Пятница , Октябрь 19 2018

Бесплатная юридическая помощь по телефонам:

Москва: +7 499 577-00-25 доб. 360

Санкт-Петербург: +7 812 425-66-30 доб. 360

Федеральный номер: 8 800 350-23-69 доб. 360

ГЛАВНАЯ >> Недвижимость >> Аренда и Найм >> Как платить налог со сдачи квартиры в аренду

Как платить налог со сдачи квартиры в аренду

Налог со сдачи квартиры в аренду физическим лицомНалог со сдачи квартиры в аренду физическим лицом должен уплачиваться в обязательном порядке, в противном случае арендодателя могут оштрафовать. Ни для кого не секрет, что неофициальный порядок сдачи жилья (т.е. без договора со съёмщиками) сегодня практикуется довольно часто. Помимо возможного интереса налоговой к скрываемому доходу собственник может столкнуться с нежеланием жильцов платить. В этом случае доказать свою правоту даже в судебном порядке он не сможет.

Стороны, которые заключили договор аренды получают такие названия:

  • Арендодатель (наймодатель) – непосредственно владелец имущества, который имеет право собственности на сдаваемое имущество;
  • Арендатор (наниматель) – человек, пользующийся недвижимостью на правах аренды.

Использовать жилое помещение, т.е. предмет сделки можно исключительно по его назначению, для проживания в нём граждан.
Для уплаты налога необходимо получить документ, подтверждающий факт оплаты
Иными словами, чтобы надлежащим образом оформить факт передачи денежных средств от арендатора собственнику, требуется ежемесячно составлять расписку.

При этом законом не утверждена строгая форма этого документа, лишь даны рекомендации, которых стоит придерживаться:

  1. Составлять её должен собственник помещения. Вручную или печатный вариант – значения не имеет;
  2. В документе не должно быть исправлений или помарок, в противном случае он тут же теряет юридическую силу;
  3. В расписке указываются паспортные данные лиц, которые участвуют в передаче денег. А также дата получения средств с периодом, за который они внесены.

Заверять документ у нотариуса нет необходимости.

Дальше человек, который сдал свою квартиру квартирантам, обязан уплатить государству 13% от полученной им прибыли. Если же арендодатель не является резидентом РФ, ставка для него повышается до 30%.

Вариантов налогообложения есть несколько, в зависимости от того, кто именно её сдаёт: ИП на едином налоге, предприниматель на ОСНО или ИП, работающий по патенту.

Если жилье сдаёт физлицо, не зарегистрированное как ИП

В этом случае собственником является физическое лицо, которое не ведёт предпринимательскую деятельность. Такой гражданин обязан самостоятельно рассчитывать и уплачивать сумму налога. Состоянием на 2018 год ставка для резидентов страны и нерезидентов равна 13% и 30% соответственно.

Пример. Гражданин Соболев на протяжении 2017 года прожил в России 100 дней из положенных 183. В это время он получал доход от сдачи в аренду двух двухкомнатных квартир. Общая сумма прибыли равна 210 тысяч рублей, из которых необходимо оплатить 30% НДФЛ. Итоговая величина налога к уплате в бюджет рассчитывается по простой формуле 210 * 30% = 70 тысяч рублей.

Полученную от сданной недвижимости прибыль гражданин обязуется задекларировать путём подачи декларации 3-НДФЛ. Делается это по месту регистрации человека в установленные законом сроки. Например, за полученный в 2017 отчётном году доход декларация подаётся до 30 апреля 2018 года. Допускается как личная передача отчётной документации, так и отправка её Почтой России или через сайт ФНС.
Получить бланк декларации для заполнения можно либо в налоговом органе по месту жительства или же скачать форму по ссылке ниже:

 В бланке требуется обязательно указать личные данные, ИНН и место регистрации, указать итоговую сумму дохода в рамках отчётного периода, которая и будет служить базой для оплаты НДФЛ. Важно не нарушать сроки, установленные НК страны.

Если владелец квартиры – ИП, работающий на упрощенке

Если такой предприниматель выбрал УСН, уплачивать НДФЛ можно по двум формулам:

  • 15% по схеме доходы за вычетом понесённых в этот период расходов;
  • 6% по схеме доходы.

Дальше необходимо получить и заполнить бланк декларации, средства в налоговую такой предприниматель перечисляет раз в квартал: до 25 апреля 2018 года, до 25 июля и до 25 октября за 1-3 кварталы соответственно.

Предпринимателю необходимо выбрать объект налогообложения, определить ставку, а также не забывать о необходимости уплаты налога в негосударственные фонды. Для бизнесменов, у которых в штате нет сотрудников, эта сумма равна 23.15 руб. Есть вариант поквартальной оплаты взносов, благодаря использованию которого предприниматель может претендовать на уменьшение суммы налога.

Чтобы получить подобный вычет, нужно следовать процедуре:

  1. Оплачивать взносы ежеквартально;
  2. В конце года передать в ФНС декларацию, в которой указать все совершенные во внебюджетные фонды платежи;
  3. Рассчитать величину налога к уплате, исходя из ставки 6%;
  4. Из полученной суммы вычесть уже уплаченную величину взносов.

Что касается выгоды такого метода уплаты подоходного налога, для арендодателя он не сильно привлекательный. Причины две: сложность расчётов и необходимость тратить дополнительные средства, чтобы специально регистрироваться как ИП.

Пример. Гражданин Михайлов в 2017 году был зарегистрирован как ИП и выбрал для себя УСН, а за 2017 год он получил от аренды 540 тысяч рублей. На протяжении всего года он уплатил 22 тысячи рублей во внебюджетные фонды. Итого ежеквартально гражданину потребуется вносить в бюджет (540 * 13%) – 22 = 48,2 тысячи рублей.

Как платить налоги физлицу, выступающему в роли ИП и работающему на патенте

Сегодня ставка равна 6% от запланированного дохода. Сумма последнего меняется в большую или меньшую сторону в зависимости от величины города. Так, подсчитано, что в Москве от сдачи квартиры в аренду можно получить от 200 тысяч рублей до 5 миллионов (роль играет расположение, квадратура квартиры и наличие разных удобств). Для жителей простых городов стоимость патента будет на уровне до 40-60 тысяч рублей, для проживающих в миллионнике – от 60 тысяч. Конечно же цифры весьма примерные.

Патент можно приобрести на длительный срок (до 1 года) или же всего на пару месяцев.

Пример. Человек решает пользоваться такой системой от 6 до 12 месяцев. В этом случае ему необходимо быть готовым уплачивать налог за два этапа:

  1. На протяжении 5 дней с момента совершения покупки оплачивается 1/3 от суммы;
  2. За месяц до конца года вносится оставшихся 2/3 суммы.

Приятным бонусом станет тот факт, что необходимость в передаче налоговой отчётности на такой форме налогообложения отпадает. Подобная система больше всего подходит для тех граждан, у которых в собственности имеется сразу несколько квартир, от сдачи которых они получают довольно высокий пассивный доход.
Что касается вопроса получения вычета по уплаченному налогу, то у собственника, сдающего в аренду жилое помещение, такого права нет.

Претендовать на вычет можно лишь если предмет сделки – нежилое помещение.

Можно ли не платить налоги

Мало кто из собственников готов добровольно строить прозрачные отношения с государством, заключая со съёмщиками официальный договор и уплачивая с полученного дохода подоходный налог.
Большинство предпочитает вообще не декларировать доходы, надеясь, что в налоговой ничего не узнают. Хотя не всё так просто, ведь по закону договор, заключённый на срок от 12 месяцев необходимо регистрировать. А это значит, что ФНС в любом случае получит информацию о подобных договорных отношениях из базы Росреестра. К тому же никто не знает, насколько доброжелательные и любопытные соседи живут рядом, и не сообщат ли они о незаконной сдаче жилья контролирующим органам.
Во многих городах России набирает оборот кампания, направленная против незаконной сдачи жилья в аренду. В рамках неё участковые могут проводить опросы жильцов на тему того, видели ли они факты нелегальной сдачи. Также проводится обход квартир, у жильцов проверяют место регистрации и спрашивают, есть ли у них на руках договор аренды.

Сокрытие дохода или уклонение от уплаты налога – это наказуемое деяние, которое чревато штрафом.

Вносить плату за прошедший налоговый период должен исключительно собственник квартиры или его доверенное лицо. Супруг или супруга сделать это не могут. Дело в том, что сведения о плательщике вносятся в платёжную квитанцию, так что по факту плательщиком в системе будет виден супруг арендодателя, в то время как у самого арендодателя будет числится задолженность. Таким образом на неё насчитают пеню за каждый день неуплаты.

Какие штрафы предусмотрены за уклонение от уплаты налогов

После того, как ИФНС получила доказательства незаконной аренды недвижимости посторонними лицами, она потребует от владельца оплатить пошлину, которую он задолжал государству. Важно заметить, что простым предупреждением отделаться не получится и за подобные действия предусмотрены штрафы. Они составляют до 20% от суммы неоплаченных налогов. Если в ходе будет доказано, что собственник умышленно уклонялся от уплаты пошлин, то сумма штрафа может возрасти до значения в 40% от суммы налогов.

Есть две категории штрафов: за просрочку налогового платежа и неподачу декларации.

Рассмотрим их в двух примерах:

Штрафы на несвоевременную подачу декларации о доходах для физических лиц будут рассчитывается по формуле 5% за каждый месяц просрочки. Подать 3-НДФЛ необходимо в налоговую службу до 30 апреля за предыдущий год.

Пример. Гражданин Фёдоров А. А, подал декларацию 1.08.2018 года за предыдущий год с доходом в размере 4 532 рубля. Выходит, что он просрочил подачу на 3 полных месяца. Подсчитаем размер штрафа: (4532*5%*3) = 679,8 рублей. Максимальная сумма штрафа не может быть свыше 30% от общей суммы налогов, а минимальный – 100 рублей.

У граждан есть время до 15 июля погасить долги перед государством за предыдущий год. За каждый день просрочки начисляется пеня в размере: *ставка рефинансирования ЦБ/300*. На данный момент ставка ЦБ = 10,5%. Например, при оплате налогов на сумму дохода 5465 рублей, за каждый день просрочки необходимо будет дополнительно платить (5465*10,5%/300) = 1,9 руб.

Для особо тяжёлых случаев предусмотрена уголовная ответственность. Если у гражданина общий долг перед государством превысит отметку в 300 тысяч рублей, то подобное нарушение переходит в рамки особо тяжких. Наказанием может служит выплата штрафов на сумму от 100 до 300 тысяч рублей или лишение свободы на срок до 12 месяцев. Для случаев, когда будет доказан факт незаконной коммерческой деятельности, в ходе которой у собственника общий доход в год составил больше 2 млн. рублей, нарушитель может быть лишён свободы на срок до 3 лет.

Итоги

Специалисты советуют ответственно подходить к вопросу сдачи недвижимости в аренду, предварительно ознакомившись со всеми доступными вариантами отчисления налогов. Это позволит выбрать для себя подходящую схему и спокойно платить 13% от полученного дохода. Также стоит не забывать о необходимости ежегодно заполнять и передавать налоговую декларацию. В противном случае любое нарушение действующего налогового законодательства чревато неприятными последствиями в виде штрафов.

Прочтите также: Досрочное расторжение договора аренды арендатором

© 2018, Expert. Все права защищены.