Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя

Следует помнить, что покупка квартиры у юридического лица – это процедура, сопряженная с повышенными рисками для покупателя.

Во всех существующих “подводных камнях” и нюансах процедуры разбирался наш эксперт, юрист по образованию Иван Лукин.

Законодательные обоснования

Юрлица в обязательном порядке имеют организационно-правовую форму (ПАО, НАО, ФГУП, МУП, ООО и др.). Особенности деятельности регулируются соответствующими законами, например:

1. ФЗ № 208 от 26 декабря 1995 года “Об акционерных…” (далее – ФЗ № 208);
2. ФЗ № 14 от 8 февраля 1998 года “Об обществах…” и др. (далее – ФЗ № 14).

Сделки по купле-продаже недвижимого имущества с юридическими лицами регламентируются:

• Параграфом 7 Главы 30 ГК РФ;
• ЖК РФ;
• СК РФ;
• ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года “Об участии…”;
• ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года “О государственной…”;
• иными правовыми документами.

Особенности сделок с юрлицами

Главная особенность – сделки по отчуждению имущества юридического лица могут быть признаны крупными.

Крупной признается такая сделка, при совершении которой стоимость отчуждаемого имущества составит 25 или более процентов от балансовой стоимости активов общества, которая определяется по сведениям из бухгалтерской (финансовой) отчетности (см., например, ст. 78 ФЗ № 208, ст. 46 ФЗ № 14).

Для совершения такой сделки генеральному директору фирмы нужно согласовать ее с другими участниками юридического лица. Поэтому для продажи недвижимости потребуется или решение совета директоров, или протокол собрания акционеров.

Помимо этого, покупателю необходимо проверить полномочия лица, от имени компании осуществляющего куплю-продажу. Как правило, в Уставе организации может содержаться положение о том, что генеральный директор или главный бухгалтер имеют право без доверенности действовать от имени юрлица, расписываться во всех документах и др. Однако таким правом может быть наделен и другой участник общества – в таком случае, у него должна быть доверенность.

Возможные варианты сделок с юридическим лицом

С компаниями физическое лицо может заключать точно такие же договоры, как и с гражданами. То есть приобрести недвижимость можно:

1. на первичном рынке;
2. на вторичном рынке;
3. в ипотеку;
4. за счет средств материнского (семейного) капитала и др.

Сам ход процедуры также мало отличается. То есть как и в случае сделки между физическими лицами, нужно будет:

• найти подходящий вариант (сайты объявлений, газеты, журналы, телевидение, радио и др.);
• произвести всевозможные проверки “юридической чистоты” продаваемой недвижимости и проверить документы продавца;
• оформить и подписать договор купли-продажи в 3-х экземплярах (1 – продавцу, 1 – покупателю и еще 1 – для Росреестра);
• получить квартиру по передаточному акту;
• зарегистрировать ДКП в Росреестре.

Какие документы обязан предоставить продавец-юридическое лицо

В обязательном порядке компания, реализующая объект недвижимости, обязана собрать и подготовить следующий пакет документации:

1. документ, подтверждающий полномочия лица, действующего от имени и в интересах компании (не требуется, если соответствующие правомочия прописаны непосредственно в Уставе или ином учредительном документе);
2. паспорт доверенного лица или иной документ, подтверждающий личность;
3. кадастровый и технический паспорт на объект недвижимости;
4. документ-основание, подтверждающий возникновение права собственности у юрлица на соответствующий объект (ДКП, договор доверительного управления и др.);
5. учредительная документация продавца;
6. решение общего собрания участников (или единственного учредителя), если сделка является крупной;
7. выписка из ЕГРЮЛ (потребуется для проверки покупателем того, что юрлицо не было закрыто в связи с банкротством или по иной причине);
8. документ, содержащий реквизиты юрлица для перечисления средств (если расчеты между сторонами будут осуществляться в безналичном порядке);
9. справка из управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Покупателю потребуется всего лишь 3 документа:

• общегражданский паспорт;
• доверенность (если сделка совершается не самим покупателем лично, а его представителем);
• письменное согласие супруга (супруги) (если покупатель состоит в зарегистрированных отношениях).

Какие риски существуют у покупателя

В основном, риски покупателя заключаются в том, что сделку могут расторгнуть в судебном порядке по ходатайству заинтересованных лиц или признать ничтожной и вовсе без судебного решения, если:

1. юридическое лицо на момент подписания договора было ликвидировано, реорганизовано и др.;
2. у лица, подписавшего ДКП, не было соответствующих полномочий;
3. коллегиальный орган организации не одобрил совершение крупной сделки;
4. были предоставлены поддельные документы, в числе которых могут оказаться и Устав, и копия решения общего собрания, и доверенность, подтверждающая правомочия представителя.

В некотором роде обезопасить себя от возможных проблем в будущем можно следующим образом:

1. Самостоятельно запросив выписку из ЕГРЮЛ

Выписка может быть запрошена как в бумажном, так и в электронном виде согласно порядку, установленному в ст. 6 ФЗ № 129 от 8 августа 2001 года “О государственной…”.

При этом государственная пошлина за предоставление соответствующей услуги не взимается (п. 36 Административного регламента, утвержденного Приказом Минфина № 5н от 15 января 2015 года “Об утверждении…”).

Однако взимается плата, размер которой установлен Постановлением Правительства № 462 от 19 мая 2014 года “О размере…” – 200 рублей. Однако эта плата взимается только в случае заказа выписки в бумажном формате. Если заказать через сайт Налоговой в электронном, ничего платить не нужно (Письмо ФНС № ГД-4-14/14094@ от 11 августа 2015 года).

2. Проверить доверенность

Поскольку доверенность заверяется руководителем компании, единственный способ проверить ее достоверность – обратиться непосредственно к генеральному директору с соответствующим запросом.

Также следует обратить внимание на вид доверенности:

• генеральная – дает право на совершение любых действий с имуществом в течение долгого срока;
• разовая – на ее основе можно совершить только одну сделку;
• специальная – используется для представительства в судебных органах.

В доверенности обязательно должны быть следующие полномочия:

1. право продажи;
2. право на получение наличных денежных средств (если расчеты осуществляются наличными);
3. право подписывать официальные документы.

3. Заказать выписку из ЕГРН в отношении покупаемого объекта недвижимости

Выписка может быть заказана как в бумажном, так и в электронном формате (п. 4 Приказа Минэкономразвития № 968 от 23 декабря 2015 года “Об установлении…”). Ее форма утверждена Приложением 1 к Приказу Минэкономразвития № 975 от 25 декабря 2015 года “Об утверждении…”.

За предоставление такой выписки придется заплатить. С физических лиц:

• 300 рублей – за выписку в электронном виде;
• 750 рублей – в бумажном (Приказ Минэкономразвития № 291 от 10 мая 2016 года “Об установлении…”).

Важно, чтобы в выписке из ЕГРН не содержалось сведений об ограничениях (обременениях) права собственности – то есть о нахождении квартиры под арестом, в залоге и др. Также следует проверить, что юридическое лицо – действительно собственник.

4. Посмотреть, не запущена ли в отношении юридического лица процедура банкротства

Проверить можно через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве.

5. Привлечь квалифицированного юриста.

В случае сомнений в собственных силах или нежелании заниматься подбором недвижимости и проверками квартиры на “юридическую чистоту”, к делу можно привлечь опытного риэлтора или юриста, заключив с ним договор на оказание консультационных услуг юридического характера.

Итак, при совершении сделки купли-продажи, где одной из сторон является юридическое лицо, следует обратить внимание на подлинность всех предоставленных документов – доверенности, решения общего собрания, Устава. Также следует проверить компанию через ЕГРЮЛ, а саму квартиру – через ЕГРН.

Прочтите также: Покупка квартиры в ЖСК: подводные камни в 2019 году

© 2018, Про сад и дом. Все права защищены.