Договор дарения или купли-продажи: что выгоднее?

Когда речь заходит об операциях с недвижимостью, поступает вполне логичный вопрос о том, что эффективнее и выгоднее: дарственная или договор купли-продажи. И для того, чтобы определиться с ответом на поставленной вопрос, необходимо понять, когда лучше использовать каждую форму взаимоотношений, какие главные преимущества и недостатки имеет каждая из представленных форм. И далее поговорим именно о том, что представляет собой каждый из документов.

Договор дарения: что это такое?

Для того, чтобы ответить на вопрос, что выгоднее из двух упомянутых ранее договоров, необходимо понять, что представляет собой каждый из представленных документов.

В обществе бытует заблуждение о том, что договор дарения может быть составлен только между родственниками первой и второй очереди. Но это заблуждение. Абсолютное. Дарственная может быть составлена между любыми субъектами взаимоотношений. По законодательству нет никаких ограничений в данном вопросе.

Чтобы договор дарения имел законность, он должен:

1. Обязательно заверен нотариально;
2. Зарегистрирован в Росреестре или многофункциональном центре. При этом МФЦ или Росреестр в настоящий момент взимает плату не за регистрацию договора, а за внесение изменений в реестр: меняется один собственник недвижимости на другого.

Госпошлина за регистрацию документов составляет в 2024 году 2000 рублей. Но при этом, если бумага предполагает передачу не целой недвижимости, а ее доли, то размер пошлины устанавливается в  пропорциях к оформляемой доле.

Преимущества и недостатки дарственной

Когда необходимо выбрать форму заключения взаимоотношений, необходимо проанализировать плюсы и минусы такой формы.

Какие факторы влияют положительно на популярность дарственной:

• Отсутствие налогообложения. Данный плюс присущ только в том случае, если она заключается между близкими родственниками. В таком случае одаренный субъект, получивший имущество, полностью освобождается от уплаты налога. К близким родственникам относятся дети, родители, дедушки и бабушки, сестры и братья;
• Закон предусматривает возможность в определенных случаях расторгнуть сделку. Сделать это можно или через суд, или по обоюдному согласию. Но такая возможность есть. Кроме того, причины аннулирования договора дарения можно прописать в самой бумаге при ее составлении;
• Доля недвижимости может по дарственной быть передана любому субъекту, вне зависимости от первоочередного права приобретения такой доли другими собственниками. Например, если продается доля недвижимости, то преимущество в покупке имеют другие долевые собственники. При дарственной такое право у других долевых владельцев отсутствует;
• Недвижимость, которая стала собственностью на основании дарственной даже в период брака, никогда не приравнивается к совместно нажитому имуществу.

Все эти преимущества делают дарственную наиболее востребованной формой передачи объекта от одного владельца к другому уже на протяжении многих лет. Хотя нельзя сказать однозначно, что такая форма взаимоотношений лишена недостатков. Они есть и здесь.

Какие недостатки свойственны такому соглашению в России:

1. Дарственная легко может быть признана фиктивной, особенно между третьими лицами, когда в процесс дарения не вовлечены близкие родственники;
2. Передача имущества, которое находится в совместной общей собственности, возможна только при предоставлении письменного согласия всех других владельцев недвижимости;
3. При подписании дарственной не между близкими родственниками, сделка подлежит налогообложению;
4. В дарственной нельзя указывать стоимость недвижимости, иначе сделка будет считаться не безвозмездной. Нельзя требовать взамен и других благ от одаренного субъекта.

Поэтому, на основании имеющихся недостатков, есть случаи, когда лучше и правильнее подписать не договор дарения, а совсем другой документ.

Договор купли-продажи (ДКП) недвижимости: для чего необходим

Данный вид договора – это юридическое соглашение между субъектами, где один из них выступает продавцом недвижимости, а второй – покупателем. В договоре четко прописаны следующие условия:

Как правило, ДКП подписывается между незнакомыми сторонами, не имеющими родственных связей. Хотя иногда легче даже между близкими людьми подписать именно такую форму соглашения.

Главные преимущества ДКП:

• Договор имеет меньше оснований для расторжения и оспаривания в суде;
• Наименее распространённая форма сделки среди мошенников, желающих обманным путем заполучить недвижимость;
• Субъектами взаимоотношений могут выступать любые лица, в том числе и юридические компании;
• Продавец недвижимости имеет право в случае продажи не платить налог с полученного дохода, при условии, что он владеет таким объектом недвижимости более пяти лет.

Главные недостатки ДКП:

1. Необходимо долго ждать того срока, когда появится возможность продать приобретенный объект без налогообложения;
2. При подписании договора на продажу доли квартиру право на первоочередное приобретение имеют другие долевые владельцы.

Таким образом, нельзя сказать, что договор купли-продажи имеет какие-либо существенные недостатки. С правовой точки зрения, такая форма взаимоотношений является наиболее правильной и защищенной, поскольку фиксирует права и обязанности, как продавца, так и покупателя.

Чем отличается дарственная от договора купли-продажи

Итак, чем же отличается дарственная от договора купли-продажи? На, первый взгляд, ничем.

Схожие черты договора дарения и купли-продажи:

Вот, пожалуй, и все. Это самые главные схожие признаки двух договоров.

Отличительные черты:

• Сроки, в течение которых при продаже недвижимости владелец освобождается от уплаты НДФЛ. Например, если квартира стала собственностью на основании дарственной, то продавать ее без уплаты налогов можно уже через три года. При приобретении недвижимости по договору купли-продажи продавец объекта не подлежит налогообложению только после владения им не менее 5 лет;
• Причины, по которым дарственная может быть оспорена;
• Стоимость сделки. Как правило, в договоре купли-продажи фигурирует рыночная стоимость объекта. Если же дарственная заключена между третьими лицами, то тогда налог платиться с кадастровой стоимости объекта.

Таким образом, несмотря на то, что, на первый взгляд, договора имеют одинаковую природу и призваны решать схожие вопросы, они имеют существенные отличия, о которых необходимо знать.

Так что же лучше: договор дарения или договор купли-продажи?

Что эффективнее и экономически целесообразнее: дарственная или ДКП? Ответить на этот вопрос однозначно нельзя, каждый случай индивидуален. Можно ответить так:

1. Если сделка заключается на рынке недвижимости между продавцом и покупателем, которые не имеют никаких родственных связей, то лучше всего подписывать договор купли-продажи;
2. Если недвижимость передается в собственность родственникам, если сделка вообще не имеет коммерческой составляющей, то тогда рациональнее подписывать договор дарения.

Если возникают какие-либо сомнения, то лучше проконсультироваться у нотариуса, юристов и т.д. Очень аккуратно стоит действовать в том случае, если в дар или на продажу передается доля недвижимости или общая собственность. Здесь необходимо соблюсти процедуру согласия других собственников, уведомления владельцев других долей.

Соответственно, выбор формы договора зависит от индивидуальных особенностей дела и от желания субъектов защитить себя от дальнейших проблем.

Прочтите также: Дарение квартиры между близкими родственниками: документы, налог, стоимость 2019

© 2018, Про сад и дом. Все права защищены.

(10 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...