Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником

О том, что покупка квартиры с несовершеннолетним собственником, может обернуться для покупателя чередой различных проблем – вплоть до аннулирования осуществленной сделки в судебном порядке – не знает, наверное, только ленивый.

Однако это далеко не значит, что от квартир, где лицо до 18 лет является единоличным или долевым собственником, следует “бежать, как от огня”. Достаточно просто следовать нашим рекомендациям.

Почему сделки такого рода опасны

Наличие определенного количества рисков для покупателя обусловлено тем, что несовершеннолетние не обладают полной гражданской дееспособностью.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 28 ГК РФ, за малолетних (то есть лиц, не достигших возраста 14-ти лет), сделки обязаны совершать их родители (от имени самих малолетних и в их интересах).

А вот несовершеннолетние, находящиеся в возрасте от 14 до 18 лет, могут уже самостоятельно продавать квартиры и другие объекты недвижимости, но исключительно с письменного согласия своих родителей, усыновителей или иного рода законных представителей.

Поскольку лица до 18 лет являются наиболее незащищенными категориями с точки зрения права, суды, в спорных моментах, обычно встают на сторону несовершеннолетнего.

Возможные разновидности сделок

Итак, сделка может совершаться:

1. с малолетним (от имени его законных представителей);
2. или с лицом от 14 до 18 лет (в таком случае, сделку совершает сам несовершеннолетний, но ее должны одобрить родители).

Кроме этого, гражданин до 18 лет может:

• быть собственником отчуждаемого имущества (или единоличным, или иметь там долю) – согласие органов опеки не требуется, если собственник – несовершеннолетний от 14 до 18 (об этом не сказано в ст. 26 ГК РФ), кроме случаев, установленных законом (см. ниже), а если собственник – до 14 лет, то требуется в обязательном порядке (аб. 2 ч. 1 ст. 28, ч. 2 ст. 37 ГК РФ);
• или же не быть собственником (то есть быть просто “прописанным”) – разрешение от органов опеки требуется только в случаях, которые установлены законом (вне зависимости от возраста несовершеннолетнего).

Кто должен подавать заявку на разрешение в органы опеки и как это сделать

Согласие органов опеки выдается в порядке, предусмотренным ст. 21 ФЗ № 48 от 24 апреля 2008 года “Об опеке…” (далее – ФЗ № 48).

Чтобы получить разрешение, опекун, попечитель, родитель или иной законный представитель несовершеннолетнего обязаны обратиться в органы опеки (ст. 6 ФЗ № 48) с письменным ходатайством о выдаче (бланк можно получить непосредственно в органах опеки).

Для выдачи разрешения в обязательном порядке несовершеннолетнему должна быть куплена иная жилплощадь с аналогичными характеристиками. В противном случае, согласие опекой дано не будет (из-за ухудшения условий проживания гражданина, не достигшего 18 лет).

Приложить к заявлению следует:

1. паспорт родителя;
2. свидетельство о рождении ребенка (если он – малолетний) или же паспорт несовершеннолетнего (если ему – от 14 до 18 лет);
3. правоустанавливающая документация на продаваемый объект недвижимости;
4. правоустанавливающая документация на покупаемый взамен объект недвижимости;
5. технические, кадастровые паспорта на обе квартиры;
6. также на обе квартиры – выписки из домовой книги и из лицевого счета об оплате жилищно-коммунальных услуг;
7. реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (если вместо покупки взамен жилья на его счет будут зачислены деньги).

Выдача разрешения (или отказ в его выдаче) должны быть предоставлены органами опеки не позднее 15 дней со дня подачи заявления. В случае отказа в нем должны содержаться мотивы принятия такого решения.

Отказ может быть обжалован в судебном порядке, однако вряд ли покупатель будет ждать столь долго.

Действия сторон после получения разрешения

В согласии органы опеки пропишут – какие условия сделки должны быть соблюдены, чтобы права ребенка не были нарушены.

Проконтролировать соблюдение этих предписаний в интересах, прежде всего, самого покупателя недвижимости.

Примерные требования выглядят так:

• если продается доля ребенка, к примеру, 1/3, значит, должна быть приобретена в собственность доля в другой квартире, не меньше этой 1/3 (по площади);
• момент продажи доли в одной квартире и покупки в другой должны полностью совпадать по времени, то есть осуществляться “день в день”.

Нюансы покупки квартиры с несовершеннолетним гражданином, не являющимся собственником

Другая ситуация – покупатель приобретает жилье, однако несовершеннолетних-“дольщиков” там нет. Зато у ребенка есть прописка, то есть постоянная регистрация по месту жительства.

В данном случае согласие от опеки потребуется только в единственном случае, установленным в ч. 4 ст. 292 ГК РФ. Там сказано, что согласие обязательно при отчуждении квартиры, в которой проживают несовершеннолетние лица:

1. или оставшиеся без попечения родителей;
2. или находящиеся под опекой или попечительством.

Однако есть и другая проблема. Дело в том, что после совершения сделки ребенок может остаться “вписанным”. Особенно такое часто случается, если ребенку – от 14 до 18 лет (так как, в соответствии с ч. 2 ст. 20 ГК РФ, только малолетние обязаны быть прописаны вместе со своими родителями, старше этого возраста – не обязательно по адресу прописки родителей).

Как правило, стороны указывают в ДКП – в течение какого срока бывший собственник и все члены его семьи обязаны сняться с регистрационного учета. Однако это требование далеко не всегда исполняется.

В таком случае, следует попытаться выписать ребенка в судебном порядке. На основании ст. 304 ГК РФ, собственник вправе требовать всяких нарушений его права собственности, даже если такие нарушения и не связаны с лишением владения.

В соответствии с ч. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности влечет за собой потерю права пользования жильем бывшим собственником и всеми членами его семьи (кроме случаев, установленных законом). Именно на этих нормах закона и следует основываться, защищая свои права в судебном порядке.

Частные случаи рисков

Покупателю, помимо разрешения от опеки, если оно требуется, следует проверить еще ряд некоторых нюансов.

Участие несовершеннолетнего ребенка в приватизации

При проверке договора о приватизации покупаемого жилья приобретатель обязан проверить – был ли включен ребенок в число долевых собственников.

Если, согласно сведениям из домовой книги, несовершеннолетний имел прописку на момент приватизации, но не был включен в число собственников, и при всем этом отсутствует разрешение от органов опеки относительно такого отказа, от покупки недвижимости лучше отказаться.

Также не стоит покупать жилье, если ребенок был выписан за полгода или меньший срок до оформления договора приватизации. По исковому заявлению заинтересованных лиц судебный орган может вынести решение об отмене сделки купли-продажи, расценив выписку ребенка как сознательное ущемление его прав и ухудшение имущественного положения.

Продается квартира, ранее купленная за счет средств материнского капитала

На основании ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256 от 29 декабря 2006 года “О дополнительных…”, жилье, купленное за счет средств маткапитала, должно быть оформлено в общедолевую собственность:

• жены;
• мужа;
• всех детей (1-го, 2-го, 3-го и любого последующего).

При этом сам размер долей определяется по соглашению сторон.

В пп. “г” п. 8 Правил направления…, утвержденных Постановлением Правительства № 862 от 12 декабря 2007 года “О Правилах…” сказано, что, совместно с заявлением о распоряжении денежными средствами, подаваемым в ПФР, предоставляется также и письменное обязательство лица-владельца сертификата оформить не позднее полугода после перечисления ПФР денежных средств продавцу недвижимости (а в случае с ипотекой – не позднее полугода после снятия обременения с жилья) жилье в общедолевую собственность.

Соответственно, если это сделано не было, для уже нынешнего покупателя существуют повышенные риски, ведь отсутствие долей у детей – веское основание для признания судом сделки не соответствующей закону.

Иск может быть предъявлен при обнаружении факта несоблюдения закона:

1. самими детьми, достигшими возраста 18 лет;
2. законными представителями детей, не достигших 18;
3. прокуратурой;
4. Пенсионным фондом;
5. органами опеки и попечительства;
6. родственниками ребенка;
7. иными заинтересованными лицами.

Проверить возможный факт выдачи маткапитала можно самостоятельно. Например, посмотреть в паспорт продавца – там должны быть отметки о детях до 14 лет (п. 5 Положения…, утвержденного Постановлением Правительства № 828 от 8 июля 1997 года). Если таковых двое и им меньше 11-12 лет, скорее всего, на маткапитал было право (так как он выдается тем, у кого родился второй ребенок после 2007 года). А вот использовался он или нет – об этом могут сказать только в ПФР.

Итак, при приобретении жилплощади, в которой прописан или имеет долю несовершеннолетний гражданин, необходимо комплексно проанализировать все риски. Если есть сомнения, от сделки лучше отказаться.

Прочтите также: Как оформить недвижимость на несовершеннолетнего ребенка

© 2018, Про сад и дом. Все права защищены.

(10 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...