Четверг , Декабрь 13 2018

Бесплатная юридическая консультация по номеру:

 
ГЛАВНАЯ >> Недвижимость >> ЖКХ >> Какие способы управления многоэтажным домом существуют

Какие способы управления многоэтажным домом существуют

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (10 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

Способы управления многоквартирным домом: виды способов, выбор способаЖК страны сегодня допускает 3 способа управления многоквартирным домом, жильцы которого самостоятельно выбирают для себя наиболее подходящий. Роль управленца могут примерить на себя сами собственники, они же могут передать бразды правления в руки членов ТСЖ или просто заключить договор с понравившейся управляющей компанией. Прежде чем отдать предпочтение какому-то из вариантов, сперва важно внимательно изучить его особенности, плюсы и минусы.

В роли управляющего – сами жильцы

Использовать подобный вариант можно, только если в доме не больше 30 квартир. Особенность данного метода в том, что посредников между лицами, использующими услуги, и лицами, оказывающими их, нет. Эти две стороны взаимодействуют напрямую, путём заключения договора между хозяевами квартир и организациями, оказывающими услуги. Оплата коммуналки происходит стандартно – ежемесячно по отдельным для каждой квартиры квитанциям. Выбор способа – это всегда прерогатива жильцов.
Непосредственное управление предполагает необходимость созывать всех собеседников, где путём диалога и голосования принимаются самые важные решения касаемо заключения договоров, выбора поставщиков и пр. Чтобы не пришлось звать всех на собрание по мелочам, часто назначают главу, который разбирается с простыми вопросами самостоятельно. Для этого все собственники должны оформить доверенность в письменном виде.

Метод непосредственного управления отличается рядом плюсов:

  1. Оплата за коммунальные услуги идёт от жильцов напрямую поставщикам;
  2. За собственниками закреплено право по своему усмотрению распоряжаться общим имуществом;
  3. Способ отличается самой простой структурой.

Минусы этого способа:

  • В небольшом доме на 30 квартир не всегда получается найти опытного и инициативного человека, который захочет брать на себя ответственность и действовать самостоятельно, при этом являясь представителем всех проживающих;
  • Мало кто из жильцов готов стать грамотным управленцем, у них нет опыта;
  • Часто собственники не приходят к консенсусу касаемо поисков подрядчиков, если потребуется делать ремонт общедомового имущества;
  • Нередки конфликты между проживающими гражданами.

За любые нарушения ответственности никто не несёт, следовательно, метод управления не самый надёжный.

Метод управления путём выбора ТСЖ

Среди всех видов и способов отдельно выделяется товарищество собственников, не являющееся коммерческой организацией. Цель подобного объединения – не заработать средства, а обеспечить максимально качественное управление и оказание нужных для комфортной жизни услуг.
ТСЖ выступает в роли юридического лица, поэтому жильцы не могут просто организоваться на словах и выступать за защиту своих интересов.

Обязательно прохождение государственной регистрации и получение всех подтверждающих документов.

Работает ТСЖ строго на основании действующего Земельного кодекса и отвечает за надлежащее предоставление коммунальных услуг жильцам дома. Часто случается, что председатели ТСЖ отмахиваются от требований жильцов, например, касаемо постоянно забитых мусорных баков. Это неверный подход, ТСЖ обязано предоставлять все услуги качественно, при необходимости заключая договора с более ответственными подрядчиками.

ТСЖ может:

  1. Содержать все имущество своими силами, т.е. наняв в штат сантехника, инженеров, уборщицу и т.д.;
  2. Нанимать для выполнения подобных работ субподрядчиков.

Способы управления многоквартирным домом: виды способов, выбор способаЧтобы создать товарищество, важно сперва продумать его структуру и примерно просчитать, сколько средств будет расходоваться на содержание многоэтажки ежемесячно. Полученную цифру требуется разделить на количество квартир в доме – таким образом можно узнать, сколько придётся платить семье ежемесячно на нужды дома.
Если такой вариант всех устраивает, инициативная группа жильцов готовит документы и выбирает кандидатов, которые будут участниками органа правления. За факт создания необходимо собрать больше 50% всех голосов собственников квартир. Дальше создаётся самый главный документ – устав ТСЖ, в котором подробно описаны все обязанности и права участников. После регистрации товарищество становится полноценным юрлицом, заказывает печать, без которой не получится заключать сделки, а также открывает в банке расчётный счёт, чтобы оплачивать услуги контрагентов.

В многоэтажке создаётся только одно ТСЖ, оно не может обслуживать сразу несколько домов. Если окажется, что товарищество банкрот, по своим обязательствам оно будет отвечать своим имуществом.

Преимущества ТСЖ:

  • Деньги, которые оно получает с ежемесячной квартплаты, копятся на расчётном счёте и могут быть использованы исключительно на содержание дома;
  • Если жильцы недовольны работой людей, товарищество можно переизбрать;
  • Для выполнения ремонтных и не только работ ТСЖ самостоятельно ищет подрядчика. Если по итогам оказывается, что работники – профессионалы своего дела, с ними можно заключать договора на постоянной основе. Также к работе можно привлекать профессионалов из числа жильцов многоэтажки;
  • ТСЖ определяет, когда будет выполнен ремонт, а хозяева квартир сами собирают средства и контролируют процесс выбора требуемых для работы материалов.

Вместе с тем у такой формы правления тоже есть слабые стороны:

  1. Не все жильцы готовы своевременно вносить платежи, из-за чего может наблюдаться нехватка средств. Это приводит к тому, что следовать запланированному графику работ не получается;
  2. Если квартир в доме мало, содержание будет ежемесячно обходиться слишком дорого. Жильцам не нравится такое положение дел;
  3. Председателем ТСЖ может стать неопытный или нечестный человек.
Часто члены товарищества забывают, что они не инициативная группа, а полноценное юридическое лицо, несущее ответственность за свою деятельность. Штрафы за игнорирование законов в сфере ЖКХ сегодня могут достигать 200-250 тысяч рублей и более.

Управляющая компания – профессионализм, за которым нелегко следить

Способы управления многоквартирным домом: виды способов, выбор способаЭто способ, при котором все работы по благоустройству общедомовой территории и по содержанию самого дома берет на себя управляющая компания или ЖЭК. Она обязуется выполнять обязанности, которые прописаны в документе и дополнительно те, которые заказали собственники дома, заключившие с ней договор. При этом управляющая компания вольна нанимать подрядчиков, за работой которых обязана строго следить, ведь отвечать за качество оказанных услуг придётся именно ей.
Чтобы начать сотрудничать с УК, жильцы сперва должны заключить с ней договор. Для этого сзывается общее собрание жильцов многоэтажки, на котором жильцы обсуждают, кому отдать предпочтение. Хотя на практике случается, что собраться всем не получается, поэтому договор заключается с первой попавшейся компанией «чтобы было». В подобной ситуации обязанности собственников берет на себя местная власть. Чтобы дом так и не остался без присмотра, она от имени жильцов проводит конкурс среди УК, с победителем которого заключается договор. На протяжении 30 дней с этого момента новая УК обязана по закону приступить к выполнению своих обязанностей.

В договоре обязательно должны отражены такие моменты:

  • Что входит в число имущества многоэтажного дома, ведь именно этим имуществом УК будет управлять;
  • Какой адрес дома;
  • Полный перечень услуг, которые необходимо будет выполнять, включая алгоритм внесения правок в этот список;
  • Порядок установления стоимости услуг, какая плата за содержание и ремонт дома будет ежемесячно взиматься с жильцов и каким образом передавать средства;
  • Каким образом собственники смогут контролировать качество оказанных услуг.

Собственники также могут добавить свои условия, если те не противоречат закону.

Например, жильцы 16-этажного дома захотели, чтобы по итогам года УК готовила для них годовой отчёт о расходовании средств и предоставляла в письменном виде. Это нормально.

Договор с УК может быть заключён на период от года до 5 лет. На 5 лет заключить соглашение можно только если УК была выбрана людьми, проживающими в доме, и которые голосовали за это. Если же договор от имени жильцов заключали местные органы власти после конкурса – его период действия не может быть больше 3 лет.
Вместе с тем сторонам дано право разорвать договорные отношения ещё до истечения срока действия документа.

Это возможно, если:

  1. Стороны достигли соглашения и все согласны с подобным решением;
  2. Собственники или УК нарушили свои обязательства, что доказано в суде;
  3. Жильцы созвали собрание, на котором было принято решение расторгнуть действующий договор и выбрать для себя новую компанию.

Положительные стороны управляющей компании:

  • Профессиональное управление;
  • Относительно невысокие расценки за работу;
  • Жильцы могут контролировать деятельность и при необходимости влиять на качество услуг, жалуясь;
  • Владельцы квартир избавляются от необходимости принимать участие в управлении.

Минусы – намного сложнее контролировать целевое использование средств, а ещё есть вероятность банкротства УК или ненадлежащего исполнения ею своих обязательств.

Заключение

Жилищное законодательство сегодня даёт право самим проживающим в многоэтажном доме выбрать оптимальный способ управления: непосредственно жильцами, организовать ТСЖ или найти хорошую управляющую компанию, в руки специалистов которой передать содержание многоэтажки. Все методы отличаются плюсами и минусами, поэтому важно внимательно их изучить, чтобы найти оптимально подходящий.

Прочтите также: Прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями: новый закон 2018

© 2018, Про сад и дом. Все права защищены.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (10 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...