная система – ставка 6% или 15% (гл. 26.2 НК РФ);
• Патентная система – ставка 6% (гл. 26.5 НК РФ).

Кроме налога на доходы ИП обязаны вносить взносы в ПФР и ФОМС. В 2018 году они составили 26545 руб. и 5 840 руб. соответственно.

Предприниматели, как и физические лица, могут оформить налоговые вычеты при наличии в семье несовершеннолетних детей, инвалидов. Имеют право на льготы ИП, являющиеся ветеранами, инвалидами, блокадниками, ликвидаторами аварии на ЧАЭС.

Декларация о доходах ИП подается один раз в год, налог уплачивается частями – раз в три месяца.

Сдача квартиры в аренду: подробная пошаговая инструкция

Исследование рынка	Перед сдачей жилья необходимо проанализировать предложения конкурентов, сравнить цены, состояние квартир, изучить тексты объявлений. Это поможет сформировать оптимальные расценки и требования. Стоимость аренды зависит от ремонта, наличия мебели, месторасположения недвижимости, уровня цен в районе и других факторов. Собственник должен определить класс квартиры: эконом, бизнес или люкс.
Сбор документов и разрешений	Перед сдачей квартиры наймодатель или арендодатель решает вопросы с другими собственниками, прописанными на квадратных метрах: необходимо взять с каждого владельца доли письменное разрешение; если есть несовершеннолетний собственник, придется обратиться в органы опеки; подготовить письменное согласие соседей коммуналки. В отдельную папку надо отложить разрешения и документы, подтверждающие право владения (свидетельство, выписку из реестра).
Подготовка жилья к сдаче	Круг работ будет зависеть от класса квартиры. Необходимо провести генеральную уборку, ремонт, проверить состояние инженерных коммуникаций. Затраты на ремонт должны соотноситься с классом помещения и окупиться в течение первых месяцев. Жилье с высоким статусом придется привести в полный порядок, возможно, потребуется евроремонт. Стоит забрать все личные вещи, оставить самую необходимую мебель и бытовые приборы. В бюджетной квартире не рекомендуется оставлять дорогостоящую технику. Обязательно оплатить коммунальные задолженности, отключить городской телефон.
Подготовка фотографий	Это существенный момент, так как качество фото повлияет на выбор арендаторов. Сделать качественные снимки под силу любому собственнику без обращения к профессиональному фотографу. Фото рекомендуется делать в солнечную погоду или при хорошем освещении. На фотографиях показать все преимущества квартиры, обязательно запечатлеть ванную, туалет, кухню.
Составление объявления	Для подготовки хорошего объявления выделить все плюсы недвижимости: упомянуть о проведении ремонта, указать количество комнат, площадь кухни, наличие раздельного санузла, хороших соседей. Облегчить написание текста поможет анализ чужих объявлений – можно просто выбрать несколько подходящих предложений. Обязательно в объявлении указать ограничения: договор заключается только с россиянами, запрет на курение, животных и т.д. Перепроверить текст на наличие ошибок.
Размещение объявления с фото	Для размещения оферты подойдут популярные площадки и сервисы. Стоит остановиться на 4-5 ресурсах. Как показывает практика, платные площадки позволяют сдать квартиру намного быстрее.
Телефонные переговоры с клиентами	В процессе общения стоит учесть ряд рекомендаций: во время разговора без стеснения уточнять информацию о потенциальных жильцах, составе, количестве; если разговор с арендаторами прошел удачно, сообщить дату и время просмотра квартиры; потенциальные квартиросъемщики могут не явиться, поэтому стоит назначать время с интервалом 10-20 минут.
Демонстрация квартиры	Рекомендуется подойти заранее, подготовить помещения, включить освещение, ненавязчивую музыку. В процессе общения желательно не только отвечать на вопросы, но и рассказывать истории о квартире. Надо помнить, что арендаторы выбирают уютное жилье и добропорядочного хозяина. Важно понимать, что посетители должны обдумать решение об аренде, поэтому не стоит давить.
Подписание договора	Договор подготавливается заранее в двух экземплярах. В нем должны быть отражены все необходимые пункты, в том числе размер страхового депозита. Перед подписанием договора надо сфотографировать показания счетчиков и паспорта клиентов.
Передача квартиры	Факт передачи недвижимости фиксируется с помощью акта приема-передачи. Данный документ не обязателен, но позволяет обезопасить владельца квартиры и будущих жильцов. Акт содержит опись имущества, описание его состояния и фотографии, если есть необходимость. В конце документа ставится дата и подписи сторон. Когда арендатор будет покидать жилье, собственник имеет право провести ревизию и проверку имущества. При этом составленный акт не позволит предъявить нанимателю необоснованные претензии.

Выполнение пошаговой инструкции позволяет организовать подготовку жилья к сдаче и облегчить работу. После подписания договора остается получать арендную плату и контролировать оплату коммунальных услуг. Время посещений, когда арендодатель может проверить состояние жилья, должно быть прописано в договоре.

Прочтите также: Как правильно купить квартиру в новостройке

© 2018, Про сад и дом. Все права защищены.