Покупка доли в квартире: преимущественное право, вычет, отказ

Покупка доли в квартире, как вида собственности, сопряжена с необходимостью строго соблюдения требований закона. Действующее законодательство, в ст. 209 Гражданского кодекса дает понятие что такое право собственности. Исходя из смысла правовой нормы, оно включает в себя беспрепятственное право по владению, пользованию и распоряжению своим личным имуществом. При этом, собственник имущества, осуществляя предоставленные ему права не должен совершать действия, которые могут повлечь нарушение прав и законных интересов других лиц.

В соответствии с правовыми нормами квартира, как объект недвижимого имущества, может пребывать в собственности как одного лица, так и двух и более лиц. Если квартира пребывает в собственности двух и более граждан, то она может принадлежать им на праве:

• общей совместной собственности;
• общей долевой собственности.

Данное деление собственности на виды закреплено в ст. 244 ГК. При этом, доли могут быть как равными между собой, так и различными по величине.

Понятие преимущественного права

Самое полное понятие термина «преимущественное право» приведено в содержании части 1 статьи 250 ГК и заключается в том, что при решении продать долю, которая находится в общей собственности нескольких граждан, постороннему лицу, остальные сособственники наделяются преимущественным правом на выкуп продаваемой доли имущества по цене, которая определена продавцом, а также с соблюдением прочих равных условий совершения сделки.

Таким образом, преимущественное право на покупку означает, что, если собственник доли выразил желание ее продать, то вначале он обязан предложить ее выкупить другим собственникам. И только если имеется официальный отказ других собственников от покупки – долю можно выставлять на продажу третьим лицам.

Покупка доли в квартире

Прежде чем решится на приобретение доли в квартире, где в качестве сособственников выступают другие лица, следует тщательно изучить правовые нормы и обдумать каждый свой шаг. Жизнь выработала несколько практических рекомендаций, которые помогут покупателю в законный способ совершить необходимую сделку:

• Удостоверится в соблюдении условий преимущественного права на покупку другими сособственниками.

Поскольку другим совладельцам квартиры закон предоставил преимущественное право на выкуп реализуемой части квартиры, следует обратить внимание – соблюдены ли их права. Поэтому, продавец доли должен представить доказательства того, что он направил письменные уведомления о предполагаемой сделке по продаже своей доли, с указанием стоимости продажи и других, существенных условий совершения сделки. Это требование статьи 250 ГК, и оно должно быть соблюдено.

При этом, уведомление может быть вручено как под расписку, так и отправлено почтовым отправлением. Для этого используют услуги Почты России, отправляя заказное письмо. В конверт помещается опись вложенных документов и оплачивается обратное уведомлением о вручении письма адресату. Если получатель корреспонденции намеренно избегает получения письма, то согласно требованиям статьи 165.1 ГК, оно будет считаться доставленным.

Оно составляется на специальном бланке, а собственник отчуждаемой доли получает на руки Свидетельство о том, что дольщики оповещены об условиях предстоящей сделки.

Следует обратить на дату составления уведомления, так как до даты заключения договора должно пройти не менее одного месяца. Этот срок дается сособственникам заявить о своем желании выкупить долю или отказаться от сделки. Если дольщики никак не прореагировали на направленное уведомление – закон приравнивает их молчание к отказу от выкупа доли.

Если покупатель не обратит внимание на соблюдение условий выполнения правила преимущественной покупки, то дольщики могут в судебном порядке заявить о переводе на них прав покупателя. Для обращения в суд им отводится три месяца. Такой сокращенный срок исковой давности для защиты своего нарушенного права.

Если на руках у продавца доли есть письменные отказы от других сособственников от своего права на преимущественную покупку, то сделка может быть заключена и без соблюдения месячного срока со дня уведомления.

• Проверка других, нужных для сделки, документов.

Поскольку статья 42 Федерального закона № 218 обязывает такие сделки удостоверять у нотариуса, то он и отвечает за юридическую чистоту предоставляемых продавцом, документов.

Однако, каждый, уважающий себя покупатель, должен также знать, какие документы должны быть представлены продавцом. А это:

1. копия и оригинал национального паспорта гражданина России, вид на жительство для иностранных граждан;
2. если от имени продавца действует его представитель, должна быть нотариальная доверенность на имя данного лица, с указанием его полномочий;
3. письменный отказ со стороны сособственников квартиры или документы о надлежащем их информировании об условиях предстоящей сделки;
4. выписка из ЕГРН, являющаяся единственным документом, которая подтверждает право собственности продавца на отчуждаемую долю в квартире;
5. выписка из ЕГРН о наличии или отсутствии обременений, или других ограничений на долю или квартиру, в которой она продается;
6. правоустанавливающие документы на долю в квартире, в виде свидетельства о наследстве, приватизации, договор заключения купли-продажи, совершения мены, получения доли в дар, решение суда;
7. справка по форме № 9 или выписка из домовой книги о всех зарегистрированных в квартире лицах;
8. если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний – дополнительно потребуется предоставить письменное согласие от органа опеки и попечительства на совершение сделки;
9. технический и кадастровый паспорта;
10. документы, которые подтверждают, что у продавца отсутствует задолженность по уплате коммунальных платежей;
11. согласие второго супруга на совершение сделки по продаже доли в квартире, если продавец имеет семью.

Данные перечень документов не является исчерпывающим. В зависимости от конкретных обстоятельств сделки, личности продавца нотариус может потребовать предоставления и других документов.

• Взаиморасчеты покупателя и продавца.

Осуществляются по договоренности между сторонами. Однако, условия могут быть включены в текст договора или оформлены отдельным приложением к нему. Для большей безопасности сделки, деньги можно внести на депозитный счет нотариуса, который после оформления всех документов, перечислит их на счет продавца.

• Регистрация сделки в Росреестре.

Согласно требований гражданского законодательства, покупатель приобретает полноценное право собственности на долю в квартире, только после внесения сведений о совершенной сделке в ЕГРН. Правильное название Росреестра – Единый государственный реестр недвижимости.

А до этого времени собственником доли является бывший дольщик. Подать документы на регистрацию можно разными способами:

1. отнести документы в территориальное подразделение Росреестра лично;
2. сдать документы лично или в электронном виде на регистрацию в многофункциональный центр предоставления государственных услуг;
3. направить в электронном виде;
4. поручить данную процедуру нотариуса за определенную плату.

• Получение документов после регистрации.

Подтверждением того, что сделка по купле-продаже доли в квартире была внесены в государственный реестр недвижимого имущества, будут такие документы:

1. отметки Росреестра на экземплярах договоров по купле-продаже продавца и покупателя;
2. выписка из ЕГРН о том, что покупатель является собственником приобретенной доли в квартире;
3. кадастровый паспорт на имя нового собственника.

После получения данных документов сделка считается завершенной, а покупатель стал собственником доли и его права на имущество внесены в государственный реестр.

Налогообложение сделки

Заключение сделки по купле-продаже доли обязательно сопровождается получением дохода со стороны продавца. Поэтому, на него и возлагается обязанность уплатить государству налог. Его размер составляет 13 процентов от суммы сделки. Внести в доход бюджета необходимо до конца марта следующего года.

Однако, закон предусматривает условия, при соблюдении которых платить налог не нужно. Это:

• владение долей в квартире не менее трех лет, если право собственности наступило до 01.01.2016 года;
• владение долей в квартире более 5 лет, при оформлении прав на нее после 01.01.2016 года.

Кроме того, в зависимости от оснований, на которых было приобретено права собственности, сохраняется трехлетний срок на владение до продажи. Это такие случаи:

1. принятие доли по наследстве;
2. получение ее в результате дарения;
3. приобретение доли согласно договора пожизненного содержания бывшего ее собственника;
4. получение доли в результате приватизации квартиры.

Таким правом собственник доли может воспользоваться вне зависимости от продолжительности владения своим имуществом. Налог выплачивается с цены, которая осталась после того, как был учтен вычет данной суммы.

Приобретя долю в квартире, покупатель получает:

1. право проживать в квартире, долю в которой он выкупил;
2. обязанность уплачивать коммунальные платежи и ежегодно платить обязательный налог на имущество, принадлежащее физическим лицам.

Покупка доли в квартире является одним из способов обеспечения жильем для граждан, которые в силу финансовых затруднений не могут позволить себе приобретение полноценного жилья.

Прочтите также: Выдел доли в квартире в натуре: практика судебных решений

© 2018, Про сад и дом. Все права защищены.

(10 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...