Продажа доли квартиры по наследству

Так уж сложилось, что зачастую в нашей стране в наследство вступают именно по закону, то есть исходя из кровного родства. Завещание оформляют многие, но большинство всё же считают, что всё и так перейдет семье, поэтому не стоит и время тратить. А так как даже близких родственников бывает несколько, наследство делится на 2-3, а то и более частей. А как потом продать долю квартиры? Ведь доля может оказаться не такой значительной.

Особенности раздела наследственной массы

В наследство можно вступить:

• по закону, то есть исходя из кровного родства;
• по завещанию.

Как правило, по завещанию, тот же дом передают одному человеку, а машину другому. Хотя наследодатель может завещать квартиру и двум наследникам одновременно, определив их доли в равных пропорциях. Совместно проживать в одном помещении можно, в конце концов, два человека всегда могут договориться либо определить порядок пользования жилой площадью по соглашению в судебном порядке.

С наследованием по закону ситуация может быть намного сложнее, особенно если к наследственной массе относится только одна квартира небольшого метража. Во исполнение ч.2 ст.1141 ГК РФ наследники одной очереди получают равные доли, но это в идеале. Есть же и другие наследники, которые в рамках закона могут претендовать как на большую, так и меньшую часть наследства.

В частности, в рамках ст.1150 ГК РФ в случае, если квартира приобретена в браке, даже при оформлении жилья только на одного супруга, второй имеет право на половину жилого помещения. А если наследников трое? К примеру, жена и двое детей. В подобной ситуации женщина получает ½ квартиры в качестве своей брачной доли, а оставшаяся часть делиться уже между всеми по 1/6 части каждому. То есть супруга в общем получает 4/6, а дети по 1/6 части квартиры.

Законом предусмотрено еще несколько случаев выделения небольших долей, а именно:

1. обязательной в рамках ст.1149 ГК РФ;
2. по представлению в порядке ст.1146 ГК РФ.

В силу ст.1149 ГК РФ претендент на обязательную долю наследует наравне с той очередью, которая и призывается к наследованию. Но вот доля наследника составляет только половину от той, которую он мог бы получить, если бы наследовал сам, как представитель, 3-й очереди, родная тетя, к примеру.

Согласно ст.1146 ГК РФ наследники по представлению тоже получают имущество не в равных долях с иными претендентам, а как раз наоборот. Между ними делить часть наследства, которая могла бы перейти к их умершему отцу в качестве основного наследника. А если детей 3-е? Долю отца, которая может составлять треть от малогабаритной квартиры, они разделят между собой в равных долях, то есть получат по 1/9 части.

Также в наследственном праве РФ присутствует такое понятие как преимущественное право на неделимую вещь. Так в силу ст.1168 ГК РФ, если наследник проживал в квартире совместно с наследодателем до его смерти он вправе претендовать на получение своей доли наследства именно долями жилья, если в наследственную массу входит и иное имущество.

К примеру, делятся 2 машины и квартира, наследников 3-е, мать и двое сыновей. Женщине машины не нужны, но стоимость транспортных средств меньше жилого помещения. Она может получить не по 1/3 в каждом авто, а на несколько долей квартиры больше, чтобы по стоимости уравнять наследственную массу в равных пропорциях. И сколько тогда достанется сыновьям? Весьма малозначительные части квартиры.

Особенности владения долевой квартирой

Какой бы не была доля наследника в той же квартире, с момента получения свидетельства от нотариуса о праве собственности и прохождения государственной регистрации в Росреестре, он становится полноправным владельцем. А значит во исполнение ст.209 ГК РФ может не только владеть и пользоваться, но и распоряжаться личными квартирными метрами в рамках закона, конечно.

Так наследник может проживать в квартире, даже если ему принадлежит только 1/12 часть, оформить регистрацию и даже прописать собственного ребенка, но до 14 лет. На иные действия требуется согласие сособственников, так как в случае, если жилое помещение принадлежит 2-м и более гражданам это уже долевая собственность, которой в рамках ст.246 ГК РФ распоряжаться можно только по договоренности со всеми совладельцами.

Конечно, в идеале предполагается, что несколько человек могут договориться между собой о порядке пользования совместной собственностью. А если нет? Отношения даже между близкими родственниками не всегда бывают радужными. Поэтому для соблюдения прав всех владельцев нормами ст.247 ГК РФ предусмотрен порядок заключения письменного соглашения как в досудебном порядке, то есть по договоренности, так и в судебном, когда достичь согласия не удается.

В некоторых случаях, один из собственников даже может произвести выдел свой доли в натуре в рамках ст.252 ГК РФ. Так, если в наличии имеется 3-х комнатная квартира и ею владеют 3 человека, один из них может в суде потребовать обособить свою часть. При наличии нескольких комнат, такая процедура вполне возможная, так как есть отдельные помещения – жилые комнаты, за которыми и можно закрепить право собственности.

После получения решения суда, гражданин становиться владельцем только одной комнаты, а квартира фактически трансформируется в коммунальную, порядок пользования которой определяется уже нормами ЖК РФ. То есть, места пользования, в частности, кухня, ванная и коридор изначально признаются общими, а вот жилая комната личным владением. Сей факт играет значительную роль при продаже.

Как продать долю в унаследованной квартире?

Являясь владельцем даже доли квартиры, гражданин в рамках ст.209 ГК РФ вправе ею распорядиться, как пожелает, в частности:

Но если при заключении договора того же дарения либо же оформления завещательного распоряжения закон не предусматривает дополнительных условий, то при отчуждении недвижимости другими лицами, такие правила установлены.

Так во исполнение ч.1 ст.250 ГК РФ сособственники долевой квартиры имеют преимущественное право покупки доли. Поэтому прежде чем продавать свою часть постороннему человеку, владелец обязан предложить выкупить его часть жилья именно им. В рамках ч.2 ст.250 ГК РФ продавец обязан именно в письменной форме уведомить совладельцев о намерении реализовать свою долю, указать условия продажи и стоимость.

Извещение должно быть вручено не менее чем за 30 дней до выставления доли жилья на продажу в общий доступ. Если по прошествии месяца предложений о приобретении доли от совладельцев не поступит, долю можно продавать любому лицу. Также общая продажа допускается ранее 30-дневного срока, если все сособственники письменно отказались от покупки.

При этом стоит учитывать, что данная ситуация имеет несколько подводных камней. Совладелец не имеет права устанавливать разную цену для иных сособственников и третьих лиц, а также предусматривать различные, от первоначальных условия продажи. Конечно, в попытке уязвить бывших родственников, такие действия предпринимаются и достаточно часто, но их можно:

• оспорить в суде и признать сделку купли-продажи недействительной;
• получить право выкупа в рамках ч.3 ст.250 ГК РФ в течение следующих 3-х месяцев уже на более выгодных условиях.

Также стоит учитывать нормы ч.4 ст.252 ГК РФ. Так в случае, если один из сособственников обладает малозначительной долей, иные владельцы могут в судебном порядке принудить его продать свою часть с выплатой ему денежной компенсации пропорционально рыночной стоимости его части квартирных метров.

Заключение

Реализация долевой собственности сопряжена с рядом не только особенностей, но и сложностей. Ведь нужно не только соблюсти право преимущественной покупки в отношении совладельцев, но и найти покупателя, который согласится проживать совместно с чужими людьми. Хорошо, если комната обособлена, несколько встреч в кухне и коридоре еще можно пережить. А если выделить часть жилья в натуре невозможно? В подобной ситуации наследникам остается только договариваться, за деньги не всегда можно решить любые спорные вопросы.

Прочтите также: Недостойные наследники. Лишение права наследования. Судебная практика.

© 2020, Про сад и дом. Все права защищены.

(10 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...