Покупка квартиры у двух собственников: налоговый вычет, в ипотеку, особенности 2024

Действующим законодательством предусматривается, что покупка квартиры у двух собственников может быть произведена, но при соблюдении некоторых особенностей, в частности, преимущественного права покупки. В остальном, сделка совершается примерно так же, как и в случае приобретения недвижимого имущества у 1-го продавца.

Понятие общей собственности

На основании ч. 1 ст. 244 ГК, квартира или иной недвижимый объект считаются находящимися в общей собственности, если соответствующее право принадлежит более, чем 1-му лицу. Например, квартирой владеет отец, его мать и сын.

Общая собственность может быть:

• долевой – в таком случае, каждый сособственник владеет определенной, заранее установленной частью недвижимости;
• или совместной – долей нет.

Продажа квартиры, находящейся в общедолевом владении

Если недвижимое имущество находится в общедолевой собственности, то каждый “дольщик” имеет право распорядиться своей долей по собственному усмотрению (ч. 2 ст. 246 ГК) – продать, завещать, подарить, отдать в залог и др.

Однако в обязательном порядке нужно соблюсти так называемое первостепенное право покупки, особенности  в2024 году которого остались прежними.

Если остальные “дольщики” откажутся покупать долю, направив ответ на указанное уведомление, либо же просто не купят долю в течение 1 месяца, то продавец может продать ее любому постороннему лицу.

Например, покупатель хочет приобрести квартиру у двух долевых сособственников. Каждый из них должен направить друг другу по почте письменное уведомление о намерении продать долю по такой-то цене и на таких-то условиях. Далее, снова, каждому из них нужно друг другу отослать ответы – об отказе покупки доли.

Затем уже можно непосредственно совершить сделку по обычному договору купли-продажи. В обязательном порядке в качестве приложений к нему должны быть указанные уведомления и ответы на них.

При этом возможно:

При оформлении ДКП с каждым “дольщиком” важно делать это одновременно. В противном случае, есть вероятность факта отказа от сделки одного из продавцов.

Покупка квартиры, находящейся в совместной собственности

Недвижимость также может находиться во владении двух или более лиц без определения долей в праве. В таком случае, совместные со-собственники сообща владеют и пользуются имуществом (ч. 1 ст. 253 ГК).

Любые сделки по продаже должны осуществляться по согласию всех со-собственников (ч. 2 ст. 253 ГК). При этом такое согласие предполагается, поэтому специально его спрашивать не нужно (кроме случаев продажи квартир в собственности супругов).

Тем не менее, при отсутствии согласия сделка может быть впоследствии признана недействительной (ч. 3 ст. 253 ГК). Поэтому покупателю лучше все же попросить того совместного собственника, который продает имущество, взять разрешение у других участников. Заверить его лучше в нотариальном порядке.

Сама по себе сделка заключается по одному ДКП. При этом со стороны продавца могут участвовать:

1. все участники совместной собственности (наиболее предпочтительный вариант);
2. один участник (при этом в тексте договора обязательно должно быть сделано указание на других сособственников, а также прикреплены их нотариально заверенные согласия на отчуждение).

Покупка квартиры, находящейся в общей собственности, купленной в ипотеку

В случае, если граждане купили квартиру в ипотеку, она передается в залог кредитору, но при этом сразу оформляется в собственность – как одного, так и нескольких лиц.

При этом даже во время действия ипотеки можно продать заложенную квартиру, но только лишь с согласия залогодержателя (банка) – ч. 1 ст. 37 ФЗ № 102 от 16-го июля 1998-го года (далее – ФЗ № 102), кроме случаев, когда истребование такого согласия не требуется согласно ипотечному договору.

В случае, если покупатель изначально знал, что приобретает имущество, заложенное по ипотеке, то залог сохраняется (ч. 1 ст. 353 ГК). При этом покупатель полностью становится на место старого залогодателя и несет все его права и обязанности (в том числе, и отвечает за те обязанности, которые не были надлежащим образом выполнены предыдущим залогодателем – ч. 1 ст. 38 ФЗ № 102).

Нотариальное заверение и государственная регистрация ДКП

Заверять у нотариуса договор (-ы) с со-собственниками необязательно. Однако сделать это все же желательно – так больше гарантий, что сделку в дальнейшем не признают недействительной по мотивам недееспособности одного из продавцов или неучета интересов несовершеннолетних лиц, либо же законных наследников.

Государственная регистрация возникновения, перехода или ограничения прав на недвижимость требуется во всех случаях (ч. 1 ст. 131 ГК). Она осуществляется в соответствии с нормами, указанными в ФЗ № 218 от 13-го июля 2015-го года (далее – ФЗ № 218).

Чтобы зарегистрировать переход долей, необходимо подать в территориальное подразделение Росреестра:

• общегражданский паспорт покупателя недвижимости;
• заявление;
• договор (-ы) купли-продажи;
• квитанцию об уплате государственной пошлины (предоставляется по желанию).

Присутствие продавцов при этом необязательно (п. 1 ч. 3 ст. 15 ФЗ № 218). Если ДКП заверялся в нотариальном порядке, то посещать Росреестр тоже необязательно – передачу заявления и всех документов можно поручить нотариусу или его помощнику в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате.

Налоговые вычеты

Право получить налоговый вычет в соответствии со ст. 220 НК имеют:

Налоговый вычет для покупателя предоставляется в размере понесенных расходов на покупку квартиры, но не более 2 млн. рублей. А это значит, что максимально вернуть можно 260 тыс. рублей.

Вычет для со-собственников предоставляется в размере доходов, полученных каждым из них, от продажи соответствующего жилья, в сумме не более 1 млн. рублей. То есть вернуть из бюджета можно не свыше 130 тыс. (каждому из продавцов).

Именно с целью беспроблемного получения вычетов лучше составлять два ДКП – в отношении каждого из продавцов. Так не возникнет проблем с определением того, какую же сумму получил каждый из них.

Итак, приобретение недвижимости у долевых или совместных владельцев может производиться как по одному, так и по двум ДКП. При покупке квартиры, находящейся в долевой собственности, важно, чтобы было соблюдено преимущественное право покупки. Если квартира продается супругами, то тому супругу, кто продает, нужно получить нотариальное согласие от другого (ч. 3 ст. 35 СК).

Прочтите также: Покупка квартиры по ДДУ: порядок действий 2019

© 2019, Про сад и дом. Все права защищены.

(10 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...