Покупка квартиры в ЖСК: подводные камни в 2024 году

Покупка квартиры в ЖСК является одним из способов удовлетворить потребности граждан в собственном жилье. Жилищно-строительный кооператив по своей сути представляет разновидность потребительской кооперации. Поэтому, его деятельность регулируется:

1. статьями Жилищного кодекса Российской Федерации, начиная с 110 и заканчивая 123;
2. Федеральным законом «О потребительской кооперации»;
3. статьями 123.2, 123.3 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Несмотря на подобность ЖСК другим видам кооперативов, он имеет свои особенности, которые нашли свое законодательное обоснование. Так, для того, чтобы был создан жилищно-строительный кооператив потребуется:

• не менее пяти членов ЖСК;
• общее количество не может превышать максимальное количество квартир в доме, который находится на стадии строительства или уже полностью возведен.

Таким образом, в ЖСК существует правило: одна квартира – один член кооператива, не зависимо от того, какое количество членов семьи будет проживать в жилом помещении.

Особенности ЖСК

Как уже отмечалось, ЖСК образуется не только для организации строительства жилья, но и для оформления жилых помещений в собственность в уже построенном многоквартирном жилом доме.

Вместе с тем, особенностью организации и деятельности кооператива заключается в том, что члены ЖСК, вкладывая свои деньги, выкупают не конкретное количество квадратных метров жилого помещения, а паи. То есть, после вступления в члены ЖСК, гражданин не становится собственником квартиры. Его статус – пайщик.

Оплатить стоимость пая можно полностью за один раз или растянуть выплату на несколько лет. Только после того, как стоимость пая будет выплачена полностью, член кооператива сможет стать полноправным собственником жилья. А до того времени все права на квартиру имеет кооператив.

Еще одна особенность, которую следует знать желающим приобрести квартиру с помощью ЖСК.

Она может увеличится в процессе строительства. А поскольку кооператив выступает инвестором строительства, то он будет обязан профинансировать дополнительные расходы, которые, в свою очередь, ложатся непосредственно на членов кооператива. Данное требование обосновано законодательно, поэтому члены ЖСК несут солидарную ответственность перед застройщиков по долгам кооператива.

Это еще не все расходы. Члены кооператива обязаны уплачивать вступительные и членские взносы, которые идут на содержание самого кооператива. Более того, уже когда дом будет принят в эксплуатацию – его содержание полностью ложится на пайщиков.

Плюсы и минусы приобретения квартиры в ЖСК

Подводные камни существуют при разных способах приобретения жилой недвижимости в собственность. Поэтому, прежде чем покупать себе жилье в ЖСК, рекомендуется взвесить все «за» и «против» такого решения.

Как свидетельствует практика, к положительным сторонам приобретения квартире в ЖСК относится:

1. Законная возможность оформить длительную рассрочку по уплате полной стоимости пая. То есть, полную сумму финансовых средств можно выплачивать даже после того, как строительство дома будет закончено и произойдет заселение в квартиру. Просто, пока пай не будет выплачен полностью, оформить жилье на свое имя нельзя. Квартира будет находится в собственности ЖСК.
2. После окончания строительных работ и передачи дома в собственность кооператива, его членам нет необходимости создавать товарищество собственников квартир. ЖСК позволяет управлять домом на основании действующего устава, который был утвержден в период регистрации ЖСК в качестве юридического лица.
3. При возникновении проблем с застройщиков, ЖСК вправе расторгнуть договор на строительство дома и заключить новый с другим подрядчиком.
4. Налоговое законодательство не затрагивает паевые взносы. Они не подлежат налогообложению. Это, в свою очередь, ведет к снижению стоимости недвижимого имущества.

Кроме плюсов, покупка квартиры в ЖСК имеет и ряд недостатков. К ним относятся:

• Отсутствие отдельного закона, которым регулируется строительство дома силами ЖСК. Поэтому, государственная регистрация квартир в доме ЖСК после того, как был завершен этап строительства – не предусмотрена. Только когда жилье передается в собственность члену кооператива, он обязан подать документы в ЕГРН для внесения сведений о своей квартире в государственный реестр. А до этого времени недобропорядочные работники ЖСК могут одну и туже квартиру продать несколько раз.
• Подрядчика очень сложно привлечь к ответственности за нарушение сроков окончания строительства. На ЖСК и его членов, в этом вопросе, положения федерального законодательства, регулирующего защиту прав потребителей – не распространяются.

Однако, несмотря на данные недостатки, приобретение недвижимости посредством вступления в такие кооперативы – в последнее время пользуется все большей популярностью среди граждан, которые нуждаются в улучшении своих жилищных условий.

Процедура покупки жилья в ЖСК

Для того, чтобы стать собственников квартиры в ЖСК, следует пройти определенную процедуру. Ее особенности заключаются в следующем:

1. подать документы на вступление в ЖСК и получить положительный результат;
2. получить письменное разрешение на выбор квартиры;
3. внести паевой взнос в ЖСК полностью или частично;
4. зарегистрироваться в квартире, предварительно получив соответствующее разрешение от ЖСК;
5. выплатить полною стоимость пая, если при вступлении в ЖСК была уплачена только его половина;
6. получить документы в ЖСК на передачу квартиры в собственность;
7. сдать документы в территориальное подразделение Росреестра для постановки жилья в государственный реестр;
8. получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право на собственность, в виде квартиры ЖСК.

Порядок оформления квартиры

Согласно пункта 4 статьи 218 ГК, член ЖСК, после того, как полностью оплатил размер паевого взноса, становится полноправным собственником жилья. Для внесения сведений в Росреестр, правильное название которого звучит как Единый государственный реестр недвижимости, член кооператива должен представить только два официальных документа:

• договор о вступлении в члены кооператива;
• справка ЖСК о том, что паевой взнос выплачен полностью.

Предоставление других документов не требуется. После того, как будет произведена государственная регистрация квартиры, ее можно будет продать, подарить, обменять на другую. Ведь, требование статьи 219 ГК заключается в том, что право собственности на имущество, которое подлежит государственной регистрации, возникает с момента регистрации.

Переуступка пая, как способ продажи квартиры

В уставных документах ЖСК предусматривается возможность переуступки пая. То есть, фактическая продажа квартиры по упрощенной форме. Такая процедура возможна лишь в том случае, когда квартира еще находится в собственности ЖСК, а пайщик не оформил на нее право собственности.

Согласно договора переуступки пая, для заключения которого достаточно простой письменной формы, новый пайщик обязуется выплатить недостающую сумму паевого взноса и только после этого у него возникает право на оформление квартиры в свою собственность.

Однако, прежде чем будет заключен договор переуступки пая, члены кооператива должны быть об этом уведомлены. Более того, они должны выразить свое согласие на подобную сделку.

Поэтому, прежде чем подписывать договор переуступки пая, следует убедится, что члены ЖСК дали согласие на такую сделку. Рекомендуется также обратить свое внимание на наличие или отсутствие долгов предыдущего пайщика перед ЖСК. В противном случае можно вместе с жильем получить еще и долги по нему.

Покупка квартиры в ЖСК – наиболее простой и распространенный способ приобрести жилье в свою собственность. Однако, как и при любой сделке, следует тщательно взвесить все плюсы и минусы заключаемого договора.

Прочтите также: Как купить квартиру в новостройке от застройщика в 2018 году

© 2018, Про сад и дом. Все права защищены.