Снять и арендовать квартиру под офис: пошаговая инструкция 2024

Граждане, оказывающие услуги и ведущие предпринимательскую деятельность, нередко задумываются о том, как снять квартиру под офис. Наем жилого помещения позволяет сэкономить на аренде полноценного офиса. При этом важно правильно и аккуратно оформить факт аренды с помощью договора.

 

Вопрос законности квартирных офисов

Оказывать услуги или осуществлять коммерческую деятельность в квартирах вправе граждане, проживающие в них на законных основаниях. Обычно это субъекты, прописанные на жилплощади или оформившие договор найма (а не аренды!). К специальным субъектам относятся ИП, адвокаты, нотариусы и другие специалисты.

Квартира может относиться к жилым или нежилым объектам. С учетом категории помещения выбирается доступный вариант сделки.

Жилая квартира	Квартира, переведенная в статус нежилого помещения
Заключение договора найма	Оформление договора аренды
Наниматель проживает и параллельно осуществляет личную профессиональную деятельность без наемных сотрудников	Арендатор ведет предпринимательскую деятельность, но не проживает, имеет право нанимать сотрудников

Согласно ст. 17 ЖК РФ, помещения в жилых домах разрешено использовать в предпринимательских целях при соблюдении ряда условий:

• деятельность не должна нарушать права, интересы жильцов, соседей и других граждан;
• в процессе ведения бизнеса должны соблюдаться требования к жилым помещениям, например, СанПиН 2.1.2.2645-10, Правила пожарной безопасности, экологические нормы и т.д.;
• в квартирах запрещено организовывать серийное производство на промышленном оборудовании для получения прибыли.

Согласно ЖК РФ, жилое помещение предназначено для проживания, а не для сдачи в аренду под офис. Поэтому для заключения договора аренды необходимо перевести квартиру из разряда жилых помещений в разряд нежилых объектов.

Преимущества аренды квартиры для создания офиса

Вариант с созданием офиса в квартире подходит тем бизнесменам, которые не планируют производить впечатление на клиентов. Фешенебельный офис не требуется, если предприниматель работает удаленно или через сеть торговых представителей.

Аренда помещения в жилом доме приносит ряд выгод:

Договоры на оказание услуг ЖКХ и связи, как правило, оформляются на собственника, а не на арендатора. Если арендатор заключает договор за телефонные услуги или Интернет на себя, то может отнести данные расходы на себестоимость. В таком случае затраты необходимо прописать в договоре найма.

«Подводные камни» аренды квартиры под офис

Небольшие компании из 3-5 сотрудников часто берут в аренду квартиры под офис или снимают помещения дружественных организаций. В связи с этим могут возникнуть проблемы:

1. вопросы Налоговой Службы – ФНС потребует изменения записей в ЕГРЮЛ или внесет сведения о недостоверности информации, что отпугнет щепетильных контрагентов;
2. штрафы контролирующих организаций, например, пожарного надзора (квартиры должны соответствовать требованиям пожарной безопасности, установленным для офисов);
3. трудности в получении виз – посольства США и Европейских компаний не доверяют организациям, работающим в обычных квартирах;
4. аренда помещения у друзей – это допустимый вариант, если сотрудники малой фирмы готовы к переезду в любой момент.

Стоит проверять наличие договора субаренды, ведь собственник может быть против незваных гостей.

На что обратить внимание при выборе квартиры в аренду?

В первую очередь, арендуемая квартира должна относиться к нежилому фонду. Для этого коммерческую недвижимость оборудуют отдельным выходом, ремонтируют и оснащают с учетом требований законодательства.

При выборе помещения стоит учесть ряд рекомендаций:

• провести тщательный осмотр квартиры, проверить исправность коммуникаций, сантехники, кондиционеров, чтобы убедиться в отсутствии дефектов, поломок до подписания договора;
• потребовать оригинал свидетельства на право владения квартирой, паспорт арендодателя, проверить техпаспорт недвижимости;
• протестировать скорость работы вайфай, желательно, чтобы в офисе уже был подключен Интернет;
• обсудить стоимость дополнительных услуг, например, уборки, охраны, коммунальных платежей, которые оплачиваются помимо аренды («коммуналку» стоит включить в договор, чтобы отнести ее в счет переменных платежей для получения возврата НДС);
• пообщаться с соседями, зайти в соседние офисы, попросить телефон, чтобы обсудить недостатки аренды в нерабочее время, спросить были ли в помещении кражи, есть ли проблемы с охраной.

Если квартира не переведена в нежилой фонд, то ее можно снять под офис по договору найма. В таком случае, придется серьезно задуматься об ограничении количества сотрудников и потока клиентов. В противном случае, недовольство соседей приведет к подключению контролирующих органов. Поэтому вариант с наймом жилого помещения подходит для компаний, не принимающих в офисе большое количество посетителей.

Заключение договора аренды

До подписания договора нельзя менять что-либо в помещении. Если необходим ремонт, надо обязательно включить в договор подробный план ремонтных работ. В договоре аренды стоит указать, что переезд арендатора состоится после подписания акта приемки (за 1-2 дня до переезда). В акт необходимо включить следующую информацию:

1. все имеющиеся в помещении проблемы, например, трещины в стенах, сломанную фурнитуру на окнах и т.д. (если недостатки квартиры будут прописаны, арендодатель не сможет потребовать выплату неустойки за дефекты);
2. всю технику и мебель, установленную в квартире, а так же состояние данного имущества;
3. количество переданных ключей.

Обычно в договоре указывается цель, срок, стоимость аренды и ее индексация, цены за дополнительные услуги. В документе рекомендуется фиксировать гарантии, вопросы ремонта, возможные неустойки, правила возврата залога, условия, на которых арендатор планирует съезжать. Нотариальная заверка данного документа не требуется.

Заключение

В статье рассмотрены все нюансы аренды квартиры под офис. Чтобы арендовать помещение для ведения предпринимательской деятельности, необходимо оформить письменный договор. Для офиса рекомендуется выбирать квартиру, переведенную в нежилой фонд.

Прочтите также: Сдача квартиры в аренду в 2019 году: подробная пошаговая инструкция

© 2019, Про сад и дом. Все права защищены.