Расторжение договора о найме жилого помещения

В статье я отвечу на этот вопрос.

Законодательная база

В 2024 году законодательные нормы, описывающие процедуру расторжения, существенно не изменились. Порядок действий зависит от того, о каком именно документе идет речь:

1. Если это договор социального найма, процедура регулируется ст. 83 ЖК.
2. Особенности расторжения договора о найме жилого помещения описаны в ст. 687 ГК (речь идет о коммерческом найме у частного лица – его также часто называют арендой квартиры).

1. Социальный найм

В этом случае законодательство дает возможность расторгнуть договор в любое время – стороны могут предупредить друг друга в разумный срок (он может быть указан в тексте) и прекратить действие соглашения. Также расторжение договора социального найма жилого помещения допускается и через суд, в который вправе обратиться государство в лице администрации или другого органа власти на основании:

• Уклонения нанимателя от оплаты на протяжении 6 месяцев подряд и более.
• Повреждений либо разрушения квартиры лично нанимателем либо другими жильцами, за которых он несет ответственность (например, несовершеннолетние дети). Даже если повреждения были непреднамеренными, но произошли из-за действий жильцов (проведение несогласованного ремонта, перепланировок), это дает основание для прекращения соглашения, а также для возмещения возникшего ущерба.
• Регулярного нарушения прав других жильцов, например, шум в ночное время, порча общего имущества в доме (подъезды, лифты и т.п.).
• Использования квартиры в запрещенных целях (мини-производство, выращивание диких животных, предпринимательская деятельность и т.п.).

Договор прекращает действовать и в тех случаях, когда произошла гибель имущества (наводнение, пожар и т.п.) либо смерть нанимателя (если при этом в квартире не проживают другие граждане – его дети, родители и др.).

2. Коммерческий найм

Законодательство предусматривает 2 варианта прекращения действия этого соглашения:

1. В одностороннем порядке – наниматель должен письменно предупредить собственника жилья о своем намерении минимум за 3 месяца.
2. В судебном порядке – по требованию любой стороны, чьи интересы были нарушены.

Предупреждение о расторжении обязательно оформляется в письменном виде, причем наниматель согласовывает свои действия со всеми остальными гражданами, которые проживают вместе с ним. Минимальный срок 3 месяца установлен для тех случаев, когда в договоре не указано иное. Например, если в документе был прописан другой порядок (предупредить за 1 месяц), необходимо действовать именно в соответствии с договором.

Расторжение через суд возможно в тех случаях, когда стороны не могут прийти к добровольному решению. Например, наниматель вправе потребовать аннулировать соглашение, если собственник:

Наймодатель также имеет право потребовать расторжения в суде, если:

• проживающие используют помещение не по назначению;
• портят имущество;
• провели несогласованный ремонт;
• провели несогласованную перепланировку;
• систематически нарушают права соседей;
• уклоняются от оплаты, других обязательств.

Порядок расторжения

В общем случае стороны должны исходить из текста самого договора. В большинстве случаев в нем всегда содержится раздел, где прописан порядок расторжения. Обычно собственник и наниматели действуют исходя из принципа разумности: каждая сторона может в любой момент прекратить действие документа при условии уведомления за 2 недели либо за 1-2 месяца. Как правило, граждане договариваются устно: достаточно совершить телефонный звонок или встретиться на месте и обсудить детали.

Однако чтобы подстраховаться, рекомендуется составить письменное уведомление и вручить его второй стороне. Для этого достаточно составить документ в произвольной форме и передать его:

1. лично в руки;
2. заказным письмом по почте.

В первом случае необходимо, чтобы вторая сторона поставила дату и подпись, которые подтверждают факт вручения. Иногда граждане отказываются от этого, полагая, что так они смогут избежать расторжения. На самом деле в случае отказа достаточно направить заказное письмо на адрес, по которому проживает гражданин:

Отправление должно быть заказным – в этом случае письмо гарантированно дойдет до адресата. Причем даже если гражданин откажется от получения, почтальон поставит соответствующую отметку с датой доставки и перешлет документ отправителю.

Это и будет главным доказательством того, что со своей стороны собственник (или наниматель) исполнили свои обязательства надлежащим образом. С момента вручения начнет идти указанный срок (например, 1 месяц, как в договоре, или 3 месяца в соответствии со ст. 687 ГК).

Если квартиранты отказываются выселяться

По истечению наниматели вправе покинуть квартиру, передав ключи лично в руки собственнику. Если же квартиранты отказываются покидать помещение, владелец квартиры вправе обратиться в полицию и выселить граждан принудительно. Для этого понадобится предоставить полный пакет документов:

• паспорт;
• договор найма;
• уведомление о досрочном расторжении;
• уведомление о доставке/вручении;
• документы на квартиру (свидетельство о собственности либо выписка из ЕГРН, договор о приобретении).

Если при этом будет обнаружено, что жильцы нанесли материальный вред, совершили хищение, важно зафиксировать факт ущерба (фото-, видеосъемка, привлечение свидетелей) и составить еще одно заявление в полицию. Далее следует действовать по обстоятельствам – если ущерб не будет компенсирован добровольно, необходимо обратиться в суд.

Если договор не составлен

В таком случае стороны могут немедленно прекратить исполнение своих обязательств:

1. Наниматель может покинуть квартиру, даже не уведомляя собственника.
2. Наймодатель может потребовать квартирантов выселиться, в том числе в принудительном порядке (вызвать полицию).

Однако желательно постараться решить вопрос в добровольном порядке. Это особенно важно в тех случаях, когда фактически квартиранты должны собственнику за 1 или несколько месяцев проживания. Но лучше вообще не допускать подобных ситуаций – доказать наличие устных договоренностей без документа очень трудно.

Таким образом, договор найма можно прекратить по личной инициативе, письменно уведомив вторую сторону в разумный срок. Также можно потребовать немедленного расторжения, если собственник или наниматель существенно нарушают взятые на себя обязательства, причиняют вред, ущемляют права соседей.

Прочтите также: Отличия договора аренды от договора найма

© 2019, Про сад и дом. Все права защищены.