Завещание с обременением на квартиру: юрист объясняет

Стать законным владельцем жилья в порядке наследования весьма радужная перспектива. Но столь щедрый родственник может подкинуть и сюрприз, оставив завещание на квартиру с обременением. Но в чем выражается сие обстоятельство, как его соблюсти и каким образом отследить его исполнение? Будем разбираться.

Что такое обременение в общем, и в завещании в частности

Термин «обременение» буквально трактуется как неудобный груз либо же ограничение в определенных действиях или возможностях. И это соответствует действительности. Так завещание может быть составлено в стандартном варианте с указанием наследников и определением их долей, но вот получить свою часть наследства они смогут только при выполнении некоторых условий, не всегда удобных. Но помимо обременений наложенных наследодателем, дополнительные ограничения могут возникнуть и по иным обстоятельствам.

Так в общем, обременением к завещанию могут выступать:

• завещательный отказ или возложение;
• залог на наследуемое имущество, что характерно для тех же ипотечных квартир;
• наличие договора аренды на наследуемое жилье;
• право на пожизненное проживание у некоторых категорий лиц.

Особенности обременения, определенного наследодателем

В силу ст.1119 ГК РФ собственник имущества вправе завещать свое имущество любому лицу и даже организации или благотворительному фонду. Более того он может не только определить доли, но и предусмотреть условия при которых наследство и переходит к иному лицу. Так нормами ГК РФ предусмотрены следующие виды обременений по инициативе наследодателя:

1. Завещательное возложение в порядке ст.1139 ГК РФ, которое предусматривает выполнение какого-либо общественно-полезного действия либо же выполнения иных обязательств. Так в частности, наследник может быть обязан создать музей из картин наследодателя, произвести захоронения наследодателя по особому ритуалу либо же ухаживать за кошкой усопшего после его смерти.
2. Завещательный отказ в рамках ст.1137 ГК РФ согласно которому, наследники обязаны будут потратить часть наследства на покупку дачи родственнице наследодателя либо же предоставить для проживания отошедшую по наследству квартиру той же престарелой бабушке до конца ее жизни.

Ипотечное обременение

С момента приобретения квартиры по ипотечному кредиту право собственности закрепляется за покупателем, но жилое помещение пребывает в залоге у банка в качестве обеспечения возврата заемных средств на долгие годы. Однако подобное обременение не ограничивает наследственные права родственников или иных наследников, они имеют полное право унаследовать ипотечное жилье, но вместе с неисполненными обязательствами.

Ведь владелец жилья под обременением в силу ст.1120 ГК РФ имеет полное право завещать не только то имущество, которое у него есть, но и то, которое он приобретет в будущем. Более того в рамках ст.1119 ГК РФ завещатель не обязан ставить в известность об оформлении завещательного распоряжения никого, включая и банковское учреждение.

Но в случае с ипотечной квартирой ситуация достаточно сложная. Ведь наряду с правом владения к наследникам переходят и обязанность по возврату недоплаченных средств. Поэтому, если они принимают наследство, остаток средств придется все же погасить, а кредитный договор переоформить уже на выгодополучателей.

Но в данной ситуации есть один нюанс, о котором наследникам нужно знать. При заключении кредитного договора, особенно на значительную сумму и длительный срок каждый заемщик дополнительно заключает еще и договор страхования жизни. В случае безвременной кончины гражданина остаток займа при определенных обстоятельствах обязана вернуть страховая компания, а не наследники.

Обременение в виде аренды

Многие собственники оформляют договор аренды на жилье при наличии во владении нескольких объектов. Для них аренда выступает пассивным доходом, который приносит весьма значительные суммы, особенно в крупных городах. При этом если договор аренды заключен на длительный срок, более того с добросовестными квартиросъемщиками, расторгнуть его даже в случае смерти владельца не так просто.

Так в частности, в силу ст.617 ГК РФ переход права собственности в рамках наследования вовсе не влечет расторжение соглашения о найме, а как раз наоборот — продолжает свое действие на прежних условиях. И в подобной ситуации у наследника согласно ст.619 ГК РФ есть только 3 выхода:

Обременение в виде проживания третьего лица

Некоторые категории граждан находятся в особом положении, которое гарантирует им соблюдение основной конституционной гарантии – право на жилище. Они не являются собственниками, но в рамках закона могут пользоваться той же квартирой или домом пожизненно даже при смене владельцев. В частности, правом проживания и пользования жилым помещением обладают:

• лица, которые отказались от приватизации в пользу жены или детей, но продолжают проживать в квартире и далее без снятия регистрации;
• граждане, с которыми заключен договор ренты с иждивением, так как обязанности плательщика ренты переходят по наследству тем же родственникам;
• отказополучатели, которые обозначены таковыми наследодателем в рамках завещательного возложения либо же отказа в завещании с правом проживания в наследственной квартире.

Юрист объясняет

Не все виды обременений даже при наличии завещания подразумевают переход права собственности на квартиру к наследникам автоматически. В частности, жилое помещение может:

• входить в конкурсную массу при признании гражданина банкротом в рамках ФЗ №127;
• находиться под арестом в виду исполнительного производства при наличии задолженности во исполнение норм ФЗ №229;
• имущество признано совместно нажитым и делится в судебном порядке в силу ст.38 СК РФ;
• квартира находиться в аварийном доме подлежащим сносу.

В первых двух случаях, спорное жилье реализуется с торгов с последующей продажей и возвратом разницы после вычета долга уже наследникам. В третьем случае в наследственную массу входит та часть имущества, которая признана личным имуществом усопшего супруга. И в последней ситуации, наследственные права придется отстаивать в суде, так как зарегистрировать право собственности в ветхом жилье можно только на основании судебного решения.

Заключение

Завещание с обременением на квартиру может таить в себе множество подводных камней. В частности, обозначенные в посмертном распоряжении условия, проверяются на полное соблюдение. А ипотечная квартира может доставить множество хлопот. Именно поэтому прежде чем вступать в наследственные права необходимо проверить жилое помещение на все обременения, взвесить возможные затраты и риски, а потом уже принимать окончательное решение.

© 2020, Про сад и дом. Все права защищены.

(10 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...