Расчет налогов при продаже квартиры дороже покупки

Если собственник продал квартиру дороже, чем покупал, то по закону он должен заплатить налог на доходы 13% (ст. 224 НК РФ). Но чтобы уменьшить размер налогооблагаемой базы, при расчете надо учитывать вычеты, льготы и другие факторы.

Освобождение от НДФЛ с учетом срока владения квартирой

Согласно дополнениям, внесенным в НК РФ в 2016 году, государство поделило продавцов квартир на 2 категории с учетом даты вступления во владение:

• граждане, которые стали собственниками до 01.01.2016;
• граждане, ставшие владельцами после 01.01.2016.

Порядок налогообложения первой группы граждан не изменился: при продаже недвижимости, которая была в собственности свыше 3 лет, платить НДФЛ не требуется, не зависимо от суммы сделки. Для второй группы граждан данный период продлили до 5 лет. Именно столько должно пройти с момента приобретения недвижимости, чтобы получить возможность реализовать жилье без налоговых выплат.

Норма в 3 года для новоиспеченных владельцев сохраняется при условии, что квартира после 01.01.2016 получена одним из следующих путей:

Все иные варианты, например, получение недвижимости при разводе или в дар от дальнего родственника, предполагают освобождение от уплаты НДФЛ только после 5 лет владения.

Как уменьшить НДФЛ законно?

Уменьшить налогооблагаемую сумму, с которой уплачивается налог, можно с помощью следующих льгот (ст. 271 НК РФ):

1. имущественный вычет в размере до 1 миллион руб. (ст. 220 НК РФ);
2. уменьшение базы для расчета налога на сумму затрат, связанных с приобретением данной квартиры (все расходы должны быть подтверждены документами);
3. дополнительные льготы для отдельных категорий граждан, например, ветеранов, военных, инвалидов и т.д.

1. Имущественный вычет

Вычет обычно применяется, если жилье переходит по наследству, по дарственной. В данном случае затраты на получение недвижимости отсутствуют или минимальны. Если реализованная квартира стоит менее 1 миллиона рублей, льготный вычет перекроет полученную от сделки прибыль. Максимальный размер вычета является предельной величиной, которая суммарно действует по всем жилым объектам, реализованным одним собственником в течение 1 года.

Вычет может быть использован и при продаже долей. Когда квартира нескольких собственников реализуется полностью как один объект, вычет 1 миллион распределяется пропорционально долям.

2. Уменьшение налоговой базы за счет понесенных расходов

Вариант с уменьшением налогооблагаемой базы на сумму затрат, понесенных при приобретении квартиры, выгоден, если сохранились документы на покупку недвижимости. Если квартира продается по цене меньше той, за которую ее покупали, то дохода и налога с него не будет. Если жилье продано по цене выше покупной стоимости, то с разницы между доходом и расходами на приобретение нужно будет заплатить 13%.

Гражданин при продаже нескольких жилых объектов имеет право использовать только один вариант льгот, то есть либо вычет, либо уменьшение налоговой базы на сумму расходов.

3. Цена реализуемой квартиры и кадастр

Цена квартиры или дома, указанная в договоре купли-продажи, должна составлять не менее 70% ее кадастровой стоимости (ст. 217.1 НК РФ). Данное требование позволяет снизить возможности для ухода от налогообложения. При выявлении факта занижения цены, расчет налога будет вестись именно от 70% кадастровой стоимости объекта.

Расчет налогов на доходы от продажи квартиры

В первую очередь определим сумму НДФЛ с учетом вычета. Для проведения расчета используется следующая формула:

Для расчета налогооблагаемой базы берется доход продавца или стоимость недвижимости, прописанная в договоре. Если цена реализации меньше кадастровой стоимости, то доход налогоплательщика рассчитывается по формуле:

Способ расчета № 1

Миронов С.Д. в 2018 году перепродал за 6 миллионов 2-х комнатную квартиру, которую он покупал в 2017 году за 5,5 миллиона. Кадастровая стоимость жилого объекта на 01.01.2018 составила 7 миллионов. Налогоплательщик будет использовать вычет 1000000 рублей.

1. 7000000 × 70% = 4900000 руб. – это доход, с которого будет рассчитываться НДФЛ (способ расчета применяется, так как продажная цена меньше стоимости кадастровой оценки);
2. (4900000 – 1000000) × 13% = 4800000 × 13% =  624000 руб. – это сумма налога к уплате с учетом льготного вычета.

При расчете НДФЛ от продажи объекта с учетом вычета по расходам используется формула:

Доход рассчитывается так же, как и в приведенном ранее примере с учетом фактической или кадастровой стоимости. Согласно ст. 220 НК РФ затраты, связанные с покупкой квартиры, должны быть подтверждены документами. В сумму льготы по расходам может быть включена не только цена покупки, но проценты по ипотеке, уплаченные банку.

Способ расчета № 2

Миронов С.Д. реализовал за 6 миллионов квартиру, которая была приобретена за 4,5 миллиона. Кадастровая стоимость – 7 миллионов. Вычет – 1000000 руб.

1. 7000000 × 0,7 = 4900000 руб. – налогооблагаемый доход;
2. (4900000 – 4500000) × 0,13 = 400000 × 0,13 = 52000  руб.

Сумма НДФЛ к уплате составляет 52 тыс. руб. При первоначальной стоимости жилья в 5,5 миллионов налог был бы равен нулю.

Заключение

Государство разрешает применять только один вариант: вычет 1 миллион или льготу по уменьшению дохода на сумму расходов. Поэтому необходимо рассчитывать НДФЛ к уплате двумя способами, чтобы выбрать наиболее выгодный вариант.

Кроме того, подоходный налог должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за годом продажи объекта недвижимости (п. 4 ст. 228 НК РФ). За просрочку уплаты ФНС будет взимать пеню в размере 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Прочтите также: Как правильно оформить куплю-продажу квартиры

© 2018, Про сад и дом. Все права защищены.

(10 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...