Четверг , Апрель 2 2020

Про САД и ДОМ

портал юридической помощи

Бесплатная юридическая консультация

8 800 350-29-83

ГЛАВНАЯ >> Недвижимость >> Аренда и Найм >> Расторжение договора о найме жилого помещения
Статью подготовила Ирина Токина

Расторжение договора о найме жилого помещения

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (10 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Моя сестра сдала свою квартиру, составив договор самостоятельно. В документе не указано, как именно осуществляется процедура расторжения. Пока никаких эксцессов со стороны квартирантов не возникало. Но есть вопрос: а как грамотно оформить расторжение договора найма жилого помещения, если при случае возникнет такая необходимость?

В статье я отвечу на этот вопрос.

Законодательная база

В 2020 году законодательные нормы, описывающие процедуру расторжения, существенно не изменились. Порядок действий зависит от того, о каком именно документе идет речь:

  1. Если это договор социального найма, процедура регулируется ст. 83 ЖК.
  2. Особенности расторжения договора о найме жилого помещения описаны в ст. 687 ГК (речь идет о коммерческом найме у частного лица – его также часто называют арендой квартиры).

1. Социальный найм

В этом случае законодательство дает возможность расторгнуть договор в любое время – стороны могут предупредить друг друга в разумный срок (он может быть указан в тексте) и прекратить действие соглашения. Также расторжение договора социального найма жилого помещения допускается и через суд, в который вправе обратиться государство в лице администрации или другого органа власти на основании:

  • Уклонения нанимателя от оплаты на протяжении 6 месяцев подряд и более.
  • Повреждений либо разрушения квартиры лично нанимателем либо другими жильцами, за которых он несет ответственность (например, несовершеннолетние дети). Даже если повреждения были непреднамеренными, но произошли из-за действий жильцов (проведение несогласованного ремонта, перепланировок), это дает основание для прекращения соглашения, а также для возмещения возникшего ущерба.
  • Регулярного нарушения прав других жильцов, например, шум в ночное время, порча общего имущества в доме (подъезды, лифты и т.п.).
  • Использования квартиры в запрещенных целях (мини-производство, выращивание диких животных, предпринимательская деятельность и т.п.).

Договор прекращает действовать и в тех случаях, когда произошла гибель имущества (наводнение, пожар и т.п.) либо смерть нанимателя (если при этом в квартире не проживают другие граждане – его дети, родители и др.).

Обратите внимание! Если фактически наниматель и все остальные проживающие покинули помещение и поселились по другому адресу, то день выезда будет считаться датой окончания действия соглашения.

2. Коммерческий найм

Законодательство предусматривает 2 варианта прекращения действия этого соглашения:

  1. В одностороннем порядке – наниматель должен письменно предупредить собственника жилья о своем намерении минимум за 3 месяца.
  2. В судебном порядке – по требованию любой стороны, чьи интересы были нарушены.

Предупреждение о расторжении обязательно оформляется в письменном виде, причем наниматель согласовывает свои действия со всеми остальными гражданами, которые проживают вместе с ним. Минимальный срок 3 месяца установлен для тех случаев, когда в договоре не указано иное. Например, если в документе был прописан другой порядок (предупредить за 1 месяц), необходимо действовать именно в соответствии с договором.

Расторжение через суд возможно в тех случаях, когда стороны не могут прийти к добровольному решению. Например, наниматель вправе потребовать аннулировать соглашение, если собственник:

  1. предоставил непригодное помещение;
  2. не вносит плату за коммунальные услуги, в связи с чем службы отключили свет, газ и т.п.;
  3. уклоняется от выполнения других обязательств, которые прямо предусмотрены договором.

Наймодатель также имеет право потребовать расторжения в суде, если:

  • проживающие используют помещение не по назначению;
  • портят имущество;
  • провели несогласованный ремонт;
  • провели несогласованную перепланировку;
  • систематически нарушают права соседей;
  • уклоняются от оплаты, других обязательств.

Порядок расторжения

В общем случае стороны должны исходить из текста самого договора. В большинстве случаев в нем всегда содержится раздел, где прописан порядок расторжения. Обычно собственник и наниматели действуют исходя из принципа разумности: каждая сторона может в любой момент прекратить действие документа при условии уведомления за 2 недели либо за 1-2 месяца. Как правило, граждане договариваются устно: достаточно совершить телефонный звонок или встретиться на месте и обсудить детали.

Однако чтобы подстраховаться, рекомендуется составить письменное уведомление и вручить его второй стороне. Для этого достаточно составить документ в произвольной форме и передать его:

  1. лично в руки;
  2. заказным письмом по почте.

В первом случае необходимо, чтобы вторая сторона поставила дату и подпись, которые подтверждают факт вручения. Иногда граждане отказываются от этого, полагая, что так они смогут избежать расторжения. На самом деле в случае отказа достаточно направить заказное письмо на адрес, по которому проживает гражданин:

  1. по месту постоянной регистрации;
  2. по месту временной регистрации;
  3. по фактическому нахождению (например, собственник отправляет письмо квартиранту, который в этот момент проживает в его же квартире).

Отправление должно быть заказным – в этом случае письмо гарантированно дойдет до адресата. Причем даже если гражданин откажется от получения, почтальон поставит соответствующую отметку с датой доставки и перешлет документ отправителю.

Это и будет главным доказательством того, что со своей стороны собственник (или наниматель) исполнили свои обязательства надлежащим образом. С момента вручения начнет идти указанный срок (например, 1 месяц, как в договоре, или 3 месяца в соответствии со ст. 687 ГК).

Важно! Если стороны согласны прекратить свои правоотношения, они должны письменно оформить расторжение договора найма жилого помещения по образцу документа, представленного ниже.

Если квартиранты отказываются выселяться

По истечению наниматели вправе покинуть квартиру, передав ключи лично в руки собственнику. Если же квартиранты отказываются покидать помещение, владелец квартиры вправе обратиться в полицию и выселить граждан принудительно. Для этого понадобится предоставить полный пакет документов:

  • паспорт;
  • договор найма;
  • уведомление о досрочном расторжении;
  • уведомление о доставке/вручении;
  • документы на квартиру (свидетельство о собственности либо выписка из ЕГРН, договор о приобретении).

Если при этом будет обнаружено, что жильцы нанесли материальный вред, совершили хищение, важно зафиксировать факт ущерба (фото-, видеосъемка, привлечение свидетелей) и составить еще одно заявление в полицию. Далее следует действовать по обстоятельствам – если ущерб не будет компенсирован добровольно, необходимо обратиться в суд.

Если договор не составлен

В таком случае стороны могут немедленно прекратить исполнение своих обязательств:

  1. Наниматель может покинуть квартиру, даже не уведомляя собственника.
  2. Наймодатель может потребовать квартирантов выселиться, в том числе в принудительном порядке (вызвать полицию).

Однако желательно постараться решить вопрос в добровольном порядке. Это особенно важно в тех случаях, когда фактически квартиранты должны собственнику за 1 или несколько месяцев проживания. Но лучше вообще не допускать подобных ситуаций – доказать наличие устных договоренностей без документа очень трудно.

Таким образом, договор найма можно прекратить по личной инициативе, письменно уведомив вторую сторону в разумный срок. Также можно потребовать немедленного расторжения, если собственник или наниматель существенно нарушают взятые на себя обязательства, причиняют вред, ущемляют права соседей.

Прочтите также: Отличия договора аренды от договора найма

© 2019, Про сад и дом. Все права защищены.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (10 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
 

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

 

или заполнив форму ниже.

Об авторе Expert

- ПОХОЖИЕ СТАТЬИ -