Воскресенье , Ноябрь 18 2018

Бесплатная юридическая консультация по номеру:

 
ГЛАВНАЯ >> Недвижимость >> Покупка >> Как оформить куплю-продажу квартиры: советы юриста, документы 2019

Как оформить куплю-продажу квартиры: советы юриста, документы 2019

Как оформить куплю-продажу квартирыИ собственнику недвижимости, и потенциальному покупателю объекта важно знать, как оформить куплю-продажу квартиры, чтобы сделка удовлетворила обе стороны и при этом была абсолютно законна. Варианта есть три: самостоятельно, обратившись к юристу и с помощью риелтора.

Нотариус поможет в том плане, что именно на его плечи ложится ответственность за проверку и корректность оформления всех документов. Плюс заверенные нотариально документы – это дополнительная фиксация любой операции. Покупатель не всегда знает, что именно нужно потребовать у собственника, опытный юрист подскажет, какие моменты наиболее важны.

Самостоятельное оформление поможет сэкономить деньги, но отнимет много времени и сил. В таком случае стороны сами контролируют все этапы заключения сделки, для чего нужно иметь хотя бы минимальное представление обо всех тонкостях и знать законы. Есть вероятность обмана, поэтому важно быть бдительным и не спешить.

Риелтор – это профессионал, занимающийся сделками с недвижимостью. Вот лишь примерный перечень его функций и возможностей:

  1. Помощь в поиске подходящей недвижимости или в поиске клиента на квартиру;
  2. Самостоятельная организация просмотра и общения с клиентами;
  3. Проверка документации сторон, помощь в заключении договора купли-продажи;
  4. Организация процесса передачи аванса, задатка и окончательного взаиморасчета;
  5. Консультирование сторон.

Заключение договора купли-продажи любого объекта начинается с проверки юридической «чистоты» объекта.

Подготовительные работы перед поисками покупателя

Рассмотрим основные советы юриста, которых стоит придерживаться в процессе:

  • Если в подобной сделке вы принимаете участие впервые, подумайте на счет привлечения профессионала. С выбранным риелтором важно заключить договор, в котором будут прописаны его обязанности и отмечены права сторон;
  • Не завышайте стоимость объекта специально. Добавить пару тысяч к рыночной стоимости, чтобы было куда «скинуть» цену уже определившемуся покупателю – это нормально. Если же сильно переоценить свой вариант, процесс продажи затянется на многие месяцы и объявление просто останется без внимания;
  • Фиксируйте все условия и договоренности в письменном виде, а не устно. В таком случае у сторон не возникнет недопонимания.

Сегодня на рынке недвижимости спрос значительно уступает предложению. Простыми словами желающих продать жилье в разы больше, нежели потенциальных покупателей. В таких условиях крайне важно подойти к процессу с умом и выработать собственную тактику действий.

Оформление и сбор требуемого пакета документов

Процесс самый трудоемкий и отнимает немало времени. Однако владелец, который ответственно отнесется к этому этапу, имеет все шансы побыстрее найти покупателя и сразу же заключить с ним договор без муторных проверок. Далеко не каждый человек готов ждать несколько недель, пока, например, будет оформляться новый технический паспорт на объект. Большое значение имеет правильность заполнения всех бумаг: в них не должно быть ошибок или неточностей. Данные должны отвечать действительности.

Любой неправильно оформленный документ может стать причиной отказа в государственной регистрации сделки, без чего новоиспеченный покупатель не сможет вступить в законное право собственности.

В 2019 году нужны такие документы:

  1. И продавцу, и покупателю требуется иметь действующий паспорт гражданина РФ и при необходимости подготовить его копию;
  2. Документ о праве собственности, из которого четко ясно, что владелец и продавец – это можно лицо. Случается, что хозяин уже успел изменить фамилию в результате женитьбы или развода. Значит дополнительно нужен документ, доказывающий факт смены фамилии (например, свидетельство о браке);
  3. Кадастровый паспорт. Получать в БТИ по итогам оценки недвижимости кадастровым инженером. В документе также должны быть отражены все выполненные и узаконенные перепланировки;
  4. Выписку из ЕГРН;
  5. Выписку из домовой книги, в которой явно видно число прописанных. Дальше при заключении договора продажи потребуется оговорить четкие сроки, когда продавец с семьей выпишутся из квартиры;
  6. Справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Нередки ситуации, когда уже после заселения новый хозяин узнает о серьёзных долгах, с которыми ему придется разбираться самостоятельно;
  7. Если продавец на момент заключения договора состоит в законном браке, его вторая половина оформляет у нотариуса письменное согласие на проведение сделки.

В ряде случаев пакет документов может быть дополнен. Например, если супруг владельца умер, нужно свидетельство о смерти. Если в роли собственника выступает лицо, которое еще не достигло совершеннолетия, потребуется заранее получить согласие от органов опеки и попечительства.

Часто стороны договариваются о предоставлении справки о дееспособности всех участников сделки. Такой простой документ способен избавить от множества проблем в будущем, особенно если продавец уже пожилой. В судебной практике наблюдается масса случаев, когда уже купленная квартира возвращается обратно прежнему владельцу, поскольку он продавал ее, будучи в неадекватном состоянии (недееспособным).

Пошаговый порядок оформления сделки

Ход действий желательно спланировать заранее, чтобы все прошло гладко. Для наглядности процесс подробно описан в таблице.

Этап Что необходимо сделать
Поиск потенциального покупателя Провести осмотр помещения, изучить предоставленные продавцом документы и обсудить ключевые моменты: когда заключать договор и каким именно способом выполнить расчеты
Поиск новой квартиры Актуально в том случае, если продавец настроен найти новую недвижимость (расшириться). В таком случае он ищет оптимальный вариант и одновременно вносит аванс продавцу как подтверждение своих намерений купить объект
Подготовка документов и составление договора купли-продажи Как правило на этом этапе стороны обращаются к нотариусу, который проследит за процессом.
Юридическая проверка чистоты документов Часто стороны пропускают этот момент, но если привлечь к изучению бумаг риелтора или юриста, снижается вероятность попадания на мошенника
Организация сделки Удобней всего выполнить расчеты путем аренды банковской ячейки, в которую покупатель помещает оговорённую сумму денег. Продавец сможет их забрать только после подписания всех бумаг
Подписание документов Стороны проставляют подписи на договоре купли-продажи, готовят 3 экземпляра документа и с одним из них приходят на государственную регистрацию сделки
Заключительные моменты Продавец забирает деньги из банковской ячейки. Покупатель подписывает акт приема-передачи недвижимости

Подробней о предварительном договоре купли-продажи. Так ли он важен?

Предварительный договор не является обязательным условием, без которого сделка не будет зарегистрирована. Он больше нужен сторонам как своего рода гарантия того, что покупатель не передумает, а продавец не найдет другого желающего. На этом же этапе продавец получает аванс, который в случае расторжения будущей сделки по своей инициативе обязуется вернуть пострадавшей стороне. Вернуть в двойном размере нужно задаток – поэтому важно четко понимать разницу между этими юридическими терминами. Этот факт обязательно фиксируется в расписке и предварительном соглашении.

Напоминаем еще раз, в сделке купли-продажи недвижимости нет места устным соглашениям. Все важно оформлять документально – на бумаге.

В предварительном договоре стороны могут обсудить все моменты будущей сделки. Он может иметь произвольную форму, но при этом в нем обязательно должны быть отмечены следующие реквизиты: паспортные данные всех участников с указанием места их регистрации, подробное описание продаваемого объекта, его точный адрес. Дальше отмечается срок, когда стороны решили подписать основной договор, если был передан аванс и задаток – отдельно прописывается их точная сумма. В конце стороны проставляют подписи и дату.

Цена вопроса: во сколько обойдется оформление купли-продажи

В зависимости от того, решит ли продавец действовать самостоятельно или привлечь специалиста, затраты могут меняться. Вот сравнительная таблица трат при обращении к нотариусу, риелторы или если все делать самому:

Кто принимает участие в процессе Какие расходы придется понести
Обращение к нотариусу Процесс гарантированно надежный. За оформление договора в среднем нотариусы взимают 1% от суммы сделки при условии, что цена квартиры меньше миллиона рублей. Часто применяется фиксированная ставка, например, 15 тысяч рублей + 0,75% от суммы сделки
Помощь риелтора Процедура отнимет меньше времени, поскольку все организационные моменты он берет на себя. В основном это консультация клиентов и помощь в сборе документов. Средняя стоимость услуг в зависимости от региона может колебаться в пределах 2-4% от цены продаваемого объекта. Стороны также могут разделить эти расходы пополам.
Самостоятельное оформление Вариант для экономных и внимательных. Продавец не платит посреднику, но подвержен разного рода рискам.

К тому же важно понимать, что на плечи продавца ложатся расходы по уплате стоимости изготовления технического и кадастрового паспорта (в среднем до 1,5 тысяч рублей и примерно 500 рублей соответственно), за получение выписки из Росреестра взимается около 200 рублей.

Если же от имени продавца или покупателя действует доверенное лицо – стоимость заверенной нотариусом доверенности достигает примерно 500 рублей. Оплата государственной пошлины при государственной регистрации – это обязанность покупателя. Обратите внимание, что цены указаны примерные и могут меняться.

Порядок выполнения расчетов между сторонами

Как оформить куплю-продажу квартирыВариантов есть два: наличными и путем безналичного перевода. При самостоятельной продаже квартире безопасней и логичней всего предложить покупателю арендовать депозитарную банковскую ячейку. Это гарантия для обоих сторон, ведь деньги в ячейку помещаются под присмотром банковского работника. Здесь же за небольшую доплату можно заказать проверку купюр на подлинность и их пересчет. После этого сумму помещают в конверт и заклеивают, доступа к ячейке не будет ни у кого. Только после регистрации права собственности продавец сможет изъять сумму из ячейки.

Альтернативный способ – обратиться к нотариусу и воспользоваться его депозитом. В таком случае он выступает в роли своего рода посредника, забирая деньги покупателя и размещая на своем счету. Только после подписания документов сумма передается продавцу. В таком случае нужно быть готовым уплатить комиссию банку.

Последний, но от этого не менее популярный вариант – расчеты наличными из рук в руки. На месте продавец осматривает купюры на предмет подлинности, взамен оставляя расписку о получении средств. Оптимальней всего делать это в присутствии свидетеля или в месте, где есть камеры.

Итоги

В законодательство ежегодно вносятся изменения. Поэтому в процессе заключения сделки купли-продажи важно быть бдительным и помнить о следующих моментах:

  1. Продажу доли недвижимости тоже в обязательном порядке регистрировать у нотариуса;
  2. Если продаваемым объектом владели меньше 5 лет, при продаже хозяин обязан уплатить 13% налога.

Невзирая на то, что процесс оформления сделки довольно трудоемкий, при грамотном и ответственном подходе даже без привлечения юриста или риелтора заключить договор не так уж сложно. Главное следовать всем рекомендация  и особенно тщательно относиться к процессу подготовки документов. Помните, что обязательно требуется передать договор на государственную регистрацию права собственности. В среднем на это уходит 7-10 дней, после чего новый хозяин получает возможность свободно распоряжаться купленным имуществом. Чтобы сделка была действительной, стороны должны быть дееспособными и совершеннолетними.

Прочтите также:

© 2018, Expert. Все права защищены.