Воскресенье , Ноябрь 18 2018

Бесплатная юридическая консультация по номеру:

 
ГЛАВНАЯ >> Недвижимость >> Покупка >> Покупка доли в квартире: преимущественное право, вычет, отказ

Покупка доли в квартире: преимущественное право, вычет, отказ

Покупка доли в квартиреПокупка доли в квартире, как вида собственности, сопряжена с необходимостью строго соблюдения требований закона. Действующее законодательство, в ст. 209 Гражданского кодекса дает понятие что такое право собственности. Исходя из смысла правовой нормы, оно включает в себя беспрепятственное право по владению, пользованию и распоряжению своим личным имуществом. При этом, собственник имущества, осуществляя предоставленные ему права не должен совершать действия, которые могут повлечь нарушение прав и законных интересов других лиц.

В соответствии с правовыми нормами квартира, как объект недвижимого имущества, может пребывать в собственности как одного лица, так и двух и более лиц. Если квартира пребывает в собственности двух и более граждан, то она может принадлежать им на праве:

  • общей совместной собственности;
  • общей долевой собственности.

Данное деление собственности на виды закреплено в ст. 244 ГК. При этом, доли могут быть как равными между собой, так и различными по величине.

Понятие преимущественного права

Самое полное понятие термина «преимущественное право» приведено в содержании части 1 статьи 250 ГК и заключается в том, что при решении продать долю, которая находится в общей собственности нескольких граждан, постороннему лицу, остальные сособственники наделяются преимущественным правом на выкуп продаваемой доли имущества по цене, которая определена продавцом, а также с соблюдением прочих равных условий совершения сделки.

Таким образом, преимущественное право на покупку означает, что, если собственник доли выразил желание ее продать, то вначале он обязан предложить ее выкупить другим собственникам. И только если имеется официальный отказ других собственников от покупки – долю можно выставлять на продажу третьим лицам.

Покупка доли в квартире

Прежде чем решится на приобретение доли в квартире, где в качестве сособственников выступают другие лица, следует тщательно изучить правовые нормы и обдумать каждый свой шаг. Жизнь выработала несколько практических рекомендаций, которые помогут покупателю в законный способ совершить необходимую сделку:

  • Удостоверится в соблюдении условий преимущественного права на покупку другими сособственниками.

Поскольку другим совладельцам квартиры закон предоставил преимущественное право на выкуп реализуемой части квартиры, следует обратить внимание – соблюдены ли их права. Поэтому, продавец доли должен представить доказательства того, что он направил письменные уведомления о предполагаемой сделке по продаже своей доли, с указанием стоимости продажи и других, существенных условий совершения сделки. Это требование статьи 250 ГК, и оно должно быть соблюдено.

При этом, уведомление может быть вручено как под расписку, так и отправлено почтовым отправлением. Для этого используют услуги Почты России, отправляя заказное письмо. В конверт помещается опись вложенных документов и оплачивается обратное уведомлением о вручении письма адресату. Если получатель корреспонденции намеренно избегает получения письма, то согласно требованиям статьи 165.1 ГК, оно будет считаться доставленным.

Еще одним из способов по надлежащему уведомлению лиц, которые пользуются правом на преимущественную покупку доли, является уведомление, направленное нотариусом.

Оно составляется на специальном бланке, а собственник отчуждаемой доли получает на руки Свидетельство о том, что дольщики оповещены об условиях предстоящей сделки.

Покупка доли в квартиреСледует обратить на дату составления уведомления, так как до даты заключения договора должно пройти не менее одного месяца. Этот срок дается сособственникам заявить о своем желании выкупить долю или отказаться от сделки. Если дольщики никак не прореагировали на направленное уведомление – закон приравнивает их молчание к отказу от выкупа доли.

Если покупатель не обратит внимание на соблюдение условий выполнения правила преимущественной покупки, то дольщики могут в судебном порядке заявить о переводе на них прав покупателя. Для обращения в суд им отводится три месяца. Такой сокращенный срок исковой давности для защиты своего нарушенного права.

Если на руках у продавца доли есть письменные отказы от других сособственников от своего права на преимущественную покупку, то сделка может быть заключена и без соблюдения месячного срока со дня уведомления.

  • Проверка других, нужных для сделки, документов.

Поскольку статья 42 Федерального закона № 218 обязывает такие сделки удостоверять у нотариуса, то он и отвечает за юридическую чистоту предоставляемых продавцом, документов.

Однако, каждый, уважающий себя покупатель, должен также знать, какие документы должны быть представлены продавцом. А это:

  1. копия и оригинал национального паспорта гражданина России, вид на жительство для иностранных граждан;
  2. если от имени продавца действует его представитель, должна быть нотариальная доверенность на имя данного лица, с указанием его полномочий;
  3. письменный отказ со стороны сособственников квартиры или документы о надлежащем их информировании об условиях предстоящей сделки;
  4. выписка из ЕГРН, являющаяся единственным документом, которая подтверждает право собственности продавца на отчуждаемую долю в квартире;
  5. выписка из ЕГРН о наличии или отсутствии обременений, или других ограничений на долю или квартиру, в которой она продается;
  6. правоустанавливающие документы на долю в квартире, в виде свидетельства о наследстве, приватизации, договор заключения купли-продажи, совершения мены, получения доли в дар, решение суда;
  7. справка по форме № 9 или выписка из домовой книги о всех зарегистрированных в квартире лицах;
  8. если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний – дополнительно потребуется предоставить письменное согласие от органа опеки и попечительства на совершение сделки;
  9. технический и кадастровый паспорта;
  10. документы, которые подтверждают, что у продавца отсутствует задолженность по уплате коммунальных платежей;
  11. согласие второго супруга на совершение сделки по продаже доли в квартире, если продавец имеет семью.

Данные перечень документов не является исчерпывающим. В зависимости от конкретных обстоятельств сделки, личности продавца нотариус может потребовать предоставления и других документов.

  • Взаиморасчеты покупателя и продавца.

Осуществляются по договоренности между сторонами. Однако, условия могут быть включены в текст договора или оформлены отдельным приложением к нему. Для большей безопасности сделки, деньги можно внести на депозитный счет нотариуса, который после оформления всех документов, перечислит их на счет продавца.

  • Регистрация сделки в Росреестре.

Согласно требований гражданского законодательства, покупатель приобретает полноценное право собственности на долю в квартире, только после внесения сведений о совершенной сделке в ЕГРН. Правильное название Росреестра – Единый государственный реестр недвижимости.

А до этого времени собственником доли является бывший дольщик. Подать документы на регистрацию можно разными способами:

  1. отнести документы в территориальное подразделение Росреестра лично;
  2. сдать документы лично или в электронном виде на регистрацию в многофункциональный центр предоставления государственных услуг;
  3. направить в электронном виде;
  4. поручить данную процедуру нотариуса за определенную плату.
Важно! Подавая документы на государственную регистрацию обязательно необходимо приложить акт приема-передачи предмета сделки. Без данного документы сотрудники Росреестра проводить перерегистрацию собственности не будут.
  • Получение документов после регистрации.

Подтверждением того, что сделка по купле-продаже доли в квартире была внесены в государственный реестр недвижимого имущества, будут такие документы:

  1. отметки Росреестра на экземплярах договоров по купле-продаже продавца и покупателя;
  2. выписка из ЕГРН о том, что покупатель является собственником приобретенной доли в квартире;
  3. кадастровый паспорт на имя нового собственника.

После получения данных документов сделка считается завершенной, а покупатель стал собственником доли и его права на имущество внесены в государственный реестр.

Налогообложение сделки

Заключение сделки по купле-продаже доли обязательно сопровождается получением дохода со стороны продавца. Поэтому, на него и возлагается обязанность уплатить государству налог. Его размер составляет 13 процентов от суммы сделки. Внести в доход бюджета необходимо до конца марта следующего года.

Однако, закон предусматривает условия, при соблюдении которых платить налог не нужно. Это:

  • владение долей в квартире не менее трех лет, если право собственности наступило до 01.01.2016 года;
  • владение долей в квартире более 5 лет, при оформлении прав на нее после 01.01.2016 года.

Кроме того, в зависимости от оснований, на которых было приобретено права собственности, сохраняется трехлетний срок на владение до продажи. Это такие случаи:

  1. принятие доли по наследстве;
  2. получение ее в результате дарения;
  3. приобретение доли согласно договора пожизненного содержания бывшего ее собственника;
  4. получение доли в результате приватизации квартиры.
Налоговое законодательство предоставляет продавцу право воспользоваться вычетом на сумму один миллион рублей.

Таким правом собственник доли может воспользоваться вне зависимости от продолжительности владения своим имуществом. Налог выплачивается с цены, которая осталась после того, как был учтен вычет данной суммы.

Приобретя долю в квартире, покупатель получает:

  1. право проживать в квартире, долю в которой он выкупил;
  2. обязанность уплачивать коммунальные платежи и ежегодно платить обязательный налог на имущество, принадлежащее физическим лицам.

Покупка доли в квартире является одним из способов обеспечения жильем для граждан, которые в силу финансовых затруднений не могут позволить себе приобретение полноценного жилья.

Прочтите также: Выдел доли в квартире в натуре: практика судебных решений

© 2018, Expert. Все права защищены.