Воскресенье , Ноябрь 18 2018

Бесплатная юридическая консультация по номеру:

 
ГЛАВНАЯ >> Недвижимость >> Покупка >> Как правильно оформить куплю-продажу квартиры

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры

как правильно купить квартируВ законодательных актах не содержится четкой инструкции по поводу того, как правильно купить квартиру.

Поэтому заинтересованное лицо обязано комплексно проанализировать множество источников и собрать воедино рекомендации, содержащиеся там. Наша редакция представляет вниманию наиболее полную пошаговую инструкцию и некоторые советы насчет того, как не попасться на уловки мошенников.

Основные нормативные положения о купле-продаже жилья

Главные нормы относительно купли-продажи любых вещей содержатся в Параграфе 1 Главы 30 ГК РФ.

В ч. 1 ст. 454 ГК сказано, что по ДКП продавец берет на себя обязательство передать имущество в собственность покупателя. В свою очередь, последний должен принять это имущество и заплатить за него обусловленную договором сторон денежную сумму.

Установлены и специальные нормы – именно в отношении продажи недвижимых вещей (Параграф 7 Главы 30 ГК РФ).

Вот основные выдержки из данного Параграфа:

  • в ст. 550 ГК РФ указано, что для совершения покупки квартиры, земельного участка, дома или другого недвижимого объекта стороны обязаны заключить договор в письменной форме;
  • законодательством не предъявляется требований к обязательному нотариальному удостоверению договора, однако крайне желательно это сделать (почему, см. ниже);
  • на основании ч. 1 ст. 551 ГК РФ, в обязательном порядке переход права собственности регистрируется в ЕГРН в соответствии с Главой 3 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года “О государственной…” (далее – ФЗ № 218);
  • в обязательном порядке покупателю при приобретении дома или квартиры передается такое же право на земельный участок, которое было у продавца до момента продажи (ст. 552 ГК РФ) – то есть если было право собственности, то оно и передается, если было право пользования, то покупатель будет иметь право пользования и др.

Пошаговая инструкция по купле-продаже жилья

Ниже приведена пошаговая инструкция о том, как правильно оформить куплю-продажу квартиры.

Этап № 1 – подготовка к приобретению

На данном этапе осуществляются следующие действия:

  1. решается вопрос, кто именно будет заниматься подбором недвижимости и юридическим сопровождением сделки – непосредственно сам покупатель или же риэлторское агентство;
  2. устанавливается, где будет приобретаться объект – на первичном рынке, то есть у застройщика, либо же на вторичном рынке, то есть от собственника;
  3. определяется ценовой диапазон, в пределах которого будет осуществляться поиск подходящего жилья;
  4. выбираются методы поиска – через сайты объявлений в сети Интернет, газеты, электронные средства массовой информации и др.;
  5. устанавливаются способы приобретения – за наличные, с использованием материнского капитала, с привлечением заемных банковских средств и др.;
  6. решается, каким параметрам должен соответствовать объект недвижимости – этажность, количество комнат, качество внутренней отделки, тип планировки, территориальное местоположение, удаленность основных объектов городской инфраструктуры и др.

Этап № 2 – поиск подходящих вариантов

Наиболее удобный вариант – осуществлять поиск через многочисленные сайты объявлений в интернете. Там можно, не выходя из дома:

  • сравнить цены на аналогичные объекты;
  • посмотреть фотографии жилья с различных ракурсов;
  • узнать основные технические характеристики жилья.

Этап № 3 – проверка юридической чистоты квартиры

Несмотря на то, что и на первичном рынке можно столкнуться с мошенниками (застройщиками-банкротами), все же вероятность встречи с ними выше при покупке жилья на “вторичке”.

Чтобы исключить вероятность обмана, необходимо удостовериться в “юридической чистоте”:

  1. Проверить правоустанавливающие документы. Продавец должен предоставить документ-основание, в силу которого у него возникло право собственности. Например, договор купли-продажи с предыдущим собственником, свидетельство о вступлении в наследственные права и др.
  2. Взять выписку из ЕГРН. В соответствии с ч. 1 ст. 62 ФЗ № 218, Росреестр предоставляет сведения, не относящиеся к конфиденциальным, из государственного реестра прав любым лицам по их запросу. В ч. 7 ст. 62 ФЗ № 218 сказано, что сведения предоставляются в виде выписки, которая содержит всю необходимую информацию:
  • описание объекта недвижимости;
  • зарегистрированные права на него;
  • существующие ограничения права (залог, арест и прочие обременения);
  • сведения о заявленных в судебном порядке правах требования;
  • данные о наличии факта изъятия жилого помещения и земельного участка, на котором оно расположено, для государственных и муниципальных нужд.

Выписка платная. Стоимость для физических лиц составляет 300 рублей. Истребовать выписку можно множеством способов:

  • непосредственно при личном визите в ближайшем отделении Росреестра;
  • в электронном виде (через сайт Регпалаты по данной ссылке или через Единый портал Госуслуги);
  • посредством многофункциональных центров.

  3. Проверки продавца.

“Чистота” квартиры – далеко еще не показатель того, что все пройдет “гладко”. Желательно проверить также и продавца на предмет:

  • наличия у него судебных задолженностей (в этом поможет сайт ФССП);
  • наличия у него поддельного или недействительного паспорта (проверить можно, сделав запрос в территориальный орган ГУВМ МВД).

Также следует убедиться в том, что продавец не ограничен в дееспособности и не является недееспособным, признанным таковым по решению суда в соответствии с Главой 31 ГПК РФ.

Известно, что, согласно аб. 2 ч. 1 ст. 30 ГК РФ, ограниченно дееспособное лицо может самостоятельно совершать только мелкие бытовые сделки. Все остальные сделки он совершает лишь с согласия своего попечителя.

А полностью недееспособный гражданин и вовсе лишен права совершать какого-либо рода сделки. За него это делает опекун (ч. 2 ст. 29 ГК РФ).

Но как правильно оформить куплю квартиры, чтобы избежать заключения сделки неуполномоченным лицом? Для этого следует всегда заверять ДКП у нотариуса. Обоснование – в ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате сказано, что нотариус обязан убедиться в дееспособности граждан перед заверением. Кстати, нотариус также проверяет и полномочия представителя (если продавец заключает сделку не лично, а через свое доверенное лицо).

Этап № 4 – торг и достижение договоренности относительно существенных условий договора

Перед заключением сделки стороны могут вести переговоры (ст. 431.1. ГК РФ), то есть договариваться относительно цены и других условий.

Этап № 5 – заключение договора

Перед нанесением визита к нотариусу, стороны должны составить договор в 3-х экземплярах (1 – продавцу, 1 – покупателю и еще 1 – для Росреестра) и включить в него следующие существенные условия:

  1. ФИО сторон, паспортные данные, адреса регистрации;
  2. описание предмета договора, его основных технических характеристик, адрес нахождения;
  3. цена недвижимости (ч. 1 ст. 555 ГК РФ);
  4. порядок приема-передачи (ст. 556 ГК РФ);
  5. указание на то, что объект передается свободным от прав и притязаний третьих лиц;
  6. порядок взаиморасчетов между сторонами;
  7. указание о недостатках квартиры;
  8. подписи сторон.

Этап № 6 – регистрация сделки в Регистрационной Палате

как правильно купить квартируВ соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218, договоры и иные сделки с недвижимостью являются основанием для осуществления государственного кадастрового учета и регистрации прав.

В случае перехода права собственности осуществляется только госрегистрация прав, кадастровый учет не производится (п. 4 ч. 4 ст. 14 ФЗ № 218).

Сроки госрегистрации зависят от того, куда подаются документы:

  • 7 дней – если непосредственно в Регпалату;
  • 9 дней – если в МФЦ (п. 1 и 2 ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218).

На что следует обратить особое внимание

Приведем все подводные камни, с которыми может столкнуться покупатель в процессе совершения сделки:

1. Несоблюдение продавцом преимущественного права покупки.

Если квартира находится в общедолевой собственности, продавец обязан сначала предложить продажу своей доли другим дольщикам, а если они не купят ее в течение месяца, уже тогда можно продавать любому другому лицу (ст. 250 ГК РФ).

2. Возможные права на квартиру от третьих лиц, имеющих по закону право пользования.

Этими лицами могут быть:

  • отказополучатели, имеющие право требования имущественного характера от наследника (в случае наличия завещательного отказа – ст. 1137 ГК РФ);
  • несовершеннолетние дети, которые остались без попечения родителей или над которыми установлена опека или попечительство (в случае отсутствия разрешения от органов опеки на продажу квартиры – ч. 4 ст. 292 ГК РФ);
  • отбывающие наказание в виде лишения свободы, военнослужащие и прочие временно отсутствующие граждане.

3. Нарушение правил приватизации.

В случае обнаружения нарушения прав какого-либо лица на его участие в приватизации, соответствующее решение может быть обжаловано в суде с дальнейшим перераспределением долей.

4. Продажа квартиры не собственником.

К сделкам, совершаемым по доверенности, следует относиться настороженно.

5. Законные права супругов.

На основании ч. 2 ст. 35 СК РФ, предполагается, что супруг всегда действует с согласия своей “второй половины” при продаже общего имущества. Однако другой супруг может впоследствии оспорить сделку по суду, если докажет, что продавец (муж или жена) заведомо знали о несогласии.

Итак, для приобретения квартиры нужно заключить письменный договор с продавцом, а далее зарегистрировать его в Росреестре. Но перед этим нужно проверить квартиру на “юридическую чистоту” и самого продавца.

Прочтите также: Покупка квартиры по ДДУ: порядок действий 2018

© 2018, Expert. Все права защищены.